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??近期，全國(guó)多地發(fā)生的購(gòu)房者“強(qiáng)制停貸”事件，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞暴露于日光燈下，各地迅速展開(kāi)“堵漏”行動(dòng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在各地近日出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對(duì)資金入賬及提取作出明確要求，并劃定政府、銀行、開(kāi)發(fā)商三方責(zé)任。

??8月3日，“長(zhǎng)沙發(fā)布”公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，長(zhǎng)沙市住建局發(fā)布了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，將對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測(cè)監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍保瑑?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，以保障項(xiàng)目竣工交付。

??8月2日，東莞市住建局發(fā)文要求，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

??日前，青島市亦發(fā)出通知，要求“所有樓盤(pán)封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款”，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等已開(kāi)始執(zhí)行。

??一時(shí)間，各地對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管紛紛拉響“緊箍咒”。

??“對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管該緊的地方要緊、該松的地方要松，比如預(yù)售資金一定要存入監(jiān)管賬戶(hù)，按照工程進(jìn)度提取預(yù)售資金，賬戶(hù)余額一定不能低于工程款額度等，這些應(yīng)該緊；但又不能管死，地方上不能為了保交樓超額監(jiān)管，不能讓預(yù)售資金趴在賬戶(hù)上動(dòng)不了。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??多城發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)

??所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)。商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源，也是項(xiàng)目建設(shè)的重要資金來(lái)源。

??過(guò)去20多年，商品房預(yù)售制推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。但因預(yù)售資金被挪用而引發(fā)的樓盤(pán)爛尾無(wú)法交付、拖欠建筑商、供應(yīng)商款項(xiàng)等問(wèn)題也頻繁曝出，這也成為此輪交付風(fēng)波中的一大焦點(diǎn)。

??對(duì)此，各地紛紛出臺(tái)補(bǔ)漏舉措。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，成都、深圳龍崗區(qū)、汕頭、河北滄州、西安、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟、安徽滁州、杭州、嘉興、鄭州、九江、瀘州、荊門(mén)、青島、東莞、長(zhǎng)沙、紹興、云南勐臘等近20個(gè)城市均有加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管動(dòng)作。

??這些“堵漏”舉措主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是明確開(kāi)發(fā)商和銀行主體責(zé)任，明確預(yù)售資金須存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)；二是加強(qiáng)支出管理，將資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，專(zhuān)款專(zhuān)用，并嚴(yán)格執(zhí)行重點(diǎn)監(jiān)管資金額度認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；三是依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管。

??在重點(diǎn)監(jiān)管資金額度認(rèn)定方面，西安市住建局規(guī)定，商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過(guò)總額的50%。

??長(zhǎng)沙市住建局規(guī)定，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為預(yù)售資金總額的20%；主體驗(yàn)收后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的10%；房屋竣工驗(yàn)收備案后，方可解除全部預(yù)售資金的監(jiān)管。

??浙江紹興市鏡湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室8月3日發(fā)布通知，明確重點(diǎn)商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)余額達(dá)不到剩余工程預(yù)算清冊(cè)總額的130%，由項(xiàng)目工作專(zhuān)班辦公室將相關(guān)情況書(shū)面函告人民銀行、銀保監(jiān)分局、預(yù)售資金日常管理行政部門(mén)督促整改，并就資金支付管理提出相應(yīng)措施。

??云南省勐臘縣規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)確保滿(mǎn)足項(xiàng)目竣工交付需要，商業(yè)銀行不得擅自劃扣。

??多地對(duì)資金使用流向、銀行責(zé)任作出明確說(shuō)明。

??根據(jù)長(zhǎng)沙市商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，所有預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡脑瓌t，房企不得擅自將資金挪作他用，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得擅自抽調(diào)。

??東莞市住建局亦規(guī)定，位于監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)。

??“如果商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。”

??九江市、瀘州市則直接將預(yù)售資金賬戶(hù)透明化。8月1日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤(pán)139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，后期也會(huì)對(duì)賬戶(hù)運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)狀況進(jìn)行公開(kāi)。瀘州市則已開(kāi)通商品房預(yù)售資金入賬信息短信提醒，以進(jìn)一步發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人自身合法權(quán)益。

??預(yù)售資金管好不管死，保交樓是根本

??7月28日，中央政治局會(huì)議提出：“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。7月21日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將配合地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。各地預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)背后，正是意在防范項(xiàng)目停工、爛尾，保樓盤(pán)交付。

??從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，長(zhǎng)沙停工項(xiàng)目的規(guī)模不算小。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2021年末，長(zhǎng)沙尚未交付問(wèn)題項(xiàng)目總建筑面積為446萬(wàn)平方米，未交付問(wèn)題項(xiàng)目總套數(shù)超過(guò)2.8萬(wàn)套；在全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市中，長(zhǎng)沙未交付問(wèn)題項(xiàng)目面積、套數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)，均居于前列。

??李宇嘉認(rèn)為，監(jiān)管強(qiáng)化不意味著趨嚴(yán)，而是回歸本來(lái)應(yīng)有的監(jiān)管框架。總的講，該提取的一定會(huì)提取，不是像現(xiàn)在一樣，各方都保護(hù)自己的權(quán)益，特別是金融部門(mén)（銀行、信托鎖章）導(dǎo)致一些款項(xiàng)無(wú)法提取用于工程；同時(shí)，該預(yù)留的一定預(yù)留，不能隨便提取，更不能套取。

??在長(zhǎng)沙預(yù)售資金監(jiān)管新政中，為增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性，特別規(guī)定“企業(yè)在取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已售房?jī)r(jià)款未能達(dá)到預(yù)售資金總額的40%，在確保已售房?jī)r(jià)款留足20%后，可將其余預(yù)售資金用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。”

??不過(guò)，隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊，類(lèi)似于“樓盤(pán)封頂之后再發(fā)放按揭貸款”“預(yù)售金留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡囊螅瑢?duì)于部分房企而言，可能會(huì)使得本就緊張的資金鏈壓力更大。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，青島、長(zhǎng)沙等地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，甚至要求銀行執(zhí)行“樓盤(pán)封頂之后再發(fā)放按揭貸款”，顯然帶有為防范爛尾樓問(wèn)題而自掃門(mén)前雪的意思，但反過(guò)來(lái)也加劇了跨區(qū)域發(fā)展的多項(xiàng)目房企的流動(dòng)性壓力，降低了預(yù)售資金使用效率。

??穆迪某分析師亦認(rèn)為，受各地收緊商品房預(yù)售資金監(jiān)管影響，房企現(xiàn)金回款周期將被延長(zhǎng)，進(jìn)而削弱開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性。

??不過(guò)，“也許正是新房和期房市場(chǎng)預(yù)售遭遇的困難，才能促使一些以現(xiàn)房銷(xiāo)售為市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)的房企，更能集中資源于一些特定項(xiàng)目來(lái)盡快啟動(dòng)銷(xiāo)售，努力增加銷(xiāo)售回款實(shí)現(xiàn)自救。”柏文喜表示。

??惠譽(yù)評(píng)級(jí)認(rèn)為，近期部分城市因購(gòu)房者抵制延遲施工發(fā)生“停貸”事件后，中國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售資金托管賬戶(hù)的監(jiān)管或?qū)⑹站o。未來(lái)政府可能出臺(tái)相關(guān)政策敦促房企提速施工，但中短期內(nèi)不太可能取消商品房預(yù)售制度。

??“未來(lái)，預(yù)售資金管理一定是趨于嚴(yán)監(jiān)管，且透明度會(huì)越來(lái)越高，這也向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)信號(hào)，即樓市政策可以放松，但是關(guān)于資金問(wèn)題，該規(guī)范的地方還得規(guī)范，該嚴(yán)格的同樣得嚴(yán)格。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??但“預(yù)售資金監(jiān)管比例不是越高越好，要根據(jù)不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)進(jìn)度的不同，確定合適的比例。最后，在監(jiān)管層面要提高立法層級(jí)，比如由國(guó)務(wù)院發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管條例，通過(guò)行政法規(guī)來(lái)明確責(zé)任，住建部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及銀行都要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，明確責(zé)任之后要加強(qiáng)執(zhí)行。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼則認(rèn)為。