??導讀

??在經濟全線飄紅、周邊縣市房價普漲的作用下，泉州樓市是否將迎來新一輪上升周期？

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀

??2020年，泉州GDP首破萬億，經濟格局弱市強縣，“龍頭”晉江民營經濟異常發達，GDP規模遠高于主城區，外來人口多達百萬計。房地產市場整體運行平穩，主城區成交均價常年保持在1萬元/平方米附近窄幅波動，在萬億GDP強三線城市中實屬價格洼地。長期以來，泉州市政府深諳調控節奏及力度，堪稱落實“三穩”的代表城市。而在經濟全線飄紅、周邊縣市房價普漲的作用下，泉州樓市是否將迎來新一輪上升周期？

??01

??經濟格局弱市強縣
樓市運行平穩房價處洼地

??……略……

??一、GDP首破萬億格局弱市強縣，“龍頭”晉江民營經濟發達外來人口百萬

??（本節有刪減）

??分區縣來看，泉州經濟發展整體呈弱市強縣態勢。2019年，豐澤區、泉港區和鯉城區GDP都在700億元附近，洛江區則不足300億元。反觀南安市、惠安縣GDP皆突破1000億元，晉江市民營經濟異常發達，乃是泉州經濟發展高地，GDP高達2546億元，甚至高于主城區GDP規模。

?

??七普數據顯示，2020年，泉州常住人口達到878.2萬人，較2010年六普增長65.4萬人。郊縣人口規模優勢顯著，2020年，晉江市常住人口多達206.2萬人，穩居全市首位。其次為南安市，常住人口達151.8萬人，惠安縣、安溪縣常住人口均突破100萬人。

??相較于2010年六普，僅限于永春縣2020年七普常住人口有所減少，凈減少約3萬人，其余區縣常住人口均有不同程度的增長。其中，豐澤區人口吸附力明顯提升，過往10年間常住人口凈增長16.9萬人，南安市、惠安縣和晉江市人口規模持續提升，常住人口增量均在10萬人附近。

??二、樓市內生型需求驅動，成交平穩均價萬元屬價格洼地

??……略……

??02

??2020年泉州樓市強勁復蘇
地市高燒不退

??……略……

??一、廈門、漳州樓市周期基本同頻，泉州則相對獨立

??（本節有刪減）

??泉州、廈門、漳州同處福建東南部，被譽為閩南金三角，民營經濟發達、產業基礎堅實。論及房地產市場，廈門、漳州市場周期基本同頻，泉州則走出了獨立的市場周期。具體來說：

??第一，從成交走勢來看，廈門、漳州市場拐點、成交振幅相近，泉州則明顯不同。2013-2016年廈門、漳州迎來新房成交高峰，泉州成交卻處在相對低位。2017-2018年，廈門、漳州成交步入下降通道，2018年成交跌至谷底，但泉州成交明顯放量，2018年更是創歷史新高。

?

??二、2020年樓市強勁復蘇，2021年各區域市場全面轉暖

??……略……

??三、供地偏緊逢拍必搶，毛坯最高限價升至2.2萬/平方米

??（本節有刪減）

??房企補貨意愿強烈，盡管多數地塊采用“限房價競地價”方式出讓，很大程度上限制開發項目的利潤空間，但開發商參拍熱情依然高漲，基本逢拍必搶，2020年泉州主城區涉宅用地平均溢價率維持在25%高位。

??2020年，土拍限價有所放寬，區域限價紅線適度提升，并在年底“破2”，豐澤區城東板塊的2020-8號中駿云禧地塊、2020-9號融創宸東壹號地塊，毛坯限價達到2.2萬元/平方米。

??2021年前4月，泉州土拍市場保持高熱，三宗優質宅地成交，平均溢價率達85%。其中，臺商投資區S2020-22號地塊吸引21家品牌房企激烈爭奪，最終成交溢價率高達121%，并以8827元/平方米的樓板價刷新區域單價地王。

??03

??泉州樓市三落三起
2020年3月進入新一輪上升周期

??……略……

??一、2009年至今市場周期三降三升，單周期時間跨度20-30個月

??鑒于成交走勢乃是房地產市場行情的晴雨表，我們選用泉州2009年至今商品住宅月度成交面積進行市場周期劃分。為了排除異常值和特殊值的干擾，我們對月度成交數據做了濾波處理。

??不難發現，2009年至今，泉州房地產市場共經歷3個上升周期和3個下降周期，單個周期的時間跨度都在20-30個月。具體來說：

??2009年8月-2011年12月，泉州房地產市場處在下降周期，時間跨度29個月，成交面積濾波降幅達65%。在此期間，泉州樓市陷入低迷，成交逐步回調、震蕩筑底。

??2012年1月-2013年11月，泉州房地產市場進入上升周期，時間跨度23個月，成交面積濾波增幅達233%。2012年1月，泉州房地產市場迎來上行拐點，成交濾波探底回升。

??2013年12月-2015年12月，泉州房地產市場步入下降周期，持續兩年時間，成交面積濾波降幅達45%。成交呈“L型”筑底走勢，即2013年12月-2014年6月成交濾波快速下滑，6月以后成交濾波逐步走穩、低位盤整。

??2016年1月-2018年6月，泉州房地產市場步入上升周期，時間跨度長達兩年半，成交面積濾波增幅155%。其中，2016年1月-12月，成交濾波報復性反彈至歷史高位，2017年1月-2018年6月，成交面積濾波先降后升，但整體仍維持高位。

??2018年7月-2020年2月，泉州房地產市場重回下降周期，本輪周期時長20個月，成交濾波梯次降低，降幅高達57%。2018年7月-2019年8月，成交濾波緩步下降，2019年8月-2020年2月，市場轉冷疊加疫情影響，成交濾波斷崖式下降。

??2020年3月至今，泉州房地產市場進入上升周期，時間跨度已超14個月，成交濾波最高增幅達79%。2020年3月-2020年9月，泉州房地產市場強勁復蘇，成交觸底反彈，2020年9月至今，成交高位維持。

??二、2009年8月-2011年12月樓市陷入低迷，主因過量供地致供求失衡

??……略……

??三、2012年1月-2013年11月周期走強，源于購房消費升級標配三房

??……略……

??四、受困于供求失衡成交失速，2013年12月-2015年12月艱難去庫存

??……略……

??五、土拍火爆疊加人口激增，2016年1月-2018年6月步入迅猛上升周期

??2016年1月-2018年6月，泉州房地產市場步入上升周期，時間長達兩年半，成交面積濾波增幅155%。

??2016年，在地王和棚改催化下，泉州樓市步入快速上行通道，成交濾波在12個月內實現翻番。2016年，泉州政府嚴控供地規模，全年市區僅出讓兩宗涉宅用地，總建面僅24萬平方米，兩幅地塊遭眾房企哄搶，最終成交溢價率分別達到132%和215%，洛江區LJ2016-01-02地塊更是以7597元/平方米的樓面價刷新地王記錄。

??與此同時，泉州棚改明顯發力，2016年泉州棚改計劃開工量達到2萬套，且規定70%以上實行貨幣化安置，催生了規模可觀的增量購房需求。此外，泉州還在2016年出臺購房補貼和人才補貼，助力購房需求釋放，市六區購房皆可享受總價1%-3%的補貼，泉港區最多補貼成交備案價格的8%，在此基礎上，鯉城區、洛江區還向本科及以上學歷畢業生發放2-8萬元的人才購房補貼。

??2017年，受限簽政策制約，成交濾波逐月走低，但實際房地產市場熱度不遜2016年。由于廈門、福州等城市房價大幅躍升、購房門檻提高，投資客轉而涌入泉州，一時間，住宅庫存消化殆盡，市場一房難求，項目基本開盤必搶，平均去化率達到90%以上。為維穩房地產市場，泉州連番加碼調控，4月落地限購、限售，11月升級限購、限售，出臺限漲令，非戶籍居民指定區域內限買1套、跨區購房或非戶籍購房限售5年、預售價格不得超過屬地2016年10月均價的1.3倍，同時調整土地出讓結構，減少市區優質宅地供應，轉而批量供給邊郊地塊，為地市降溫。

??2018年上半年，泉州樓市、地市維持高熱，核心區域依然一房難求，城東、東海等熱門板塊日光盤頻現，房企拿地態度頗為激進，土拍競爭格外激烈，典型如臺商投資區S2017-07地塊，經歷571輪競拍方才出讓，刷新泉州土拍輪數之最。與此同時，泉州調控持續升級，4月將泉港區納入調控范圍，6月出臺搖號新規保剛需，規定中心市區項目搖號時60%以上房源留給剛需家庭。

??本輪上升周期成交增勢異常迅猛且持續時間較長，核心原因有兩點：第一，土拍市場持續火爆，地價上漲倒逼房價上漲預期；第二，人口快速增長，購房需求加速釋放，一方面全面放開二胎，泉州出現生育小高峰，2016、2017年人口出生率皆超過14‰，創十年來新高。另一方面，泉州全面放開落戶限制，省內外遷入人口大幅增長，2016年市轄區凈遷入人口同比翻番，2017年市轄區凈遷入人口總數首次突破萬人。

??六、人口增速放緩、郊縣加速外流，2018年7月-2020年2月重回下降

??2018年7月-2020年2月，泉州房地產市場重回下降周期，本輪周期時長20個月，成交濾波降幅高達57%。2019年8月以前，成交濾波下滑增速偏緩，14個月時間實際降幅14%，8月以后市場加速轉冷，疊加2020年初新冠肺炎疫情影響，成交濾波呈現斷崖式下滑。

??2018年下半年，泉州樓市開始出現轉冷跡象，邊郊市場寒潮來襲、去化唯艱，不過核心區域市場熱度猶存、日光盤頻現。下半年，泉州土地市場也有所降溫，出讓地塊區位不佳，房企拿地積極性下降，溢價率明顯回落。

??2019年，泉州市場持續低溫運行且區域分化加劇。具體而言，鯉城、豐澤等區銷售表現不俗，尤其是鯉城區，大量棚改拆遷戶持幣入市，新開盤項目平均去化率超95%，熱點板塊認籌率屢創新低，新天城市廣場等熱銷盤非剛需客戶中簽率僅1.8%。反觀邊郊市場明顯供過于求，典型如臺商投資區，開盤平均去化率僅47%。2019年9月，泉州松綁非核心區域限購，允許產業急需人才憑勞動合同購買1套商品房。

??本輪低迷行情根源在于人口增速放緩，后繼需求乏力，一方面，新生人口增速趨緩，隨著二胎效應減退，2018年泉州市人口出生率重回下降通道，2019年進一步降至11.7‰，較2017年高峰期下降3.1個千分點。另一方面，市轄區人口遷入明顯放緩，2018年總計1.3萬人遷入泉州市區，但同比增速由45%收窄至6%，2019年遷入人數僅為1萬，同比由升轉降。下轄郊縣人口更是加速外流，2018-2019年，南安縣、安溪縣凈遷出人口數分別以每年52%和28%的增速增長，2019年兩縣凈遷出人口合計達3.73萬人。

??七、倒掛加劇、縣市普漲推升主城房價看漲預期，2020年3月迎上行拐點

??2020年3月至今，泉州房地產市場進入上升周期，時間跨度已超14個月，成交濾波最高增幅達79%。

??2020年3月，疫后泉州樓市迅速復蘇，二手房市場率先回暖，核心區域優質二手學區房價格跳漲，最高達到4萬元/平方米。受新房限價影響，一、二手房價格倒掛加劇，套利空間明顯增加，買到即賺到預期下泉州樓市開啟“打新熱”。

??此后，泉州新房成交快速攀升，市場高熱由核心區域逐漸傳導至市區全域。起初豐澤、鯉城等核心區域樓市率先回暖，東海等熱點板塊更是出現“萬人搖”，萬科城市之光、云璽臺等熱銷盤非剛需客戶搖號中簽率低于5%，但臺商投資區等外圍區域復蘇偏慢，在售項目去化壓力較大，平均去化率不足六成，低于全市平均水平近20個百分點。而后，隨著泉州周邊縣市房價普漲，典型如安溪縣價格突破2萬元/平方米，打開泉州房價想象空間，泉州市區邊郊區域市場顯著轉暖，在售項目去化明顯提速，前期折扣紛紛回收。

??由于泉州主城區宅地供應長期緊俏，新房供給不足更是加劇市場恐慌心理，后期主城區樓市基本處于人等房甚至一房難求狀態。

??與此同時，房企補貨意愿強烈，2020年至今泉州土拍持續升溫，即便供地結構仍趨向邊緣化、“限房價競地價”限制利潤空間，房企參拍熱情依然高漲，基本逢拍必搶。2020年，泉州宅地平均溢價率維持在25%高位。2021年前4月，土拍熱度有增無減，三宗宅地平均溢價率高達85%。

??本輪快速上升周期源自市場預期轉變，具體而言：第一，優質二手學區房價格跳漲，主城區一二手價格全面倒掛，“買到即賺到”激起“打新熱”；第二，周邊縣市房價普漲，安溪房價突破2萬，打開泉州房價想象空間，投資價值突顯；第三，市場供不應求，主城區供地緊俏，普遍人等房，置業群體恐慌性購房。

??04

??短期成交將穩中有升
但區域分化更看好豐澤、鯉城

??……略……

??一、短期看供求關系，供求偏緊格局下市場熱度延續成交將穩中有升

??（本節有刪減）

??我們認為泉州樓市前景短期看供求關系。一方面，供遠大于求的階段房地產市場整體低迷，典型如2014年，供求顯著失衡，市場觀望情緒濃重，主城區成交面積跌至140萬平方米，同比下降39%。另一方面，供求平衡乃至供小于求的階段房地產市場持續火熱，典型如2018年，供求基本平衡，潛在購房需求平穩有序釋放，主城區成交面積升至321萬平方米，創歷史新高。

??具體而言，泉州市政府善于把控供地節奏，根據市場實際需求情況，動態調整歷年供地指標，致使房地產市場供求關系常年保持在良性的均衡區間范圍。譬如，2014-2015年泉州房地產市場陷入長達兩年的下降周期，成交持續低迷，房地產庫存日漸高企。受此影響，2016年泉州大幅調降供地指標，全年主城區僅出讓3宗涉宅用地，成交建面低至25萬平方米，有序引導房地產市場逐漸恢復至供求平衡的狀態。

2018年以來，泉州土地供應依舊緊俏，主城區年均涉宅用地成交建面都在200萬平方米附近，遠不及同期商品住宅成交規模。截至2020年末，泉州主城區涉宅用地去化周期低至0.73年，房地產市場供求關系持續偏緊，供不應求將是市場常態。

??受限于供地持續偏緊，泉州主城區房地產市場供求基本平衡，供求比常年維持在0.8-1.2區間窄幅波動。2021年1-4月，泉州主城區商品住宅供應面積52萬平方米，成交面積86萬平方米，供求比低至0.61。鑒于下半年泉州均有集中供貨的市場慣例，預計2021年下半年供應將有所放量，但整體提升幅度將明顯受限，短期內供不應求的市場格局難以根本性扭轉。

??聯系到泉州供地持續偏緊，樓市供不應求將是市場常態。可以期許的是，短期內泉州房地產市場仍將延續高熱度，潛在購房需求將持續釋放，成交有望穩中有升。尤其是2021年下半年，隨著供應有所放量，屆時成交將明顯提升。

??二、各區域市場持續分化，更看好豐澤、鯉城，泉港猶存去化壓力

??（本節有刪減）

??2021年，不僅主城區市場持續火爆，而且外圍板塊市場全面轉暖，近乎開盤即磬。具體而言，鯉城區新房近乎斷供，僅限于經開區的中南宸樾單盤在售，限價1.08萬元/平方米，距離2公里的橋南板塊因優質學區加持，二手房售價2萬元/平方米。

??豐澤區新房供應緊俏，普遍人等房。其中，中心城區僅中梁單個待開盤項目，體量僅218套，限價2萬元/平方米，周邊居住環境較差，安置房較多，鄰近的萬達板塊二手房售價2萬元/平方米。城東板塊生活配套成熟，更適宜居住，2020年前3年不供地，僅中駿、融創2個待開盤項目，限價2.2萬元/平方米，周邊同品質二手房售價3萬元/平方米。東海板塊定位CBD，5-6年前市政府搬遷，規劃利好逐步兌現。當下東海板塊市場最火爆，投資客成交占比7-8成，源于一、二手價格嚴重倒掛，新房限價1.4-1.5萬元/平方米，周邊二手房售價2萬元/平方米。

??臺商投資區起點定位高，學區、生活配套趨于成熟，市場潛力逐漸被認可，僅美的云璽臺單盤在售，首開近乎售罄，中海土拍溢價率過高要求現房銷售，現處于待開盤狀態，精裝限價1.45萬元/平方米。

??洛江區屬工業區，配套差、人口少，市場相對封閉。其中，萬安板塊靠近城東板塊，限價1.2萬元/平方米，僅正榮單盤已在2021年5月清盤。陽江新城限價1.2萬元/平方米，僅南益單盤售罄。雙陽板塊市場相較封閉，地緣性客戶居多，僅金輝單盤在售，限價9000元/平方米。河市、馬甲、羅溪等鄉鎮板塊，市場更為封閉，房價6000-8000元/平方米。

??泉港區屬化工區，居住環境差，市場更為封閉，房價乃是全市的價格洼地，為拉平全市房價做貢獻。在售項目以本土中小開發商居多，品牌房企較少進駐。

??截至2021年4月末，豐澤區、鯉城區庫存告急，去化周期皆不足6個月，熱點板塊已然面臨無房可售的窘境。遠郊區域去庫存壓力仍需警惕，尤其是泉港區，庫存面積88萬平方米，消化周期長達26.7個月，去化壓力著實不容小覷。

??我們認為短期內各區域市場將持續分化，豐澤區、鯉城區庫存已然告急，供不應求將是市場常態，房地產市場前景值得期許，預計成交將持續高位運行，房價仍面臨一定的上漲壓力。而以泉港區為代表的遠郊區域猶存去化壓力，預計房地產市場將繼續走穩，成交量價整體提升幅度有限。

??05

??長期成交先升后降
波谷、波峰區間250-300萬平

??……略……

??一、自然增長人口持續高增，安溪、南安等郊縣戶籍人口機械流失

??（本節有刪減）

??我們認為泉州樓市前景長期看人口需求及市場預期。一方面，隨著外來人口大幅增多，有望帶動不菲的增量購房需求，房地產市場明顯受益。譬如，2016年10月泉州全面放開落戶限制，致使2016-2018年新晉落戶人口提速增長，年均戶籍人口增量皆超10萬人，房地產市場就此步入長達30個月的上升周期。另一方面，隨著本地人口不斷外流，潛在購房需求增長明顯受限，房地產市場陷入沉寂。譬如，2019年泉州戶籍人口再現加速外流的趨勢，省內外遷入人口11.5萬人，遷出人口14.2萬人，凈遷出人口2.6萬人，創近10年來新高，房地產市場步入下降周期。

??基于傳統生育觀念作祟，泉州本地居民生育意愿強烈，出生人口常年保持在10萬人以上。而在全面二孩政策落地執行后，2017年泉州迎來出生人口高峰期，戶籍出生人口達到18.2萬人。受此影響，泉州自然增長人口持續高增，2016-2018年，泉州戶籍自然增長人口連續三年保持在10萬人以上高位，2019年小幅回落至8.5萬人。

??以安溪、南安為首的郊縣戶籍人口機械流失，并有加速外流的趨勢。泉州主城區人口吸附力平平，本地戶籍人口低速增長，2019年主城區戶籍人口機械增長1.1萬人。除了晉江市、石獅市本地戶籍人口略有增長之外，其余郊縣本地戶籍人口持續外流，廈門成主要承接地。尤其是安溪縣，2019年戶籍遷入人口0.8萬人，戶籍遷出人口3.5萬人，機械減少2.7萬人。

??

??二、土拍適度放松限價強化房價看漲預期，區域房價梯隊將重塑

??就市場預期而言，城市地價、房價成為重要的參考標準。一方面，城市地價、房價快速上漲的階段，市場預期一致看好。譬如，2015年底泉州土拍誕生新的地王，保利總價21.7億元奪下豐澤區2015-18號地塊，樓板價6757元/平方米，刷新城東板塊單價地王紀錄，成為房地產市場上升周期拐點的導火索。另一方面，城市地價、房價階段性回調的階段，市場預期普遍不容樂觀。譬如，2011年市場觀望情緒濃重，打折降價常態化，多項目折扣力度低至9折，房地產市場陷入陣痛調整期，全年成交跌至谷底。

??而在萬億GDP強三線城市中，現階段泉州房價屬于絕對的價格洼地。2021年1-4月，泉州主城區商品住宅成交均價低至11104元/平方米，遠低于東莞、南通、無錫、佛山這類強三線城市。主要還是受限價政策影響，泉州主城區土拍實行“限房價、競地價”，致使房價持續低位運行。

??2020年，泉州主城區適度放松限價，洛江區、臺商投資區、豐澤區等區域限價紅線有所提升，區域房價梯隊將重塑。例如洛江區LJ2020009號地塊，毛坯限價12000元/平方米，較2019年限價紅線上調1000元/平方米。又如臺商投資區S2020-10號地塊，毛坯限價12500元/平方米、精裝限價14500元/平方米，較2019年限價紅線均上調1500元/平方米。尤其是2020年底豐澤區出讓的兩宗商住用地，毛坯限價22000元/平方米，成為主城區首次限價突破2萬億/平方米的地塊。

??三、2022年進入下降周期，成交將由波峰300萬平跌至波谷250萬平

??2020年3月以來，泉州房地產市場進入新一輪上升周期，核心動因不乏以下兩方面因素：其一，疫后泉州經濟強勢復蘇，疊加信貸資金整體充裕，房地產市場顯著受益，本地居民加杠桿購房，2020年末泉州住戶中長期貸款余額升至3056億元，同比增長20%。其二，2020年泉州土拍環節適度放開限價，多區域限價紅線有所提升，年末主城區毛坯限價歷史首次突破2萬元/平方米，市場預期區域房價梯隊將重塑，房價猶存一定的上漲壓力。

??聯系到泉州每輪上升及下降周期時間跨度都在兩年至兩年半之間，預計本輪上升周期時間跨度也將在兩年至兩年半之間，2021年末或者2022年初主城區成交面積濾波有望升至本輪上升周期的波峰，隨后將步入新一輪下降周期。

??具體而言，泉州主城區房地產市場供求基本平衡，成交主要取決于供應。2020年，泉州主城區供地節奏明顯加快，年底更是迎來土地成交高峰期，12月共計出讓7宗涉宅用地，成交建面一舉突破100萬平方米，創2016年以來單月新高。

??從拿地到項目首開按照6-9個月的時間周期測算，預計2021年下半年泉州主城區房地產市場供應或將明顯放量，屆時成交也將明顯回升，全年成交面積有望接近300萬平方米。而在土拍限價適度放松后，以臺商投資區為代表的遠郊區域房價出現一輪補漲行情，在售項目大都取消折扣優惠，售價皆向備案價上限靠攏。但由于限價政策難言實質性松綁，現階段房價上漲行情實屬噱頭炒作，整體漲幅著實有限。

2022-2023年，泉州主城區房地產市場或將進入新一輪下降周期，成交也將步入下降通道，但由于本地內生型需求支撐，成交并不會明顯失速。預計主城區年均成交面積同比跌幅將保持在5%-10%區間范圍，2023年成交或將跌至此輪下降周期的波谷，全年成交面積約250萬平方米。