??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過(guò)跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過(guò)金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來(lái)6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“淺紅色區(qū)”、“中灰色區(qū)”、“淺灰色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來(lái)指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對(duì)劃分，并非絕對(duì)概念。

??一、2021年二季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP名義增速將繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，三季度大概率接近零，四季度出現(xiàn)正值

??2019年兩會(huì)的政府工作報(bào)告中首次提出，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。即M2增速減去名義GDP增速得到的增速差額，可用來(lái)衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增速，該增速差額越大，推高房?jī)r(jià)的可能性越大，反之，該增速差額越小，推高房?jī)r(jià)的可能性越小。

??2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP名義增速增速差額一路上行，從-6.4%上升到5.7%，此后該增速差額在4%-6%附近小幅振蕩，一直延續(xù)到2015年底。2016年初至2017年底，該增速差額持續(xù)下行，2017年一季度開(kāi)始進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2018年一季度該增速差額開(kāi)始震蕩上行。2019年一季度開(kāi)始回升至正區(qū)間，其后三個(gè)季度小幅震蕩。2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影響，我國(guó)GDP增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。為了加大對(duì)防控疫情的支持力度，對(duì)沖疫情帶來(lái)的不利影響，央行靈活運(yùn)用多種政策工具，商業(yè)銀行信貸投放較多，推動(dòng)了M2增速的大幅度回升。受此影響，一季度M2-GDP名義增速的增速差額大幅上升至15.4%。二季度后隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，M2-GDP名義增速的差額持續(xù)收窄。

??由于去年年初的低基數(shù)，2021年一季度GDP名義同比增速大幅上升至21.2%，M2-GDP名義增速的差額大幅下降至-11.8%。二季度則由于去年同期基數(shù)的提高，回升至-5.0%。

??央行在二季度公布的《2021年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中指出，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，這一中介目標(biāo)錨定方式，有利于搞好跨周期政策設(shè)計(jì)，在長(zhǎng)期穩(wěn)住貨幣總量。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前-5%的增速差額還遠(yuǎn)低于合理值，一定程度利于抑制房?jī)r(jià)漲幅。但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，名義GDP同比增速將進(jìn)一步顯著回落，預(yù)計(jì)下半年M2-GDP名義增速繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，三季度大概率接近零，四季度出現(xiàn)正值。

??2、二季度M1同比增速已接近歷史較低位置，預(yù)計(jì)三季度仍維持在偏低位

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??從2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速處于下行通道，之后觸底反彈，于2013年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后震蕩下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后經(jīng)歷了較長(zhǎng)的上漲時(shí)間，于2016年三季度達(dá)到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趨勢(shì)延續(xù)至2018年四季度。2019年一季度M1同比增速小幅提高，其后三個(gè)季度小幅震蕩。2020年隨著疫情后的貨幣寬松，M1同比增速持續(xù)小幅上升，并在年底見(jiàn)頂。

??2021年二季度，M1同比增速為5.5%，相比一季度下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，接近歷史較低位置。根據(jù)央行8月9日公布的《2021年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，穩(wěn)字當(dāng)頭，堅(jiān)持實(shí)施正常的貨幣政策。8月23日，人民銀行召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要以適度的貨幣增長(zhǎng)支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。但考慮到目前國(guó)內(nèi)通脹水平偏高，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策總體上將堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)，不搞“大水漫灌”。短期內(nèi)整體貨幣供應(yīng)量可能變化不大，三季度M1同比增速仍舊維持在偏低位。

??3、二季度中國(guó)一年期國(guó)債收益率小幅收窄，預(yù)計(jì)下半年仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。

??2011年初至7月央行共加息3次，國(guó)債收益率快速上行。2012年6月和7月2次降息，此后至2014年11月利率維持不變，國(guó)債收益率回落后盤整。在2013年下半年“鬧錢荒”背景下，國(guó)債收益率上行較快。2014年11月至2015年10月連續(xù)降息6次，國(guó)債收益率大幅下行后盤整至2016年三季度。2016年四季度后國(guó)債收益率開(kāi)始上行，從三季度末的2.2%快速上行至2017年四季度末的3.8%，主要原因是金融強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿等政策導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性收緊。 2018-2019年，國(guó)債收益率持續(xù)下行，其作為資金價(jià)格，一方面反映了2018以來(lái)央行多次降準(zhǔn)后資金成本下降；另一方面則反映了2018年在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和中美貿(mào)易摩擦背景下資金對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益偏好的加強(qiáng)。2020年一季度，疫情后貨幣寬松環(huán)境下一年期國(guó)債收益率大幅下行，二三季度持續(xù)上升，說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)和貨幣寬松邊際效應(yīng)減弱，市場(chǎng)利率逐漸上升，四季度一年期國(guó)債收益率小幅下行。

??2021年二季度末，一年期國(guó)債收益率為2.43%，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下，預(yù)計(jì)下半年一年期國(guó)債收益率大概率仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩，與2019年水平接近，不會(huì)大幅上行也不會(huì)大幅下行。

??4、二季度個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)13.0%，增速繼續(xù)回落

??個(gè)人住房貸款余額由央行每季度定期發(fā)布，反映的是居民購(gòu)房的貸款情況。

??2011年一季度至2012年二季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速持續(xù)回落，隨后止跌回升，持續(xù)回升到2013年二季度，然后走勢(shì)變?yōu)榉€(wěn)中有降，一直到2015年二季度都較為平穩(wěn)，此后于2015年三季度開(kāi)始了快速上升，于2017年一季度達(dá)到了35.7%的最高點(diǎn)，此后開(kāi)始步入下行通道并持續(xù)至今。

??2021年二季度個(gè)人住房貸款余額為36.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.0%。同比增速相比上季度收窄了1.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)下行。在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度全面實(shí)施的背景下，2021年上半年多個(gè)城市房貸政策收緊。7月30日銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)2021年年中工作座談會(huì)暨紀(jì)檢監(jiān)察工作（電視電話）座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2021下半年個(gè)人住房貸款余額同比增速還將進(jìn)一步回落。

??5、二季度全國(guó)首套房貸平均利率為5.33%，預(yù)期三季度繼續(xù)小幅上升

??2011年全年，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)攀升，于2011年底達(dá)到7.62%的峰值，此后開(kāi)始回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年緩慢上漲，并于2014年二季度達(dá)到7.02%的峰值，隨后便步入下行區(qū)間，連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后觸底反彈，上行趨勢(shì)延續(xù)至2018年三季度，連續(xù)8個(gè)季度上升，2018年四季度至2019年二季度連續(xù)3個(gè)季度下降，三四季度小幅上升。2020年，疫情后貨幣放水，全國(guó)首套房貸平均利率年內(nèi)持續(xù)小幅下降，并在2021年一季度出現(xiàn)回升。

??2021年二季度末全國(guó)首套房貸平均利率為5.33%，相比上季度末擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。今年在“房住不炒”的嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)下，居民房貸政策環(huán)境持續(xù)收緊，全國(guó)房貸利率水平整體維持上升態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較高的城市房貸利率上調(diào)的可能性較高，三季度全國(guó)首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅上行。

??6、市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速差額明顯回落

??當(dāng)房企到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，說(shuō)明房企資金較為充裕，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境較為寬松，將房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速的差額作為一個(gè)衡量指標(biāo)（后稱增速差額）。2011年增速差額持續(xù)為負(fù)，說(shuō)明房企資金面緊張。2012年二季度后增速差額負(fù)值開(kāi)始縮小，2013年一季度進(jìn)入正區(qū)間，說(shuō)明房企資金面由緊轉(zhuǎn)松。增速差額于2013年二季度觸頂，此后進(jìn)入下行區(qū)間。2014年一季度至2015年一季度，增速差額在-10%附近小幅震蕩，二季度開(kāi)始上行，四季度進(jìn)入正區(qū)間。2016年全年，增速差額在10%附近小幅震蕩，說(shuō)明2016年房企資金面持續(xù)寬松。2017年，在去杠桿的大環(huán)境下，增速差額震蕩下行，房企融資環(huán)境由松趨緊。2018年初至2020年三季度，增速差額均為負(fù)值，房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，四季度增速差額由負(fù)轉(zhuǎn)正。2021年一季度增速差額大幅上升，主要原因是房企到位資金同比增速受2020年基期影響在一季度暴增至41.4%。

??二季度房企到位資金同比增速為23.5%，相比一季度回落17.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為15%，相比一季度回落10.5個(gè)百分點(diǎn)；二者差額為8.5%，差額相比一季度回落7.4個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明二季度房企的融資環(huán)境相比一季度略有收緊。目前雖然全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持兩位數(shù)增速，但今年以來(lái)市場(chǎng)降溫較快，該增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄。按當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境，今年下半年市場(chǎng)大概率會(huì)轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)將繼續(xù)呈現(xiàn)持續(xù)收窄的特點(diǎn)。從房企資金端來(lái)看，信貸收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來(lái)越明顯，國(guó)內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，到位資金承壓：2021年1-7月房企到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款約1.54萬(wàn)億元，同比增速已降至-4.5%；房企自籌資金約3.55萬(wàn)億元，同比增速僅10.9%。雖然1-7月定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)38.3%且個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)17.0%，增速相對(duì)較高，但隨著商品房銷售增速回落，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的增速也將明顯回落。預(yù)計(jì)下半年在貨幣政策常態(tài)化以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制逐漸形成的情況下，房企到位資金同比增速也將繼續(xù)收窄，且回落速度略快于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速。故三季度該指標(biāo)差額將繼續(xù)收窄。

??二、2021年二季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境評(píng)估

??1、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降，處于正常區(qū)間

??本報(bào)告對(duì)M2-GDP名義增速、M1同比增速、一年期國(guó)債收益率、個(gè)人住房貸款余額同比增速、全國(guó)首套房平均利率、房企到位資金同比增速與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速差額6個(gè)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘并累加，即可得出當(dāng)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??從2014年四季度開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后連續(xù)8個(gè)季度下行，2018年全年在偏緊區(qū)間低位盤整。2019年一季度上行至正常區(qū)間的偏下位置，二三季度基本平穩(wěn)，四季度小幅上行，全年保持在正常區(qū)間。2020年上半年，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間，三季度處于偏松區(qū)間和正常區(qū)間的邊界處，四季度小幅上升。2021年一季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅下降至正常區(qū)間上沿附近。

??根據(jù)2021年二季度各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，可得二季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.12，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.17，仍然在正常區(qū)間內(nèi)。

??2、預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將降至正常區(qū)間下沿，四季度跌入偏緊區(qū)間

??從貨幣政策來(lái)看，7月15日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。8月9日《央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，堅(jiān)持實(shí)施正常的貨幣政策，搞好跨周期政策設(shè)計(jì)。8月23日，央行召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要以適度的貨幣增長(zhǎng)支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，助力中小企業(yè)和困難行業(yè)持續(xù)恢復(fù)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。但考慮到目前國(guó)內(nèi)通脹水平偏高，短期內(nèi)整體貨幣供應(yīng)量可能變化不大，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策總體上將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)。

??從房地產(chǎn)政策環(huán)境來(lái)看，今年以來(lái)，國(guó)家層面調(diào)控不斷收緊。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示,住建部將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8 部門發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，聲明會(huì)力爭(zhēng)用3 年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。7月30日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，要穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同日銀保監(jiān)會(huì)也再次強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。故我們認(rèn)為，央行提出的“適度貨幣增長(zhǎng)”主要目的是緩解小微企業(yè)成本壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的可能性有限，房地產(chǎn)行業(yè)資金面收緊局面短期內(nèi)不會(huì)改變。

??從各金融指標(biāo)來(lái)看，二季度M2-GDP名義增速繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)三季度大概率接近零，四季度出現(xiàn)正值；M1同比增速已接近歷史較低位置，三季度大概率仍舊維持在偏低位；在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下，預(yù)計(jì)下半年一年期國(guó)債收益率大概率仍在2%-3%區(qū)間小幅盤整；隨著多地房貸收緊利率上調(diào)，預(yù)計(jì)三季度全國(guó)首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅上行，個(gè)人住房貸款余額同比增速也還將繼續(xù)回落。在房地產(chǎn)長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制下，三季度房企到位資金同比增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速差額大概率繼續(xù)收窄。

??綜合判斷，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化，三季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)很有可能仍處于正常區(qū)間，但略下降至下沿附近；四季度大概率跌入偏緊區(qū)間。

??三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

??1、隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)收緊，全國(guó)商品房銷售面積同比增速將快速回落

??將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，自2011年末2012年初左右，隨著金融環(huán)境整體上由緊轉(zhuǎn)松，全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速也呈現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正的態(tài)勢(shì)。而到了2013年，隨著金融環(huán)境趨于惡化，成交面積的同比增速也進(jìn)入了下行通道。2015年初開(kāi)始，金融環(huán)境開(kāi)始改善，逐漸步入寬松區(qū)間，而樓市也出現(xiàn)了較強(qiáng)反彈。在2016年金融環(huán)境指數(shù)達(dá)到峰值并且轉(zhuǎn)向緊縮之后，樓市成交面積的同比也隨之下行。2018年金融環(huán)境指數(shù)全年在偏緊狀態(tài)低位盤整，樓市成交面積的同比增速則不斷回落。2019年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)小幅上升至正常狀態(tài)，樓市成交面積同比增速持續(xù)在0附近小幅震蕩。2020年，受疫情影響，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)大幅上升至偏松區(qū)間，2021年一季度，又小幅下降至正常區(qū)間上沿。與之對(duì)應(yīng)的是2020年一季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比大幅下降，二三季度銷售逐步恢復(fù)正常，降幅收窄，四季度商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正。且由于去年同期的低基數(shù)，2021年一季度全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比大幅增長(zhǎng)63.8%。

??二季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.12，較上季度小幅下降0.07，仍然在正常區(qū)間內(nèi)。全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速則迅速回落至27.7%，相比上季度收窄36.1個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)幾輪漲跌周期的驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)除少數(shù)特殊情況（比如2020年一季度和2021年一季度因疫情數(shù)據(jù)大幅異動(dòng)）外，商品房銷售面積與金融環(huán)境指數(shù)的走向基本一致。目前全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速仍處于歷史高位，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比增速將進(jìn)一步快速回落，年底回歸至正常水平。

??2、2020年一季度出現(xiàn)本輪周期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅四季度見(jiàn)頂

??將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。由于新房?jī)r(jià)格受到限價(jià)政策的影響，不能準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)情況，本報(bào)告均采用二手房?jī)r(jià)格，數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)以及“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二手房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)方式存在不足之處，為了更準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)情況，本報(bào)告結(jié)合“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，2016年之前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城二手房?jī)r(jià)的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自“中國(guó)城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。

??經(jīng)過(guò)幾次漲跌周期的驗(yàn)證，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅二者的整體走向基本一致。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領(lǐng)先性，房?jī)r(jià)同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)，即房?jī)r(jià)走勢(shì)滯后于融資環(huán)境變化趨勢(shì)。2011年至今，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2013年一季度、2016年一季度和2020年一季度；百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅則有2個(gè)較明顯的階段高點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2013年四季度和2017年二季度。對(duì)比高點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)間，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的第一個(gè)高點(diǎn)領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅3個(gè)季度，第二個(gè)高點(diǎn)則領(lǐng)先5個(gè)季度。由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)在第二個(gè)高點(diǎn)的數(shù)值（1.81，寬松區(qū)間）遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出第一個(gè)高點(diǎn)（0.98，寬松區(qū)間），到達(dá)高點(diǎn)所經(jīng)歷的時(shí)間更長(zhǎng)，使得百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅出現(xiàn)第二個(gè)高點(diǎn)的時(shí)間也延后了。

??觀察百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的兩個(gè)高點(diǎn)時(shí)間對(duì)應(yīng)的金融環(huán)境指數(shù)，不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)第一個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)，2013年四季度對(duì)應(yīng)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)已經(jīng)回落至0.07，處于正常區(qū)間；而房?jī)r(jià)第二個(gè)高點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)，2017年二季度對(duì)應(yīng)的指數(shù)則已經(jīng)回落至0.26，處于偏松區(qū)間，接近近十年0.25的平均水平。

??從目前的貨幣政策及去年基數(shù)來(lái)看，2020年一季度（0.51，偏松區(qū)間）基本確定是本輪周期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的高點(diǎn)；2021年二季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)已下降至正常區(qū)間，低于近十年平均水平，預(yù)計(jì)三季度會(huì)繼續(xù)下降至正常區(qū)間下沿，四季度跌入偏緊區(qū)間。按照過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅二者的走勢(shì)規(guī)律來(lái)看，預(yù)計(jì)百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅三季度或四季度見(jiàn)頂。

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