??本期關注

??政府表態支持民營企業改革發展，優質房企的融資優勢將擴大

??7月11日銀保監會發布了《關于進一步推動金融服務制造業高質量發展的通知》，提出要加大對傳統產業在綠色轉型發展等方面的中長期資金支持。14日發改委發布了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產。25日，證監會等三機構聯合發布《關于推動債券市場更好支持民營企業改革發展的通知》，提出要加大債券融資服務力度，推動更多符合條件的優質民營企業納入知名成熟發行人名單，提高融資效率；鼓勵市場機構為民營企業債券融資提供增信服務等。整體看來，本月政府加大了對公募REITs和綠色金融的支持，預計未來房企的融資環境仍將繼續優化，優質民營房企優勢將繼續擴大。

??本月融資總量繼續同比減少，融資成本仍然保持低位

??本月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。其中債券發行了348.88億元，環比增加10.3%，同比減少40.4%。本月房企融資成本3.73%，環比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因為交換要約而發行的優先票據比上個月中梁發行的優先票據整體利率低了約3.59pct。此外境內債券融資成本僅為3.54%，頭部優質房企融資優勢仍然較為明顯。

??魯商服務完成上市，蘇新美好服務通過上市聆訊

??本月魯商集團旗下的物業公司魯商服務于8日完成了IPO，蘇州高新旗下的物業公司蘇新美好服務也在8月1日通過了上市聆訊。因此截至2022年7月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和21家。不過整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，同時上市后破發的情況屢屢發生，房企的上市熱情也有所冷卻。

??企業發債

??01.債券發行：融資總量連續4月持續環比減少，境外債發行持續低迷

??2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續4月持續環比減少，可見房企融資難的問題仍然較為突出。從融資結構來看，境內債權融資429億元，環比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權融資29億元，環比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產證券化融資40億元，環比減少42.8%，同比減少89.4%。

??7月房企發債348.88億元，環比增加10.3%，同比減少40.4%。其中，境外發債約29.18元，環比增加203.6%，同比減少87.3%，主要是因為7月寶龍因為交換要約而發行了2筆大額優先票據，不過整體看來本月房企境外發債仍然持續低迷。境內發債319.7億元，環比增加4.2%，同比減少10%。其中，公司債發行136.7億元，環比減少25%，同比減少44.8%；中期票據發行150.3億元，環比增加59.7%，同比增加156%；融資券發行22.7億元，環比減少0.9%，同比減少45%，境內發債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有萬科、龍湖等部分經營情況良好的民營房企。

??2022年7月100家典型房企新增債券類融資成本3.73%，環比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因為交換要約而發行的優先票據比上個月中梁發行的優先票據整體利率低了約3.59pct。此外境內債券融資成本僅為3.54%，頭部優質房企融資優勢仍然較為明顯。2022年1-7月100家典型房企新增債券類融資成本4.2%，較2021年全年下降1.17個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.74個百分點。

??具體企業表現來看，7月發債量最大的企業是萬科，發債總量達到了64億元，企業共發行了兩筆共34億元的公司債，以及一筆30億元的綠色中期票據。本月發行債券的企業有15家，發債企業個數環比減少1家。從發債年限來看，萬科和保利都發行了一筆期限長達7年的公司債。從債券發行利率表現來看，招商蛇口發行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02.債券期限：本月到期債券類740億元

??本月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為740億元，環比增加15.8%，償債潮仍在持續。大發在本月到期的3只境外優先票據、佳兆業到期的1只境外優先票據、泰禾到期的一只境外債券以及藍光的一筆公司債則出現了實質性違約。

??提前關注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為492億元，環比減少33.5%。其中，藍光到期的1只公司債已經出現了實質性違約，正榮的兩筆境外優先票據則完成了債務重組，全部遞延到2023年贖回。從到期債券規模來看，單筆金額最高為金融街于2015年發行的40億元的公司債。

??在債務違約方面，本月融信、俊發、寶龍以及中梁四家房企旗下的境外優先票據出現了實質性違約，單月曝出債券違約企業數量是2021年以來最多。整體來看，2022年以來已經有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年7月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請，僅有眾安智慧生活在7月29日更新了招股書。由于魯商服務于7月8日完成了上市，因此截至2022年7月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有21家，其中有多家企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02.IPO和增發：魯商生活服務完成上市，蘇新美好服務通過聆訊

??本月魯商生活服務于7月8日完成上市，IPO發售價為5.92港元/股，發行的股份數量為3334萬股，因此所得IPO凈額約為1.384億港元。截至7月底新上市的房企旗下公司增至4家。而在招股書審批方面則有蘇新美好服務于8月1日通過了上市聆訊，而眾安智慧生活在4月22日通過了上市聆訊后直至7月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數量明顯減少，港交所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難，同時上市之后破發的情況也屢屢出現，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??03.股權變動：旭輝等公司控股股東增持股份，部分企業繼續被強制減持

??本月沒有出現大規模的收并購事件，房企的股權變動相對較少，有部分房企和房企旗下公司出現了股東對公司股份的增持減持。在增持方面，整體看來部分基本面較為優秀的龍頭企業仍然較受資本市場的青睞，比如碧桂園服務等；同時部分房企如旭輝、新城的控股股東選擇增持公司股票，其主要目的則是提振市場信心。本月房企股東減持方面主要是藍光發展和華夏幸福的控股股東因為債券問題被強制減持，這些爆雷房企何時能完成自救仍然有待觀察。

??04.股價變動：兩市地產相關股整月上漲比例均不到30%，資本市場疲軟

??本月兩市的地產相關股表現都相當萎靡。A股地產股整月上漲的股票占比為23%，而H股整月上漲的股票占比則僅為17%。在H股方面，本月綠城管理的月漲幅達到了7.43%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股價在月初和月中持續震蕩，而到了月底由于花旗、瑞銀等機構紛紛發布研報給予企業股票“買入”評級，因此企業股價在月末迎來了一波上漲，整月最終的漲幅達到了7.43%。但是整體來看，本月內房股在香港資本市場的表現都相對較差。

??在A股房企方面，本月順發恒業的漲幅較大，企業股價在月中出現了5個漲停板，雖然此后略有回調，但最終整月漲幅也達到了35.37%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價大漲的主要原因是企業中報預計增長，同時公司主要業務為房地產+風電，因此受到了投資者的追捧。