11月核心指標(biāo)延續(xù)負(fù)增長，市場仍在探底

——2021年1-11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

??一、商品房銷售面積和金額累計(jì)漲幅持續(xù)收窄，單月數(shù)據(jù)連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長

??1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。

??從1-11月累計(jì)數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續(xù)回調(diào)，分別較1-10月減少2.5個(gè)和3.3個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度有所收窄，但整體降溫趨勢(shì)不改。盡管遭遇罕見的全方位政策調(diào)控以及疫情的雙重壓制，房地產(chǎn)行業(yè)依然保持了足夠的韌性，預(yù)計(jì)全年銷售指標(biāo)保持小幅正向增長。

??中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等，是近年來最高層針對(duì)行業(yè)“最溫和”的表述。同時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)表述出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”部分，說明中央更加明確，房地產(chǎn)行業(yè)不是孤立存在，房地產(chǎn)的問題也不是行業(yè)本身可以涵蓋及解決的，要放在國民經(jīng)濟(jì)體系整體健康運(yùn)行的層面來考慮及管理。“平穩(wěn)健康”是明年經(jīng)濟(jì)工作和政策工具的主基調(diào)，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，更起到支柱作用，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)也不能在中央“平穩(wěn)健康”的期望中掉隊(duì)。

??11月商品房銷售面積15090萬平方米，較上月增加18.7%，同比減少14.0%，較2019年11月減少3.6%；銷售金額14482億元，較上月增加16.9%，同比減少16.3%，較2019年11月減少0.7%。單月數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積和金額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長，11月情況好于上月，跌幅較上月有所收窄，但跌幅仍然明顯，下半年整體低迷的市場形勢(shì)很明顯。中央層面明確支持居民的商品房合理需求，預(yù)計(jì)各地將陸續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的細(xì)化支持措施。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，且漲幅最大；辦公樓銷售面積同比漲幅收窄，銷售金額跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大；商業(yè)營業(yè)用兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)負(fù)增長且跌幅擴(kuò)大。從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比漲幅保持領(lǐng)先地位，中部地區(qū)銷售面積漲幅更為明顯。西部地區(qū)處于進(jìn)入負(fù)增長區(qū)域的臨界點(diǎn)，東北地區(qū)持續(xù)下跌。各區(qū)域指標(biāo)整體表現(xiàn)為漲幅收窄，跌幅擴(kuò)大。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速回調(diào)，單月繼續(xù)同比下跌

??1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1—11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，同比增長8.1%。

??1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅較1-10月減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。在開發(fā)企業(yè)資金面壓力下，房屋建筑、設(shè)施設(shè)備安裝和土地拓展很難支撐開發(fā)投資增長。就全年整體投資額看，將高于2020年。

??月度數(shù)據(jù)方面，11月新增房地產(chǎn)開發(fā)投資額12380億元，與上月基本持平，同比減少4.3%，前值是減少5.4%，下跌幅度有所收窄。目前來看，單月投資額連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長，累計(jì)數(shù)據(jù)仍維持正增長，與單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一致，也與市場實(shí)際體感不一致，累計(jì)數(shù)據(jù)具有一定的滯后性，市場已經(jīng)處在蕭條期，且仍在探底。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長，同比漲幅比上月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資跌幅大于商業(yè)營業(yè)用房，較上月跌幅擴(kuò)大速度基本一致。從地區(qū)來看，東北地區(qū)開發(fā)投資在本月進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間；東、中、西三個(gè)地區(qū)保持上漲，中部地區(qū)漲幅最大，同時(shí)較上月漲幅回調(diào)的幅度也最大，收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，高于其他三區(qū)域的總和。

??03

??房屋新開工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大 11月跌幅略有收窄

??1—11月份，房屋新開工面積182820萬平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新開工面積135017萬平方米，下降8.4%；辦公樓新開工面積4713萬平方米，下降19.3%；商業(yè)營業(yè)用房新開工12936萬平方米，下降20.2%。

??1-11月，商品房新開工面積同比跌幅較1-10月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開工跌幅較1-10月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。11月房屋新開工面積16084萬平方米，較上月增加16.6%，較去年同期少21.0%，較2019年11月減少17.8%。部分項(xiàng)目在合理的資金支持下順利開工，11月新開工面積較上月有所好轉(zhuǎn)，但同比仍有較大跌幅。新開工規(guī)模的持續(xù)縮減，企業(yè)資金壓力在工程款項(xiàng)兌付上顯現(xiàn)，將拖累項(xiàng)目交付進(jìn)度和竣工規(guī)模。

??04

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)收窄

??1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%；比2019年1—11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%。其中，國內(nèi)貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長4.8%；定金及預(yù)收款67156億元，增長17.0%；個(gè)人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

??1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較上月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)微調(diào)，自籌資金占比32.4%，較1-10月提高了0.8個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的52.8%，較上減少0.5個(gè)百分點(diǎn)。從資金增幅看，定金及預(yù)售款漲幅最大，但漲幅回調(diào)幅度也最明顯，較上月收窄4.0個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款降幅持續(xù)擴(kuò)大，在企業(yè)資金結(jié)構(gòu)中占比也持續(xù)減少。當(dāng)前對(duì)企業(yè)而言，宏觀和金融信貸政策都傳遞出積極信號(hào)，但銷售回款作為房企資金的主要來源，銷售市場表現(xiàn)影響更為直接。要保障企業(yè)投入產(chǎn)出的平衡，風(fēng)險(xiǎn)可控，企業(yè)要經(jīng)歷去金融化的過程，回歸開發(fā)經(jīng)營的“本位”，才能促進(jìn)行業(yè)的良性循環(huán)。

??05

??土地購置面積保持下跌，土地成交均價(jià)上漲

??1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長4.5%；土地成交均價(jià)7940元/平方米，上漲17.7%。

??1-11月土地購置面積跌幅較上月略有擴(kuò)大，土地成交價(jià)款漲幅明顯回升。兩項(xiàng)指標(biāo)剪刀差及時(shí)反映在土地價(jià)格上，1-11月土地均價(jià)同比漲幅較上月擴(kuò)大5.1個(gè)百分點(diǎn)。從第三輪集中供地可以看出，土拍規(guī)則的放松對(duì)改善土地市場作用有限，企業(yè)在達(dá)到三道紅線監(jiān)管要求之前，拿地方面都將保持高度審慎。作為行業(yè)的先行指標(biāo)土地購置和新開工同比大幅下滑，未來一兩年市場的投資、銷售進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間趨勢(shì)難改。

??06

??商品住宅待售面積小幅減少

??11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少26萬平方米。

??11月末商品房待售面積較上月末小幅減少，各物業(yè)類型均較上月有不同程度的減少。與去年同期相比，商品房庫存增加1.4%。