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??12月14日上午10點(diǎn)，阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)上一套位于深圳市南山區(qū)星海名城98.7平方米住宅開(kāi)始拍賣(mài)，底價(jià)730萬(wàn)元，單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。

??由于該小區(qū)同面積房源掛牌單價(jià)在8.2萬(wàn)元/平方米，其中差價(jià)吸引了8人報(bào)名，萬(wàn)余人次圍觀(guān)，在舉牌64輪后，最終以824萬(wàn)元成交，低于1007.15萬(wàn)元評(píng)估價(jià)。

??這是當(dāng)天拍賣(mài)的最后一套房源。阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)顯示，當(dāng)天共有10套房源進(jìn)行拍賣(mài)，其中成功交易5套。

??實(shí)際上，連續(xù)調(diào)控下，深圳法拍房市場(chǎng)開(kāi)始逐漸成為購(gòu)房者重要戰(zhàn)場(chǎng)。阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至12月14日中午12點(diǎn)，深圳法拍房掛牌數(shù)量達(dá)9920套，這個(gè)數(shù)字還在持續(xù)增加中。

??多位受訪(fǎng)人士表示，深圳法拍房數(shù)量激增的原因是大面積按揭斷供，以及不能償還以房屋為抵押的經(jīng)營(yíng)性貸款所引發(fā)。不過(guò)，在全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇看來(lái)，今年總部在廣東的部分房企現(xiàn)金流危機(jī)和違約風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)顯露，也是法拍房數(shù)量增加的原因。

??此外，法拍房數(shù)量的增加也反映出今年房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)。安光勇強(qiáng)調(diào)，“法拍房數(shù)量激增不足為奇，但這意味著正在建造中的樓宇會(huì)受到很大打擊，甚至已建好的房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)面臨巨大沖擊，即便不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌現(xiàn)象，也會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市情況。”

??二手房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下

??深圳法拍房升溫背后是樓市調(diào)控正在初顯成效。

??“自從深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，二手房幾乎賣(mài)不動(dòng)，不知什么時(shí)候能好轉(zhuǎn)。”在深圳福田做了5年房產(chǎn)中介的劉磊感嘆，短期內(nèi)業(yè)主不認(rèn)同指導(dǎo)價(jià)，也不愿意按照指導(dǎo)價(jià)出售，買(mǎi)方也在觀(guān)望。

??今年2月，深圳市公布了3595個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)，并要求銀行按照二手房參考價(jià)執(zhí)行貸款發(fā)放。該政策執(zhí)行后，深圳二手房市場(chǎng)直線(xiàn)降溫，成交量連續(xù)7個(gè)月下跌。

??樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房成交為4877套，環(huán)比減少28.2%，此后呈現(xiàn)連續(xù)下滑的低迷態(tài)勢(shì)，且跌勢(shì)在持續(xù)擴(kuò)大；到9月份跌破2000套關(guān)線(xiàn)，到10月份僅成交1605套，創(chuàng)下10年來(lái)同期歷史新低。

??進(jìn)入11月份，深圳二手房終于迎來(lái)“7連跌”后首次上漲。數(shù)據(jù)顯示，深圳11月二手房成交量2211套，環(huán)比增加38%，仍舊在市場(chǎng)底部徘徊。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為，按照過(guò)往深圳二手房成交情況，月度成交量低于2000套說(shuō)明市場(chǎng)不樂(lè)觀(guān)。“深圳二手房成交量重回至2000套以上水平，意味著市場(chǎng)一定程度回暖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在政策暖風(fēng)下，按照往常邏輯理解，樓市應(yīng)該走入觸底反彈通道。

??盡管從11月份成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳樓市有回暖跡象，但這背后是賣(mài)方在下調(diào)價(jià)格。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，深圳持平；一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，深圳環(huán)比下降0.2%。

??樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，1-6月，成交價(jià)偏離指導(dǎo)價(jià)10%以?xún)?nèi)房源占比穩(wěn)定在10%-15%；7月開(kāi)始，占比逐漸提升；11月，偏離指導(dǎo)價(jià)10%以?xún)?nèi)房源，成交占比高達(dá)56%。

??不過(guò)記者注意到，在深圳南山、福田等熱門(mén)小區(qū)，愿意降價(jià)的業(yè)主并不算多，“你看到的是掛牌價(jià)，實(shí)際價(jià)格并不是如此。”12月14日，記者在某中介平臺(tái)看到南山某小區(qū)掛牌價(jià)為8萬(wàn)元/平方米和中介取得聯(lián)系后，該中介告訴記者，“實(shí)際價(jià)格要比掛牌價(jià)高出83萬(wàn)元，這邊小區(qū)的業(yè)主不降價(jià)，如果不著急買(mǎi)房，可以再等等。”

??當(dāng)記者問(wèn)道，周?chē)渌^(qū)是否有按照掛牌價(jià)賣(mài)房時(shí)，該中介稱(chēng)，“大多數(shù)業(yè)主可能不著急賣(mài)還沒(méi)有明確的降價(jià)行為。”

??成交量持續(xù)低迷下，使深圳二手房中介門(mén)店出現(xiàn)大量關(guān)停、房屋中介離職現(xiàn)象。劉磊告訴記者：“10月份之后情況稍微好轉(zhuǎn)，已開(kāi)始有客人。但之前尤其是今年上半年，帶看量都下滑了很多，大多數(shù)人兩三個(gè)月才賣(mài)出一套房子，不少中介門(mén)店都因業(yè)績(jī)壓力關(guān)閉了。”

??新房市場(chǎng)兩極分化，歸于平靜

??二手房市場(chǎng)遇冷，新房市場(chǎng)也一反往年火爆。

??據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第四季度深圳共計(jì)劃推出55個(gè)新盤(pán)，累計(jì)推出30726套房源。

??從銷(xiāo)售情況來(lái)看，開(kāi)盤(pán)即售完的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾；從去化情況來(lái)看，數(shù)據(jù)也不理想，例如置業(yè)熱區(qū)寶安區(qū)滿(mǎn)京華云著雅庭，開(kāi)盤(pán)推出416套房，但當(dāng)天僅209人參加搖號(hào)，去化不到一半。

??“今年幾個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售情況并不理想，現(xiàn)在很多項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)就打折。” 一位房產(chǎn)中介表示，11月12日光明區(qū)龍光玖瑞府以“前100套92折”優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)，成為片區(qū)首個(gè)打折的新盤(pán)，給原本冷清的市場(chǎng)帶來(lái)了局部熱度。

??銷(xiāo)售壓力之下，開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推出各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)，但整體去化效果并不理想。數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳共有11個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，但只有萬(wàn)豐海岸城和深業(yè)中城兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”；11月，18個(gè)開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目中，只有海德園和深鐵懿府兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月新房住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)8661套，但成交量只有4870套，處于平穩(wěn)位置；成交價(jià)為59393元/平方米，新房?jī)r(jià)格持續(xù)回落，環(huán)比下跌0.15%。

??此外，記者注意到，在12月第一周開(kāi)盤(pán)的7個(gè)項(xiàng)目中，去化率最高的約85%，去化率最低的項(xiàng)目?jī)H12%，呈現(xiàn)明顯分化。

??深圳某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示，目前深圳新盤(pán)除了個(gè)別項(xiàng)目“日光”外，大部分項(xiàng)目去化率并不理想。“折扣不是很有用，現(xiàn)在很多項(xiàng)目已經(jīng)在找渠道幫忙進(jìn)行銷(xiāo)售。”