??導 讀 

??■上海首輪集中供地中31宗含宅地總成交金額773億； 
??■平均地價房價比0.6，房企盈利空間仍存；
??■土拍新規讓房企分流，但部分地塊熱度不減，六成地塊進入一次性報價環節；
??■進駐壁壘仍高，土拍新面孔不多。 

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

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??首輪31宗涉宅地塊成交773億
本土國企、在滬深耕品牌房企較為積極

??6月18-25日，上海完成首輪土地集中出讓，31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計入）總成交金額達773億元，在第一批集中供地城市中僅次于杭州、北京、南京、廣州，位列第五。31宗地成交建面共計394萬方，占到2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%，由此可見上海首輪供應相對充足。

??由于土拍競價環節設置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，地價得到有效控制，平均溢價率僅為5.8%。

??在上海土拍新規下，集中供地中并未出現一家獨大的情況，規模房企、中小房企均有拿地。值得注意的是，由于采用打分制，且起拍價高、保證金比例大，上海進駐門檻依舊較高，土拍中少見“新面孔”，拿地房企多數為本土國企以及深耕上海的品牌房企。

??此外，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來看，五大新城共計出讓273萬平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設一脈相承。當前新區建設仍然缺乏一定規模（人口、產業）以及相關發展配套。增加經營性土地供應量一方面可以帶來一定的人口流動，另一方面可以推動和完善交通配套建設、加快產業導入。

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??六成地塊進入一次性報價
上海首輪集中出讓“冰火兩重天”

??27宗含宅地地（4宗舊改用地除外）呈現了“冰火兩重天”的局面——對地塊有明確商業、產業運營要求的地塊，基本都低溢價或底價成交；而對產業要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達到中止價后進入一次性報價階段，房企競爭依舊較為激烈。

??從出讓條件來看，27宗地塊中有7宗地塊設置了相對較為嚴格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門檻，只有1宗達到競價招標人數要求，另外6宗地均以掛牌方式出讓，此外還有2宗為臨港新區蘆潮港農場環境整治配套項目。7宗地塊中，僅有靜安區靈石路地塊和浦東曹路中心鎮地塊在舉牌競價環節達到中止價，進入了一次性報價階段，最終以8.39%和5.05%的溢價率成交，能夠溢價成交主要原因是出讓要求相對容易達成；而其他幾宗地則對引入產業類型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯合體、復地等有對口產業運營能力的房企競得，均為底價成交或低溢價成交。

??另外18宗地塊，則更真實的反應了本次集中供地的熱度：18宗地全部達到中止價、進入一次性報價階段，房企競爭較為激烈。以楊浦區定海社區地塊為例，共有3家房企入圍競拍，但仍然進入一次性報價階段，最終由楊浦城投競得，溢價率9.21%。

??總體來看，對于出讓條件相對寬松的地塊，入圍房企出價競拍的表現都較為積極，土地市場仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線城市，土地是核心資源，僧多粥少的現象長期存在；另一方面，上海嚴禁房企在拿地后引入其他房企聯合操盤，也加劇了競爭的激烈程度。

??在上海土拍政策多維度、高精度的調控下，溢價率、參拍房企數量等常規指標已經難以體現市場真實熱度，目前上海土地市場的調控主要包含3個維度：第一是資金維度，每宗地20%的保證金和嚴查自有資金將大部分中小型房企攔在門外；第二是地塊出讓條件中，嚴格規定引入產業、商業運營的要求；第三為防止出現少部分房企大幅攬地的情況，通過拿地則扣分的機制精準調控（崇明拿地不扣分）。

??在這樣高精度、多維度的調控政策下，入圍崇明、松江、青浦等相對遠郊區域宅地競拍的房企仍然超過了7家，可見房企參拍積極性不低。因此，上海的土地市場看似參拍房企不多、溢價率低，實際上則是熱度被掩蓋在多維度的調控之下，長期來看對市場的穩健運行大有益處。

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??地價房價比近0.6
遏制高價拿地同時仍為房企保留一定利潤空間

??由于上海本次集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且并未采用競配建等方式，在“穩地價、控房價”預期下，既一定程度保證產品品質，也為開發商保留了盈利空間。

??剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據剩余19宗含宅地塊名義樓板價與規定的聯動房價計算來看，平均地價房價比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤空間較大。

??分區域來看，主城區如靜安、楊浦地價房價比超接近0.7。其中楊浦區定海社區地塊作為中環內難得的純住宅，未來銷售壓力并不大。而保利競得的靜安區一宗地雖然設置了限制條件，但門檻不高。考慮到近兩年大寧地區在金茂府的帶動下，整體熱度頗高，且該地塊在區域內位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產品競爭力仍較強。

五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤空間相對較大。但如中駿、首創等在松江競得地塊中要求商業自持比例和引入產業總部，因此未來更加考驗房企運營能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮與奉賢新城地塊地房比達0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問題。

??整體來看，上海首次集中供地整體較為平穩，從區域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現象均未出現。且在政府限地價、限房價的調控方式下，本輪成交地塊給房企預留了充足的盈利空間，引入產業等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻，強化了區域未來產業規劃，承接五大新區戰略發展需要。