??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產市場相關性較高的月度金融數據進行研究。

??一、M1增速連降6個月，房地產行業資金面壓力山大

??1、7月末M1余額同比增長4.9%，創近15個月新低，預計下半年繼續回落；住戶部門貸款余額同比增長14.3%，增速持續回落

??央行發布的金融統計數據顯示，7月末M1余額同比增長4.9%，略低于市場預期。M1同比增速自今年1月創出14.7%的階段高點后，已連續6個月回落，創近15個月新低。7月末，住戶部門貸款余額同比增長14.3%，已連續4個月回落。

??M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。從這兩組數據的歷史走勢和關系來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月、8個月和2個月。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個階段性低點，前者領先后者時間分別為6個月、16個月和2個月，第二次領先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??從本輪周期來看，今年上半年M1同比增速走勢和2018年同期較為相似。2019年M1同比增速全年未超過5%，維持在較低水平。受去年1月疫情影響，今年1月M1同比增速大幅異動，但從去年除1月以外其他月份的基數和今年穩健中性的貨幣政策基調來看，今年1月基本上是本輪周期的高點。央行二季度貨幣政策執行報告顯示，上半年貨幣政策力度已基本回到疫情前的常態。7月15日央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，但由于7月全國整體經濟活動放緩、企業和個人的投融資需求減弱、銀行表外業務活動收縮等，降準對M1影響有限。預計下半年M1同比增速將繼續回落。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年年初的加速上升也是由去年疫情期間的低基數引起的，3月大概率已是本輪周期的高點，4月開始已經回落。今年以來多個熱點城市收緊了房貸政策，并嚴查經營貸、首付貸等違規資金進入樓市，近期部分一線城市更是加大監管力度：7月27日上海5家國有大行的分支機構均因“流動資金、消費貸款違規流入房地產市場”而吃了上海銀保監局的行政罰單；8月7日深圳公布“深房理”初步調查結果，截至目前共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域，并對有關責任單位和人員依法啟動問責和處罰。預計下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續下行。

??2、7月末中國一年期國債收益率為2.13%，預計下半年仍在2%-3%區間小幅震蕩；7月全國首套房貸平均利率為5.38%，將維持溫和上升趨勢

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。7月末，中國一年期國債收益率為2.13%，較6月末下降0.3個百分點。去年四季度以來一年期國債收益率一直較為穩定，目前與疫情前水平接近。7月融360未發布首套房主流貸款利率，從保利投顧研究院統計結果來看，7月全國首套房貸平均利率為5.38%。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月、13個月和9個月。第二次領先的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??7月15日央行全面降準后的2周，1年期國債收益率從2.29%一路下跌至2.13%。7月30日中央政治局會議進一步明確將延續流動性合理寬裕的穩健貨幣政策，鞏固了市場對國債價格走高的預期，驅動國債收益率繼續下跌。但8月以來1年期國債收益率已略有回升，預計一年期國債收益率下半年大概率仍在2%-3%區間小幅震蕩。

??全國首套房貸平均利率方面，今年上半年在“三道紅線”、“房住不炒”的嚴厲調控基調下，金融機構嚴查經營貸、房貸首付來源，貸款額度整體偏緊，部分熱點城市放款周期拉長，導致上半年全國房貸利率水平持續上行。7月多個重點一二線城市調升房貸利率，如廣州部分銀行將首套貸款上調至5.8%，上海則上調至5%。全面降準雖然一定程度上能提高銀行放貸積極性，緩解積壓房貸投放，但不會改變房地產行業流動性收緊大趨勢。預計下半年房貸利率將維持溫和上升趨勢。

??3、預計下半年住戶部門貸款余額同比增速繼續下行

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月、11個月和16個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月、9個月和2個月。

??考慮到本次全面降準的主要目的是緩解小微企業的成本壓力和經營壓力，且目前的房地產調控政策仍偏緊，有專門的貸款集中度管控，預計降準資金進入房地產領域較為有限，下半年住戶部門貸款余額同比增速大概率仍將延續下行趨勢。

??二、全國商品房年初累計銷售面積同比增速持續暴跌，下半年趨緩

??全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月、8個月和15個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月、滯后3個月和領先1個月。

??從目前的貨幣政策及調控政策來看，2021年1月已基本確定是本輪周期全國首套房貸平均利率的低點，受去年疫情期間的超低基數影響，2月是近10年來全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最高點。8月16日國家統計局發布的數據顯示，1—7月份全國商品房年初累計銷售面積同比增長21.5%，繼續暴跌，7月回落速度略有放緩。考慮到目前全國商品房年初累計銷售面積同比增速仍處于長周期的相對較高水平，且下半年房貸利率大概率會維持溫和上升趨勢，預計下半年銷售面積同比增速不改回落趨向，但速度將有所放緩。

??三、預計百城二手房價格同比漲幅四季度見頂

??為了研究M1和房價的關系，本報告結合“中國城市二手房指數”網站數據對統計局的70城二手住宅銷售價格指數進行一定的調整，得到百城二手住宅價格指數。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進行累計計算。其中，對2016年之前國家統計局公布的70城二手住宅價格環比漲幅作放大處理，2016年后的房價環比漲幅則直接使用“中國城市二手房指數”網站公布的月度數據。

??M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅二者的整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢，即房價走勢滯后于貨幣變化趨勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有3個和2個階段高點，前2個階段高點前者領先后者的時間均為11個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月，后一個低點滯后百城二手房價格同比漲幅低點3個月。

??從目前的貨幣政策及去年基數來看，今年1月確定是本輪周期M1同比增速的高點，預計下半年M1同比增速將繼續回落。按照過去金融數據和房價的走勢規律來看，預計百城二手房價格同比漲幅四季度見頂。

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