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??中房網訊 （曲濤/文）國家統計局今日（9月15日）公布的《2021年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-8月份，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1-8月份增長15.9%。商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1-8月份增長12.1%；商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1-8月份增長24.8%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有46個，環比下跌的城市有20個，4個城市環比持平；二手住宅方面，環比上漲的城市有27個，環比下跌的城市有34個，9個城市持平。根據易居研究院測算，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.2%，同比漲幅為3.7%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.0%，同比漲幅為2.9%。

??易居研究院認為，對于當前房地產開發投資的判斷，要有從過熱轉為易冷的擔憂。從房價方面來看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌。當前除一些城市過快上漲外，部分城市過快下跌等新情況也值得關注。同樣，在二手房市場方面，各類炒作比較多的城市，要繼續嚴管。尤其是一些此前炒作比較多的區域，如果房價過快下跌，則需要重點監測。

??而對于近期部分頭部房地產企業出現的一些問題，國家統計局新聞發言人付凌暉15日在國新辦舉行的新聞發布會上回應稱，一些大型房地產企業運營過程中出現一些困難，對于整個行業發展的影響還需要觀察。今年以來，隨著國家各地區、各部門堅持“房住不炒”的原則，房地產行業整體保持平穩態勢。各方面推進房地產調控，抑制市場一些不合理的需求，逐步釋放正常需求。隨著房地產市場制度不斷完善，房地產市場有望保持穩定的發展。

??全國房地產開發投資同比增長10.9%

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，1-8月份，全國房地產開發投資98060億元，同比增長10.9%；比2019年1-8月份增長15.9%，兩年平均增長7.7%。其中，住宅投資73971億元，增長13.0%。

??從數據上看，該指標呈現持續收窄，即將進入個位數的特點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對開發投資的判斷，要從過熱轉為易冷的擔憂。尤其是當前房企面臨債務和現金流的雙重壓力下，拿地等積極性或受到影響，從近期一些城市土地流拍等現象已經給出了風險預警。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%；土地成交價款6647億元，下降6.2%。房地產開發企業到位資金方面，1-8月份，房地產開發企業到位資金134364億元，同比增長14.8%；比2019年1-8月份增長18.1%，兩年平均增長8.7%。其中，國內貸款16918億元，下降6.1%；利用外資53億元，下降47.5%；自籌資金40773億元，增長9.3%；定金及預收款50997億元，增長31.3%；個人按揭貸款21490億元，增長13.4%。

??從數據來看，土地交易行情較冷。嚴躍進表示，至少從目前房企的心態看，受制于銷售行情降溫和資金壓力，拿地方面確實有各類阻力和困境，后續優化土地投資的營商環境也很關鍵。另外，從到位資金情況看，總體上，資金到位情況表現為依然為正，但呈不斷收窄的態勢。但要引起注意的是，包括定金及預收款、個人按揭貸款等指標出現了連續6個月收窄的態勢，這說明房企在回籠定金、購房按揭貸款等方面，速度明顯放緩。

??商品房單月銷售連續降溫

??商品房銷售情況方面，7、8月份各地房屋銷售不太景氣。尤其是各類信貸政策管控下，交易量明顯下滑。從單月的銷售情況來看，已經出現連續降溫，8月份銷售數據再次創下年內單月最差水平。

??數據顯示，1-8月份，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%；比2019年1-8月份增長12.1%，兩年平均增長5.9%。其中，住宅銷售面積增長16.5%，辦公樓銷售面積增長3.7%，商業營業用房銷售面積增長2.1%。商品房銷售額119047億元，增長22.8%；比2019年1-8月份增長24.8%，兩年平均增長11.7%。其中，住宅銷售額增長24.5%，辦公樓銷售額增長3.5%，商業營業用房銷售額增長3.3%。

??根據2021年以來的國家統計局數據分拆后測算，8月份商品房銷售面積達12545萬平方米，環比下降3.6%%。商品房銷售額為12617億元，環比下降6.53%。從同比情況來看，8月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了15.55和18.71%。

??庫存方面，8月末商品房待售面積50580萬平方米，比7月末減少284萬平方米。其中，住宅待售面積減少257萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業營業用房待售面積增加10萬平方米。

??整理發現，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經連續6個月下降。經測算，8月份住宅待售面積為22645萬平方米。

??8月超六成城市新房價格上漲，深圳領漲

??國家統計局同日發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有46個，環比下跌的城市有20個，4個城市環比持平。上個月這一數字分別為51個、16個和3個。二手住宅方面，環比上漲的城市有27個，環比下跌的城市有34個，9個城市持平。上個月這一數字分別為41個、26個和3個。

??其中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或繼續下降。據國家統計局測算，8月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落。據國家統計局測算，8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和3.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和1.9%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點。

??從各城市表現來看，新建商品住宅方面，根據國家統計局發布的數據整理顯示，8月份深圳以1%的漲幅位列第一，青島、重慶、烏魯木齊三個城市并列第二，漲幅均為0.8%；唐山和秦皇島處于跌幅首位，均為-0.6%，南充以-0.5%的跌幅位居第三位。同比方面，常德、太原、岳陽、大理、北海、南充、瀘州、秦皇島、哈爾濱、牡丹江等10個城市新房價格處于下跌態勢。

??在嚴躍進看來，近期要重點關注限跌令下的部分城市表現。其中，岳陽此前已經出臺過限跌令。后續對于此類房價跌幅較大的城市，需要關注庫存去化的壓力，同時確保銷售秩序穩定。

??二手住宅方面，8月份海口繼續位居漲幅首位，漲幅為0.8%，廣州、成都和瀘州三個城市以0.5%的漲幅并列第二；昆明和南充以-0.6%的跌幅位居首位，石家莊和牡丹江跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的53個城市繼續呈上漲態勢。

??值得注意的是，8月份是疫情以來二手房價格下跌城市數量最多的一個月。嚴躍進認為，后續二手房市場需要關注幾個重要內容。一方面是，各類炒作比較多的城市，要繼續嚴管，尤其是學區房項目；另一方面，適當關注二手房降價等現象，防范出現各類新的問題。尤其是一些此前炒作比較多的區域，如果房價過快下跌，則需要重點監測。