??四季度調控放松序幕拉開 三類壓力城市有望適度松綁。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??10月10日，哈爾濱出臺16條穩樓市舉措，無獨有偶，8月以來，沈陽、長春都曾出臺過救市措施，國家統計局數據也顯示，東北地區前8月銷售金額同比負增，足以見得東北房地產市場下行壓力之大。我們認為，青年人口大量流出、陷入深度老齡化所導致的購房需求萎縮乃是東北樓市持續低迷的根本癥結所在。

??展望四季度，我們認為，地方調控放松序幕正在拉開，三類壓力城市房地產調控有望獲得適度松綁——房價下滑過快、庫存風險過高、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市。

??1 東北地區前8月商品房銷售額同比負增
沈長哈三省會相繼救市

??10月10日，哈爾濱出臺“十六條”政策全方位穩樓市。房企端，降低預售取證門檻、加快預售資金返還、降低土地增值稅預征率等，減輕企業流動資金壓力，居民端，發放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進購房需求釋放。不僅是哈爾濱，短短2個月內，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。8月17日，沈陽政府約談部分房企，規范房企降價銷售行為，維護市場秩序，9月9日，沈陽提高人才購房補貼標準，博士、碩士、本科技師首次購房分別補貼7、4、2萬元。9月13日，長春發布購房補貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業人才及進城農民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。國家統計局數據顯示，1-8月，東北地區商品房銷售面積同比增長1.8%，遠低于全國15.9%的平均增速，銷售金額同比下降0.2%，為唯一負增長的地區。2021年前8月，東北地區4個核心二線城市中，僅大連商品住宅成交實現同比正增長，沈陽、長春、哈爾濱3個省會城市成交較之2019年同期跌幅都在兩成以上，哈爾濱跌幅更是高達59%，市場壓力可見一斑。

??二線城市尚且如此，三四線城市樓市下行壓力更大。以東營為例，2020年以來，房價整體呈現下行走勢，2021年9月，成交均價更是跌至6944元/平方米，創近3年來新低。此外，鶴崗、阜新等城市“萬元白菜房”屢屢引發熱議，作為資源枯竭型城市，房地產市場下行走勢和產業衰退、人口凈流出一樣難以逆轉。

??2 青年人口流失、邁入深度老齡化，
東北樓市之痛在于購房需求急劇萎縮

人口流出、購房需求增長乏力乃是東北地區樓市持續低迷的癥結所在。“七普”數據顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規模為9851萬，較2010年末減少1100萬人，累計降幅多達10%。

??聚焦城市層面，2010-2020年間，37個地級市中僅沈陽、大連、長春3市實現常住人口正增長。哈爾濱、大慶、佳木斯等20個城市人口增速由正轉負，尤其是哈爾濱，2010年末較2000年末人口增加122萬，而近10年人口卻減少了63萬人之多。

??結構方面，青年人外流加速東北人口老齡化進程，所有地級市均已進入深度老齡化。2010年-2020年，我國60歲以上人口占比由13.3%升至18.7%，增長5.4個百分點，而東北各市增幅普遍在10個百分點以上，典型如松原，十年間60歲以上人口占比翻倍式增長，由10.75%增至21.5%。按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過14%即是邁入深度老齡化階段，統計顯示，截至2020年，東北地區所有地級市這一比例均超過14%，多數城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線。

??人口流失，尤其是具有強購買力和購買意愿的青年人口流失，直接導致購房需求萎縮，隨之而來的是市場預期的轉變，再疊加房地產信貸收緊等短期因素影響，東北房地產市場走弱可謂意料之中。

??3 四季度調控放松序幕拉開
三類壓力城市有望適度松綁

??聯系到三季度以來，珠海、惠州等四市降低二手房交易個稅，湘潭、哈爾濱等出臺購房補貼，舉措均直指需求端，旨在刺激購房消費，我們認為，地方調控邊際放松序幕正在拉開，以下三類壓力城市房地產調控有望獲得適度松綁。第一類，房價下滑過快城市。從國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽、常德、瀘州、南充等7個城市新房價格同、環比齊跌，石家莊、北海、襄陽等16個城市二手房價格顯著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的城市市場形勢更為嚴峻，適度放松調控也可給予市場喘息空間。第二類，庫存風險過高城市。CRIC數據顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個城市庫存消化周期突破18個月的警戒線，防城港、衡陽、寶雞等城市更是超過30個月。南寧、惠州、運城等9個城市庫存處在持續上升通道，消化周期也已逼近紅線，庫存風險亦不容小覷。

??第三類，高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放松調控的動機。諸如昆明，2021年1-8月昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預算收入比重81%，9月，昆明主城區供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓，即便是以往房企激烈爭奪的經開區清水片區宅地，也因故中止拍賣。