??熱點聚焦

5月11日，國家統計局發布第七次人口普查數據，包括全國總人口、分地區人口、城鎮化率、人口年齡結構、性別構成、受教育情況等多個指標。根據第七次全國人口普查結果，我國全國人口共14.1178億人，和2010年（第六次全國人口普查數據）的13.3972億人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。

??本次人口普查意義重大，人口普查數據中呈現的城鎮化、高素質化、及老齡化等特點，均會對房地產市場產生深遠影響，通過對人口結構變化的分析可以讓我們理清未來中國房地產市場的發展方向，從而積極應對人口發展可能出現的機遇、風險及挑戰。

??熱點評析

??人口紅利漸退，加快推動經濟轉型進程

??在第七次人口普查數據發布會上，國家統計局局長寧吉喆透露，根據初步匯總數據，2020年我國出生人口為1200萬人，對比16年到19年期間，每年的出生人口減少了300萬到600萬，年輕人生育意愿普遍偏低。出生人口數量下滑，人口紅利逐漸消退，雖然數據顯示人口總量還在增長，但增長速度已經開始放緩。

??從勞動人口數量來看，2010 年到2020 年，15-59 歲的勞動人口數量占比由2010 年的70.14% 下降到了目前的63.35%，這意味著勞動人口減少了近6,700 萬人。在未來的經濟發展中，勞動人口供應不足，人口紅利優勢已經難以為繼，勞動密集型產業將逐漸被技術密集型產業替代，科技創新及高端制造業將成為我國未來的重點發展方向。同時，過去十年，中國大力發展高等教育，為中國的經濟轉型提供了人才保障。

??隨著人口紅利的逐漸消失，預計房地產市場也將進入一個相對穩定、寬松的環境。目前為了控制房價的上漲，我國政府在貸款、購房、稅收等方面都進行了限制，整體政策環境偏向收緊，但隨著新生人口數量下降，購房需求逐步減少，政策也將逐步做出精細化調整。

??城鎮化率不斷提高，城市群建設加速前進

??從2010 年至2020 年，我國的城鎮化率從49.7% 上升至63.9%，平均每年有超過2,000萬的人口從農村進入到城市。大批農村人口進入到城市將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區域經濟的發展，在此前提下，城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、和諧發展的新型城鎮化的發展將成為未來我國經濟發展的動力來源。從地域分布特征來看，在過去十年中，中國的人口呈現向東部聚集的趨勢。從人口占比來看，東部地區人口占比較2010年上升了2.15個百分點，至39.93%，絕對值增加了近4,594 萬人；而東北區域的人口較十年前下降了1.2個百分點，絕對值減少約1,357萬人。

??人口的遷移與區域的經濟發展及活躍度息息相關，產業發展的不同催生了人口流動的分化。東部長三角、粵港澳等區域由于經濟更加發達和更具活力吸引了更多的人口聚集，城市群的發展也相對更加成熟。人口的遷移與流動帶來了地域性住房需求的增長。未來房地產的增量市場，也將圍繞著兩個地區和周邊城市群展開，未來，中國的城市群建設將繼續加速推進。

??養老需求的急速上升促進養老地產的發展

??本次人口普查數據顯示，中國60歲以上的老齡人口達到2.64億人，占比為18.7%。其中，65歲及以上人口占比為13.5%，較十年前上漲了5.44個百分點。聯合國規定，65 歲以上老人占總人口的7% 的地區即被視為老齡化社會，按照這一標準，我國目前已經進入到老齡化社會，且人口年齡結構的變化在未來十到二十年將更加突出。預計到2035年，中國65歲以上人口將超過3億人，占總人口比重達20.6%。

??與老年人口數量不斷攀升相對的，是我國養老設施的短缺，2019 年，中國每千人老年人養老床位數為30.5 張，遠低于發達國家50 張的水平，養老設施缺口巨大。隨著養老需求的增長，加之第一批中產階級退休在即，中高端養老需求將迎來爆發式增長，養老地產的市場規模也將進一步擴大，房地產開發商與醫療機構的合作將市場進一步細分，在未來將成為養老地產發展的重要基礎。