??導 讀 

??總的來說新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規模較2019年同期漲幅擴大，前5月東部地區銷售面積近3億平方米。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??6月16日下午，國家統計局公布了2021年1-5月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總的來說新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規模較2019年同期漲幅擴大，前5月東部地區銷售面積近3億平方米。但在新開工、土拍規模持續低位的影響下，開發投資額增速再度收窄3.3pts至18.3%。

??1

??銷售規模較2019年同期增19%
??前5月東部地區銷售面積近3億方同比增43%

??據國家統計局數據：1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月份增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年1—5月份增長36.2%。

??值得注意的是，對比2019年同期商品房銷售單月仍保持較高增速且有擴大趨勢。對比2019年5月，商品房銷售面積和金額分別增長19.7%和34%，較4月漲幅分別擴大了3pts和8.1pts。受2020年疫后首個銷售節點前值較高影響，商品房銷售面積和金額同比增速分別降至9.2%和17.5%，仍保持較大正增長。因此我們認為5月全國商品房銷售表現仍然挺翹，規模及增速繼續向好發展。

??東部地區是全國銷售規模主支撐源和增速主增長點的地位繼續保持。1—5月，東部地區商品房銷售面積28385萬平方米，規模兩倍于中部和西部地區。增速方面，前5月東部地區商品房銷售面積同比增長42.5%，不僅遠高于西部和東北地區，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區高1.2pts。

??1—5月份，東部地區商品房銷售面積28385萬平方米，同比增長42.5%；銷售額41511億元，增長61.8%。中部地區商品房銷售面積18003萬平方米，增長41.3%；銷售額13760億元，增長55.3%。西部地區商品房銷售面積17890萬平方米，增長24.9%；銷售額13497億元，增長31.0%。東北地區商品房銷售面積2106萬平方米，增長22.2%；銷售額1766億元，增長22.3%。東部地區如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現全市新房沽清、秒開秒罄等現象，是當前全國商品房銷售的重要發力點。

??2

??5月新開工面積超2億方但同比仍降6%
??前5月土拍規模轉負增長7.5%

??據國家統計局數據：1-5月，房屋施工面積839962萬平方米，同比增長10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米，增長6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米，增長16.4%，漲幅收窄1.5pts。

??單月來看，房屋新開工面積20444萬平方米，雖規模回歸2億平方米水平且環比增15%，但同比仍降6.1%，較2019年同期降3.7%，處于歷史低位。

??值得注意的是，受房屋新開工面積持續低位而竣工面積高增影響，施工面積累計增速連續3個月走低。房企對新開工意愿審慎外加竣工剛性節點作用下，施工面積同比累計增速由3月11.2%逐月下降至10.1%，雖對比往年而言增速仍處于高水平，但對房地產開發投資的支撐大大減弱。

??據國家統計局數據：1—5月，房地產開發企業土地購置面積4396萬平方米，累計同比由4.8%下降15pts由正轉負下跌7.5%。集中供地下房企多將拿地重心優先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積累計增速由年初高點快速走低并回歸負增長區間。相對應的，前5月土地成交價款降幅收窄14.9pts至20.5%，成都、蘇州等核心城市土拍再創新高。

??3

??5月投資同比漲幅收窄3.3pts
??主因是土拍與施工增長乏力

??據國家統計局數據：1—5月，全國房地產開發投資54318億元，同比增長18.3%，較1-4月漲幅收窄3.3pts；比2019年1—5月增長17.9%。其中，4月單月房地產開發投資額為14078萬元，環比增11.2%；同比增長9.8%，比2019年同期增長18.7%，漲幅分別收窄3.8pts和2.9pts。

??5月整體開發投資額呈現規模增長而增速走低的趨勢。規模增長主要是由于房屋新開工面積單月向上突破2億平方米帶動建安投資環比增長，以此作為規模增長主支撐。增速走低則是由于土地購置面積和施工面積出現了增長乏力現象，相比2020年、2019年同期增速均有明顯回落，由此反應至投資同比、累計同比均有不同幅度的收窄。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，開發投資額、行業銷售規模將繼續保持兩位數以上增長速度。但“三條紅線”下房企資金成本將繼續增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對后續開工、拿地均有不利影響。

??商品房銷售來看，隨著年中節點到來，5-6月全國商品房銷售規模有望適度回升，但區域分化現象的存在仍將拖累整體增速，預計后續銷售面積、金額累計增速將有所收窄。

??房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升，重新成為開發投資額的有力支撐。

??隨著上半年土拍結束，過去一年內成交的熱點地塊將于下半年陸續開工。房屋新開工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。后續整體新開工規模單月增速有望回正，對應的建安投資額也有望回升至高位。

??土拓投資和建安投資兩方樂觀預期下，預計前者將接棒房屋施工為房地產開發投資額提供支撐，中期也將繼續維持開發投資兩位數以上的累計增速水平。但在融資、信貸收緊的大環境下投資增速趨穩趨勢不變。