??近期重點城市整體房貸利率繼續下降，創2019年以來新低，同時個人住房貸款審批效率和投放速度有所提升，房地產貸款新增規模也連續環比多增。房貸利率的持續下行，最主要的原因是與新發放的房貸利率緊密掛鉤的五年期以上貸款市場報價利率，即5年期LPR不斷調降，同時自5月份監管部門將首套房貸款利率下限從“不低于5年期以上LPR”進一步降為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，帶動存量房貸利率下行。

??房貸利率持續下行，有利于降低房貸付息成本，提升居民購房需求。6月金融數據顯示居民信貸大有改善，扭轉今年前五個月失速下滑趨勢并與去年同期持平，可以與6月30個大中城市地產銷售面積和銷售額走穩的情況相互印證。

??從房地產銷售角度來看，在調控集中放松疊加總量層面房貸利率下調的積極因素作用下，6月住宅和商品房銷售均出現了階段性的積壓需求釋放、跌幅收窄、環比上升。值得注意的是，在房企沖刺年中業績、推盤熱情較高等因素作用下，歷年6月商品房和住宅單月銷售面積環比增速均相對較高。不過7月份30個大中城市成交和百強房企實現銷售操盤金額都有所走軟，說明銷售的階段性改善仍需要夯實基礎，尤其需要警惕市場信心和情緒波動打斷了邊際復蘇態勢。

??預計將有更多政策措施出臺落地，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，避免居民中長期貸款需求走弱，有效推動房地產投資恢復，并在邊際上緩解與改善地產企業面臨的資金鏈壓力、流動性壓力和債務違約風險。

??由于目前房貸利率仍然高于一般貸款利率，同時5年期以上LPR的下調變動幅度與1年期LPR下調幅度相比仍然較小，預計如果5年期以上LPR報價繼續下調，房貸利率還有望受到拉動保持一定的調整空間。

??歷史數據顯示，居民部門預期轉弱時，居民部門新增存貸款的同比增量之差會大幅下滑，伴隨著的是房地產銷售收入負增長。2022年和2008、2012年類似，是居民部門存款強、貸款弱、新增存貸款、同比增量之差下滑加上房地產銷售下滑，體現了居民部門加強儲蓄、減少貸款、對未來的預期暫時仍然不夠強勁。

??居民部門儲蓄意向加強的趨勢如果不能得到有效逆轉，會拖慢消費復蘇、內需修復、經濟回到合理區間的節奏和速度。長期來看，只有居民部門愿意減少儲蓄、加強消費，才能有效推動中國向內循環轉型、倚靠消費拉動而非投資驅動的增長范式改變。

??近期居民購房行為模式的變化，一定程度上是居民購房決策函數變化以及資產負債表變化、信心意愿變化的反映。可以說，影響居民購房決策和商品房銷售的主要變量，已經從疫情前的房地產調控政策、房貸利率等因素，變成疫情后的居民可支配收入預期、房價預期、房貸還款穩健性和可持續性等因素。而且，居民購房行為模式的變化，有可能進一步加劇房地產銷售結構在短期內的分化，二手房銷售將好于新房、現房將好于期房，這也對居民資產負債表和現金流分期造成影響。

??我國仍處在城鎮化發展階段，居民家庭剛性和改善性住房需求潛力、租購并舉發展模式發展空間均較大。總的來說，應當在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下，探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策，應當以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整，盡量減少對市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。

??在需求側，應繼續調整限購、限貸、限售、限價等措施，考慮通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策，更好地提振居民住房消費的信心，更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。在滿足首套住房消費需求的基礎上，可考慮適時降低二套房首付比例、適當下調二套房貸利率加點等措施以滿足改善性住房需求，探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新市民、多孩家庭等群體的住房消費需求。

??在供給側，應繼續穩妥實施房地產金融審慎管理制度、繼續穩步推進房地產開發企業降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風險和有序化解房企信用風險。與此同時，在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優化監管要求和階段性調整房地產企業融資要求，支持銀行依法合規、穩妥有序地推動和支持房地產企業融資，合理發放房地產開發貸款和并購貸款，重點支持優質房地產企業兼并收購業務和優質項目，暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條，在確保房地產企業資金不被挪用的前提下進一步規范和優化對商品房預售資金的監督與管理，優先支付工程款、嚴格按照工程節點撥付資金、確保按期竣工交付，更好地滿足房地產企業的正常融資需求。（龐溟，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監）