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??王迎超 中房報記者 高中華丨大連報道

??經歷了數月火熱行情之后，大連房地產市場從5月中下旬開始，出現了降溫動向。

??大連官方統計數據顯示，今年1月至4月，大連市房地產開發投資同比增長11%。商品房銷售面積199萬平方米，同比增長52.7%。商品房銷售額277億元，同比增長68.2%。

??這波強勁走勢有著深度的現實原由。2020年年底，疫情暴發積壓了一批購房需求，加上土地市場連續火爆拉高樓市預期等多面因素，大連房地產市場自春節后火熱運行。

??大連同策房產咨詢股份有限公司（以下簡稱“大連同策”）咨詢總監畢恩浩分析稱，隨著價格不斷上漲，住宅產品大量入市，人們對未來收入的預期放緩導致透支型客群的減少、銀行限貸導致置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場開始出現降溫。

??大連同策的市場數據顯示，5月份大連市商品房成交面積為55.69萬平方米，成交金額為88.64億元，雖然成交面積和成交金額同比均上升了21%，但從環比4月的成交面積65.93萬平方米和107.25億元成交額來看，下降幅度明顯。

??市場一度火爆 “3萬+”產品紛紛入市

??“上半年我們的項目銷售很好，目前住宅產品已經全部售罄，僅有部分公建在售。”萬科翡翠書院營銷經理高敏告訴中國房地產報記者。

??“從今年春節之后，大連市場明顯轉好，3、4月份的時候達到高峰，目前我們推出的3棟樓已基本售罄。”融創壹號院項目主策董方旭稱，作為融創中國在東北首個落地的壹號院系高端產品，住宅產品單套售價基本都在400萬元以上，“原本以為項目主要客群是40歲以上的中產階層，出乎意料的是，銷售過程中‘80后’‘90后’成為了絕對主力，在這部分人群中，新媒體從業人員、主播、網絡買手等新興職業者占據了相當一部分比例”。

??“目前我們項目的洋房已基本售完，前幾個月中海各項目的銷售業績比起去年同期基本都翻了一番以上。”中海閱麓山營銷經理孫亮說。

??萬科翡翠書院、融創壹號院、中海閱麓山等項目的銷售成績是大連上半年房地產市場火熱的一個縮影。

??是什么支撐起大連樓市的這種火爆？

??畢恩浩分析稱，去年年底疫情暴發積壓的一批購房需求、局部區域熱度不斷提升帶動的買漲不買跌的購房心態、土地市場的連續火爆不斷拉高了購房者的心理預期、全球通脹導致高財富人群避險情緒增強等諸多因素，聯合構成了大連房地產市場自春節后不斷火熱上漲的幕后推手。

??大連東港板塊，素有市區房價天花板的稱號。摘得了東港最后一處居住用地（70年非填海）的中海東港項目的入市，對于大連全市房地產市場的示范和帶動意義，不言而喻。

??“原來東港板塊的項目均價一直在2.6萬元至2.7萬元/平方米，但今年產生了明顯變化，中海東港項目的入市，成為東港板塊首個價格超3萬元/平方米的項目，這個均價高達47500元/平方米的項目熱銷也帶動了許多原本觀望的客戶跟進，越來越多的客戶開始認可這個價格，從而拉升了整體心理預期。”畢恩浩分析稱。

??在此之前，大連普通住宅超過3萬元/平方米的項目屈指可數，位于甘井子區的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開盤時3萬元/平方米的均價，上漲為目前的35000元/平方米。即將入市的高新區華潤置地瑞府，以及沙河口區的遠洋萬玥府和中海云川源境項目，也都給出了3萬元/平方米以上的放風價格。

??房企摘地情緒高漲 高溢價地塊頻出

??“面包”的熱銷帶動了“面粉”的行情，前幾個月，開發商摘地情緒高漲，高溢價地塊頻頻出現。

??2月4日，招商蛇口以21.2億元、溢價44%擊敗華潤、保利等8家房企競得大連體育新城一宗住宅用地，折合成交樓面價11126元/平方米。

??5月21日，大連甘井子區泉水板塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠洋、碧桂園、平安、中海、保利、華潤、大華、信達、大連錦盈13家房企參與。最終，萬科、綠城瓜分了3宗新地，成交總價超28億元。其中萬科摘得的一宗土地成交總價8.16億元，溢價率達49%，綜合樓面價11612元/平方米。由綠城摘得的一宗土地成交總價為15.04億元，溢價率達48.6%，綜合樓面價12068元/平方米。

??大連主城區內可用的住宅土地較少，這些稀缺的土地資源吸引了眾多房企的爭搶。土地市場的連續火爆也不斷拉高了購房者的心理預期，隨著新房土地價格的提升，銷售價格也在水漲船高，從而帶動了全城房價的上漲。“大連市場的火爆有著結構分化性上漲的特點，主要得益于主城區（中山、西崗、沙河口、甘井子、高新區）等區域熱點板塊項目的帶動作用。”畢恩浩分析稱。

??從波峰到波谷 大連樓市開始降溫

??鄭雯（化名）今年年初從外省應聘到大連一所高校任教授，工作穩定后，她打算在學校所在的區域買房，穩定的工作和不菲的收入，向來是銀行發放貸款的優質客戶人群，但從5月初與某樓盤簽約后，鄭雯一直沒等來房貸發放的消息，“催了好多遍，我都不太想買了。”鄭雯說。

??“房地產行情必然存在著波峰與波谷，此前的一輪上漲行情已經達到了波峰，我們觀察到，從5月中下旬開始，大連樓市開始從波峰走向波谷。”畢恩浩分析稱，隨著房價的不斷上漲，住宅產品的大量入市，人們對未來收入的預期放緩導致透支型客群減少。此外，銀行限貸政策也導致不少像鄭雯這樣的剛需和置換型客戶需求被壓制，越來越多的購房客戶開始回到觀望狀態，從5月中下旬開始，大連看房量和成交量降幅明顯，市場開始出現降溫。

??畢恩浩的這一觀點，也得到了多位項目一線人員的認可。

??“我們項目的銷售情況從5月中下旬開始出現下降趨勢，下浮了30%左右，主要是大量競品扎堆入市，客戶出現了分流，據我們了解，各項目的到訪量普遍下降。”大連中海閱麓山營銷經理孫亮告訴中國房地產報記者，預計下半年樓市會偏向平穩狀態，再想取得類似之前這樣大的突破比較困難。董方旭同樣表示，融創壹號院從5月中下旬業績開始回落，6月份開始，客戶到訪量和成交業績下降明顯。

??“下半年這一趨勢很難改變。預計下半年土地將會加速整理、出讓，供給端擴大，需求端又被卡死，會對市場造成一定沖擊。”畢恩浩表示，“房價是否下跌，目前也存在不確定性，不排除有個別房企率先‘降價搶收’，這對市場的沖擊會有，但影響不會那么大。”