??2022年開年至今，整體房地產依舊是“難”字當頭，成交延續下行，3月新冠疫情突襲使得本處于復蘇進程的長三角城市“全面熄火”，熱度持續轉淡。這其中杭州可謂“一枝獨秀”，市場高熱不退，項目開盤去化率始終保持在7成左右。5月更是“跟風”積極出臺新政，全面解綁二手房限購、增值稅征免年限由5年調整到2年、三孩家庭限購區域內限購套數增加1套，參照“無房家庭”優先搖號等等。從實施效果來看，短期內二手房成交迎來一波放量，市場信心得以穩步恢復。

??事實上，隨著G20峰會召開、亞運會的承辦、阿里巴巴的快速擴張，杭州的房地產行業也進入了高速增長期，土地出讓金常年位列全國TOP3，“面粉貴于面包”屢見不鮮，整體成交規模高位持穩在1500萬平，紅盤“萬人搖”更是比比皆是。不過近年來隨著數字經濟泡沫，阿里風波不斷，網紅撲街等事件，也不免讓業內人士對杭州未來的發展存在些許疑慮，究竟市場能延續“高增長”還是進入“瓶頸期”？影響樓市短期和中長期的因素有怎樣的差異？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現怎樣的走勢呢？

??01

       引子：杭州政策“跟風”松綁新房成交初步止跌

??（本節有刪減）

??（一）2022年政策松動力度有限，二手房限購解綁等穩定市場信心（本節有刪減）

??2022年二季度起杭州跟隨全國風潮連續調控放松。首先是放松多孩家庭和遠郊區新房限購。三孩家庭限購區域內限購套數增加1套，參照“無房家庭”優先搖號；大專以上人群在富陽區購房社保要求降至1個月連續社保。其次是放松新落戶和外地人群二手房限購。5年內落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月；外地家庭社保要求降至12個月連續社保。最后增值稅征免年限由5年調整到2年。

??此外，至5月末首套、二套房按揭利率降至4.45%、5.1%。符合6月在穩經濟一攬子政策中提及的“執行差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求”。

??相比其他二線城市動輒降首付、全面松綁限購等大動作，杭州放松力度有限。當前已出臺的調控政策主要是為了解決市場上二手房存量較大、遠郊區新房市場去化較慢等問題。因此僅定向釋放了一部分多孩家庭的改善需求和新落戶、外地人群的剛性需求，并降低了二手房購房交易稅費。

??

??（二）樓市韌性較強，3月以來成交單月和累計同比降幅穩步收窄（略）

??02

       樓市周期：城運紅利釋放帶動需求嚴苛調控亦高熱不退，區域冷熱不均

     （本節有刪減）

??（一）發展脈絡：從紅利釋放期逐步過度至深度調整期，嚴苛調控中量穩價平（本節有刪減）

??1、成交量：2014年-2018年需求集中釋放后，年成交持穩1500萬平2014年以前樓市發展初期，新房年規模環增至800萬平方米。2006-2008年年均商品住宅成交面積300萬方，2009-2011年年均600萬方，2012-2014年年均800萬方。值得注意的是，2013年杭州商品住宅供應面積同比增34%，供應規模跳增之1200萬平方米以上。待售住宅的批量入市大大增加了樓市去化壓力。

      2014年-2018年城市紅利釋放期，“去庫存”快速改善供求關系。2014年杭州全面取消樓市限購，急切消化過高的住宅存量。同時，G20基礎建設和互聯網產業繁榮持續增厚居民財富、釋放新增投資置業需求，并快速抬高土地價值。2016年商品住宅成交規模2004萬平方米，較2015年多增725萬平方米。至2017年，商品住宅成交面積超過供應面積，樓市庫存隱患得到妥善消解。

       2019年至今樓市進入調整期，逐漸回歸理性的供求主導。2016年后杭州連續收緊調控政策以達到遏制投資、支撐自住的目的。整體上控制全市新房供求規模大體持平，但市場逐漸成熟后，由于區域間供需錯配樓市由“全市一盤棋”變為“主郊區”分化。

       一方面，新房限價帶來的一二手房利差促進核心區域銷售高熱，局部的供不應求推動2021年全市成交規模重回2000萬平方米。另一方面，行政限制和宏觀經濟不景氣引導購房者逐漸回歸理性。表現為郊區在人口稀疏、供過于求下面臨客戶匱乏、銷售艱難的局面，以及2021年下半年全市新開盤項目去化率普降。

??2、房價：階梯式爬升，2016年激增34%，2019年后限價下增速回落（略)

??（二）三輪周期：樓市調控引導供求關系扭轉，城運釋放帶動需求集中入市（本節有刪減）

??細分杭州三個時期：2010年1月-2014年4月處杭州樓市發展初期，供需穩中有增，成交活躍度不高；2014年5月-2018年8月，市場因寬松政策和城運利好雙重因素迅速啟動，迎來一波上漲行情；2018年9月至今，杭州樓市則步入了政策“嚴苛”調控下的深度調整期，供需錯配問題持續加劇，主城區“一房難求”，而邊緣郊縣則庫存高企，去化承壓。

??1、發展初期：供求低位穩步爬升，“跟風”緊縮調控加劇庫存高企（略）

??2、城市紅利期：調控松動疊加城運利好，積累多年購房需求集中釋放（本節有刪減）

??“降價第一槍”后，2014年4月起杭州樓市主要目標是“去庫存”，行政政策與市場主體的雙重作用下新房供應回落、成交激發，至2016年1月以后市場已變為供不應求。

??這一時期杭州樓市在多重利好下激發購房熱潮，三方面因素交錯支撐樓市成交繁榮：

??1)需求端，行政調控上放松限購、加大貨幣安置力度，釋放房票并填充居民購房金

??2)供給端，收緊供地、提高土拍熱度，地王地價帶動新房房價激增，加劇上漲預期

??3)城運層面，籌辦G20、亞運會大興基建，城市發展提速、釋放區域價值

??①樓市高熱，月成交激增至200萬平，消化周期縮短至半年內（本節有刪減）

??從月度來看，2014年4月后杭州新房供求關系逐月改善，30個月的周期跨度內，杭州新房市場從供應過剩轉為“一房難求”。

??從庫存情況來看，至2015年末商品住宅庫存消化周期已縮短至12個月以內；至2018年3月住宅庫存降低至600萬平方米，8月周期縮短至6個月以內。

??2017年10月起市場供求比再度上升。2017年6月和12月分別新增商品住宅供應面積144萬平方米和245萬平方米，而成交面積則由月均200萬平方米降至100萬平方米。“供應增多成交減少”市場去庫存周期結束，高熱過后樓市進入新的平衡期。

??②“去庫存”思路下取消限購、棚改貨幣化安置激發需求端活力（略）

??③節制供地扭轉新房供過于求，2016年地王頻出加劇樓市上漲預期

??土地層面，杭州一方面控制涉宅用地的出讓規模和節奏，以調降新房供應。另一方面地王產生的高地價加劇房價上漲預期。

??控制供地方面，加強土地供應的計劃管理和統籌引導，減少或暫停存量較大區域的宅地供應，從源頭上扭轉了上一時期新房過量供應的隱患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供應總建面積1098萬平方米，較2010年-2014年下降29%，其中2015年同比下降34%，2016年G20峰會舉辦影響全年涉宅地供應僅812萬平方米。

??土地出讓方面，2016年土地市場高價地王頻出，成交地價高于在售房價的倒掛現象給予了新房房價強上漲預期，激發投資性購房行為。

??據統計，2016年杭州全年共12個涉宅地成交樓板價高于同板塊在售房價，涵蓋了從核心區上城區、拱墅區到郊區蕭山區、余杭區、臨平區。多個主流板塊土拍地價全面上漲，如市中心、錢江新城、金融城等板塊紛紛創下最高成交樓面價超4萬元/平方米的地王新紀錄。世茂與廈門國貿在上城區競得的一宗總建面積18.22萬平方米涉宅地成交樓板價3.6萬元/平方米，超過板塊內在售均價1.2萬元/平方米。

??地王熱潮對成交的帶動顯而易見。地價房價之間的高利差下杭州市場購房者由本地內生轉為外地流入，購房需求由剛需自住轉為投資投機。據統計，2016年杭州外地購房者占比達25%，較2015年上升6pcts。新房市場成交面積也隨著土地市場地王不斷出讓而上升，2016年3月綠城于武陵板塊以4.5萬元/平方米競得歷史地王后，全市新房市場成交規模隨即在三季度升至歷史高點。

??④G20峰會、亞運會申辦等利好刺激自住和投資需求釋放

??2015年杭州獲得2022年亞運會主辦權，2016年G20峰會在杭州召開。G20峰會和亞運會的籌辦和召開帶動基礎設施加速建設，提升杭州經濟與居住性的同時，釋放了發展的住房需求紅利。

??G20峰會帶動基建建設，釋放城市發展紅利。G20峰會的籌備不僅為杭州帶來了城市建設以及地鐵建設。諸如老舊小區改造、地鐵2、4、6號線開通、隧道高架建設、錢江新城建設、省內高鐵線路建設等。

??2015年杭州全市完成固定資產投資5556.32億元，增長12.2%。其中G20峰會則為杭州的基礎設施投資帶來機遇，完成投資1355.18億元，增長34.8%，對固定資產投資增長貢獻率達57.9%。

??更為重要的是，受到G20和亞運會提升后的杭州開始釋放發展紅利，通過經濟提升帶動產業提升，2015年GDP超萬億，至2021年為18109億元。

??城市與行業的發展為杭州帶來了大量新增購房需求，因此即使2016年以后限購持續加碼，但仍難以阻擋總量購房需求的上升。同時新房限價導致的一二手房價差使得住宅成為新增財富的優秀投資標的。

??3、深度調整期：新房“限價”致區域冷熱不均，落戶門檻松動利好樓市（本節有刪減）

??2019年以后杭州樓市找到了新的供求平衡點。一二手房倒掛產生的利差成為樓市新的主導因素，同時落戶門檻降低帶來的龐大新增購房需求支撐全市總量供求平衡、去化穩定，但價值導向下遠郊區域銷售困難。 

??①供給主導型市場，月開盤去化率7成以上，主城郊縣冷熱不均 

??月度來看，2019 年起杭州商品住宅穩定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之間小幅波動。全市開盤去化率保持在80%左右，2021年一季度最高達96%。2022年市場下行壓力加大整體去化率下降至60%，橫向比較仍處于二線城市中較高水平。

??但值得注意的是，杭州不同區域間銷售表現顯著分化。一二手房房價價差較大的一圈層，如錢塘區、上城區，2022年5月新開盤去化率100%，頻頻發生新開盤項目萬人搖、社保巨子等現象。而利差較小的三圈層，如富陽區、臨安區，新開盤去化率則已降至40%以下。在售項目普遍降價9折銷售，部分給予5%高傭金點數，但均難以提升銷量。

??②新房限價造就一二手房價格倒掛，買到即賺到加劇居民恐慌入市

??杭州當前整體供求平穩、局部分化加劇的因素主要是一二手房價差引導的“價值導向”。

??新房嚴格限價產生的一二手房價利差是當前樓市最主要支撐。2019年起新房采取愈發嚴格的限價政策，從“限地價+限房價”逐步加碼到根據板塊和新出讓地塊動態限價。而二手房市場并未有行政管控，尚未出臺指導價政策。因此杭州一二手房房價出現持續的倒掛現象，愈演愈烈下至2021年初全市均價利差最高達5576元/平方米。

??至2021年末部分新開盤項目與周邊二手房掛牌價格存在6萬元/平方米以上價差，套均總價利差超2000萬元。巨大一二手房價利差下市場偏向“價值導向”，核心區域一手住宅成為新增財富最優投資標的。這也是2019年以后杭州樓市得以維持整體較高去化率、局部熱盤出現萬人搖、投資炒房屢禁不止的主要支撐。

??③數字經濟發展+落戶門檻降低“虹吸”顯著，需求支撐效應顯著（略）

??03

??影響周期因素：短期土地強化樓市信心

??中長期人口、購買力主導

??（本節有刪減）

??（一）短期：供地節制致區域冷熱不均 ，調控邊際松動維穩樓市信心（本節有刪減）

??短期來看，杭州樓市屬于典型的供給主導型市場，尤其在2016年行情大火，去庫存目標基本實現之后，政策逐步加碼，僅在2022年行業下行壓力加劇大背景下才有邊際松動征兆，目前來看，實體經濟低迷造成高凈值人群持續觀望，樓市信心略顯不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企業信心，購房者信心逐步恢復，杭州樓市也將迎來新的轉機。

??1、調控“緊多松少”引導行情轉向，緊縮性政策“高壓”下供需平衡（略）

??2、政府供地節制造就杭州供給主導型市場，不同圈層冷熱不均（略）

??3、二手房指標先行，2022年限購松綁刺激成交激增維穩新房購房預期

??若說新房市場受樓市調控政策影響顯著，那么二手房則更能反映市場真實需求，因而往往作為預判新房市場行情的先行指標。

??縱觀歷年來杭州二手房和新房成交面積變動，基本呈現“同漲同跌”，這一現象直至2021年被打破：2021年為杭州新房成交大年，單年成交面積高達2185萬平方米，創歷史新高，而二手房成交量卻僅為718萬平方米，較2020年同比下降24%。

??究其原因，三個方面造成了2021年杭州二手房市場近8個月的連續下跌：

??一是信貸端收口導致各銀行二手房停貸，同時其他融資渠道被堵：2021年初，杭州各銀行放貸收緊，貸款額度基本于上旬即見底，供不應求。杭州3月開始嚴查流入房地產的資金，新房二手房“退房”事件頻出；5月起中資大型銀行年度貸款額度吃緊，新房利率起漲，二手房開始停貸。信貸端的收口直接導致杭州二手房成交量加速下滑。

??二是外部惡性環境改善擠出泡沫，市場真實水平浮現。尤其是以“深房理”、“奧體ABC單”等為代表，投資客對倒，一套房源一年被買賣2-3次等違規行為被查處，而后虛高溢價房源被撤，法拍房標桿價被打壓，集體哄抬房價的操作被禁止，市場信心備受打擊。

??三是連續政策補丁打壓二手房熱浪風口，市場掉頭降溫。2021年3月3日，杭州開展規范房地產市場秩序，嚴查經營貸、消費貸等資金流入房地產。2021年8月5日，新政抬高購房門檻，二手房目標客群數量明顯下降，市場再度滑坡。2021年8月25日，北京推行教師輪崗制，杭州雖未跟進，但“西湖區試點”的消息直擊二手學區房市場，成交量顯著下滑。2021年10月15日，房地產稅再被提及再度引起市場焦慮，亦加劇了房東與購房者之間的博弈。市面上二手房掛牌量增加，房東博弈底線一再被突破，不得已采取“大降價換全款”的操作模式。

??從二手房市場加速下行我們不難看出杭州新房市場的高速增長背后還是存在諸多問題，一方面新房市場目前銷售火爆，開盤即售罄的樓盤多為核心地段的一二手倒掛盤，如若二手房市場大幅下挫，勢必會影響新房市場居民的購房信心；另一方面，二手房市場和富陽、臨平等外圍區域新房市場吸納了大量杭州剛需購房客，這些市場行情的慘淡也反映出杭州剛需基數薄弱問題，而剛需作為城市購房的金字塔塔基，若沒有起到有效支撐，那么改善的“狂歡”也勢必會成為“無本之木”，難以長久。此外，二手房市場作為新房市場行情的先行指標，2021年大幅滑坡，也難免讓購房者對杭州2022年新房市場行情產生莫名的憂慮。

??2022年以來杭州二手房行情整體延續低位徘徊趨勢，不時還有“創世紀5萬+，西溪公館3字頭”等二手房暴跌消息刷屏，因而2022年5月17日，為穩定市場信心，杭州出臺新政，下調購買二手房的社保年限要求，5年內落戶的不再要求社保，非戶籍家庭社保時限要求縮短至12個月，二手房限購全面放開，從短期成效來看，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房環比上升25%至7.5萬平方米，新政對市場刺激顯著，成交規模快速上揚，我們認為，若次輪新政之后，二手房市場能企穩回升勢必能對新房市場信心構建產生積極作用。

??4、土地出讓金全國前列，2022年首輪土拍回溫助力企業信心恢復

??縱觀歷年來杭州涉宅用地成交面積、新房供求面積變動情況不難發現以下規律：一是政府對土地市場精準操盤，在市場高熱的年份供地依然克制：2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交規模均顯著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，單年成交面積均突破2000萬平方米，而整體地市成交占樓市成交面積僅為52%和78%。

??杭州一直以來都是土地財政依賴度較高的城市，據CRIC監測數據，2016年以來杭州經營性用地年度成交金額便一直霸榜全國TOP3，與龍頭上海可謂不分伯仲，2021年杭州經營性用地成交金額高達3050億元，創歷年新高。

??而從杭州土地財政依賴度來看，2016年以來年度經營性用地成交金額都顯著超過政府一般公共預算收入，2017-2019年基本都在130%以上高位波動，2020-2021年雖然略有回落，但2021年也基本持穩在128%，政府財政壓力巨大。

??杭州是互聯網巨頭阿里巴巴的總部，近年來在互聯網經濟蓬勃發展的帶動下，杭州整體GDP也節節攀升，因而可以看出杭州土地財政依賴度較高與中西部部分經濟疲軟依托賣地收入支撐政府開支的弱二三線城市存在本質不同。究其原因，一方面“天下稅賦半出江南”，按照2020年凈上繳中央財稅計算，江浙滬累計貢獻度達到了52%，而江浙滬三省市的人口僅占全國人口的11.4%。另一方面，杭州的城市化進程相對滯后，持續擴容導致城市基建壓力大。杭州比武漢等地位接近的省會城市城市化進程啟動要晚很多，20年來不斷大幅擴容：2001年杭州設立蕭山區、余杭區；2015年富陽撤市建區；2017年臨安撤（縣級）市設臨安區。三輪大擴，也就意味著杭州長達二十年的大規模基礎建設，截止2020年，累計拆遷補倉金超過3000億，截止2022年，亞運預計投資1500億元，與此同時，11條高鐵投資額達2285億元，10條地鐵投資額達2133億元，8條輕軌投資額達523億元，十三五期間，超過2000億元產業投資，大量百億項目在2020年竣工。這樣的“外壓”和“內耗”也造就了杭州高土地財政依賴度的尷尬局面。

??聚焦2022年全國首輪土拍情況，杭州可謂“一枝獨秀”，疫情反復之下，杭州2022年一批次集中供地在“掛牌宗數、成交宗數、成交金額、封頂成交宗數”等維度上表現優異，以掛牌60宗地塊、成交59宗地塊、收金827億元、封頂成交23宗地塊的成績遠超北京、深圳等全國其他已完成首輪集中供地的城市，堪稱行業“穿越者”。

??土拍回溫的關鍵因素在于政府珍視企業訴求，給足企業安全感，具體來看，一是在市場轉冷的同時快速行動，釋放優質地塊，釋放看得見的利潤 ：2021年第二輪土拍企業利潤空間僅4%，而2021年第三輪土拍和2022年首輪土拍企業利潤空間分別增至12%和9%。二是充分尊重企業，摸透企業關鍵卡點，于關鍵時點前集中放證或轉簽，給足操作空間。去年6月政策收緊前，杭州十區商品住宅集中轉簽1300余億。三是去年二輪土拍遇冷后，政府走訪企業聽取訴求，微操作手段頻出，如降低報名資質要求、取消參拍地塊宗數的門檻、至2022年一批次堅持封頂12%，次高者得+搖號等。

??在政府不遺余力的努力下，企業拿地信心正在穩步恢復，除了本地浙系企業占據半壁江山，央國企占比20%以外，我們還看到優質民營企業諸如萬科、龍湖等開始入市，在全國行情低迷，首輪土拍預冷的大背景下，杭州依舊是品牌企業的“重倉之地”，由此可見，企業信心也在逐步恢復。

??（二）中長期：首位度高保持人口凈流入，互聯網撐起經濟發展“半邊天”（本節有刪減）

??上文聚焦了影響城市樓市周期的短期因素，而中長期來看，樓市成交規模變動則與本地人口基數和對外來人口的吸附效應、居民收入增長、經濟發展模式等因素密不可分。

??1、“搶人大戰”成效顯著，年人口流入20萬，潛在購房需求旺盛

??縱觀杭州歷年人口變動情況，自2016年開始，常住人口和戶籍人口便呈現穩步上升趨勢，自2021年已達1220萬人和835萬人，城市新增人口充裕：一方面得益于2018年“搶人大戰”，門檻最低時大專以上人才繳納社保便可直接落戶，樓市刺激層面，2020年2月頒布新政，本科以上人才給予現金補貼+租房補貼，高層次人才給予購房補貼，高層次人才優先購房等；而后因外地投機炒房客持續涌入，杭州才發布了針對高層人才的限購、限售類政策，2021年則取消了大專以上人才直接落戶，而碩士研究生落戶也需社保，不可“先落戶，后就業”，避免只為炒房的落戶投機行為。另一方面杭州在江浙滬首位度排行前列，互聯網經濟的飛速發展使得杭州成為很多高尖端人才的聚集地，不僅吸納了浙江省下轄縣市的優秀人才，同時承接和上海外溢需求，城市宜居度相對較高。

??2、互聯網產業拉動居民購買力穩中有增，收入增幅持穩10%左右（本節有刪減）

??杭州近幾年來常住人口保持正增長，同時因互聯網經濟蓬勃發展，居民收入也呈現穩中有增態勢：我們列示了2010年以來城鎮居民人均可支配收入和城鎮非私營單位在崗職工平均工資變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，城鎮居民可支配收入增速有小幅下行趨勢，但基本持穩9%左右，而城鎮非私營單位在崗職工平均工資增速保持在9%-13%之間波動。

??3、數字經濟產業增速放緩“泡沫”初顯，陣痛期后前景依舊可期（本節有刪減）

??事實上，阿里巴巴最大的貢獻是推動了杭州電子商務、云計算、大數據、共享經濟、互聯網金融等諸多行業的發展。可以說，杭州是僅次于北京的互聯網行業“中國第二城”。如今，數字經濟已經成為杭州的“經濟招牌”。2021年，杭州GDP達到18109億元，同比增長8.5%。其中，數字經濟核心產業增加值4905億元，占GDP的27.1%，甚至比4100億元的工業增加值還要高。

??值得關注的是，杭州數字經濟核心產業增加值同比增速近年來也有逐步放緩趨勢，年同比增速由2016年的22.8%降至2021年11.5%，阿里巴巴股價膝折、裁員風波不斷，雪梨等網紅遭查處等，也不免讓人對數字經濟是否是“數字游戲”產生高度懷疑。

??2021年8月，國家市場監管總局日前發布《禁止網絡不正當競爭行為規定（公開征求意見稿）》，明確禁止“對經營者自身或者其商品的銷售狀況、交易信息、經營數據、用戶評價等作虛假或者引人誤解的商業宣傳”，并詳細列舉了互聯網領域常見的虛假交易、虛假排名、虛構用戶評價、虛構點擊量等“刷量炒信”行為，為數字經濟“脫虛就實”提供了法律保障。

??可以預期，在此番整治行動之后，數字經濟難免遭遇短期“陣痛期”，對整體GDP的貢獻率也會大打折扣，但長期來看，去掉水分的數字經濟，數據未必漂亮，但基礎必然牢固，未來發展前景依舊光明，而作為數字經濟代表的杭州，也將是最大的受益者。

??04

??前景預判：2022年預期高位回落

??3-5年年成交1500萬平高位持穩

??（本節有刪減）

??（一）庫存見底，調控難言實質松動，邊緣區域限制性政策或將全面松綁（略）

??（二）2022年供應或降至1350萬平，成交高位回落持穩1300-1600萬平

??我們以兩種方法對杭州2022年供需規模進行預判：一是占比法，以歷年前5個月占全年供應、成交比重為基礎進行比例預估，然后以2022年前5月成交除以相應預估比重得到全年預估供應和成交面積。根據CRIC監測，供應和成交“大年”占比還是存在顯著差異，“小年”前5月占比不到3成，而“大年”前5月占比則在5成左右，從2022年前5月成交量與歷年前5月成交量進行對比，今年大概率將迎來供需疲軟的“小年”，我們取26%作為2022年占比參考值，可以得出，2022年杭州供應規模和成交規模預計為1347萬平方米和1139萬平方米，同比降幅分別為24%和48%。

??二是因杭州為供應主導型市場，我們可以通過2021年涉宅用地成交面積預估2022年新增供應面積，并根據歷年供求比推斷2022年可能成交面積。通過整理杭州過去兩年（2019年-2020年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，以中位數來看，杭州從拿地到開工時間基本在65天，從開工到到開盤時間則在205.5天，即從拿地到形成新盤供應在270.5天，約9個月。我們盤點了杭州2021年涉宅用地成交情況，剔除已經入市的項目建面，2022年新增供應約有1334萬平方米，而按照0.8-1.2的歷史供求比水平來推算，2022年成交規模預計在1112-1668萬平方米之間波動。

??結合兩種預估方法，綜合來看，2022年杭州新增供應面積預計在1350萬平方米，而成交面積大概率在1300-1600萬平方米波動。

??由此可得，2022年杭州整體供求關系仍將持穩，總體供需基本平衡，不過若將各區域2022年新增供應面積占比和2022年前5月成交面積占比進行橫向對比，不難看出，供需錯配情況還將持續加劇：錢塘區、臨安區、蕭山區、上城區整體供應相對稀缺，或將保持供不應求走勢，余杭區、富陽區、拱墅區則將面臨供應過量問題，整體庫存壓力持續加劇，而西湖區、濱江區、臨平區有望延續供求平穩態勢。

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??（三）3-5年成交中樞持穩1500萬平，主城和遠郊分化預期持續加劇

??依據上文分析的周期波動規律，自2019年杭州進入政策“高壓”的深度調整期之后，受限于供應，整體年成交基本圍繞1500萬平上下波動，我們認為，3-5年內整體成交還將在1500萬平高位持穩，并不會有明顯拉升，主要是基于以下幾點：

??一是行業大背景下樓市進入低增長時期，毋庸置疑，樓市普惠時代結束，類似于G20、亞運會帶來的基建、產業紅利持續釋放的“黃金期”已然過去，而核心二線的“搶人大戰”也已接近尾聲，短期內無明顯利好帶動，成交的釋放空間也會明顯受限。

??二是杭州樓市是典型的政策市，從杭州政府一以貫之的調控思路來看，土地出讓金全國前列依托的是把地賣的更貴而非賣的更多，核心區域地價漲幅有限，而不斷縮小主城和邊緣區域的地價差，控制供地規模才是政府維持樓、地市熱度的不二法門，由此不難看出，若無供應明顯放量，整體杭州樓市成交很難再上臺階。

       三是目前杭州的核心問題還是在于“一二手倒掛”導致的區域去化冷熱不均，主城區供應受限“一房難求”，外圍庫存高企，去化困難。中長期來看，這樣的分化格局還將持續延續，主要是基于購買力持續分化，高凈值人群多以從商和從事互聯網行業為主，雖然短期面臨“瓶頸”，不過中長期發展機遇猶存，能為主城區樓市成交提供很好的需求支撐；不過這部分購房需求很難引導到外圍富陽、臨平等區域，而對于本地務工從事基層服務行業的低收入群體而言，依舊對“高房價”望而卻步，也很難對外圍區域形成有效的需求支撐。