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??深圳樓市低迷潛行。

??來自樂有家數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳樓市共賣出2.6萬套住宅，同比2021年上半年減少2.8萬套，其中新房成交同比跌幅達(dá)40%，二手房同比跌幅65%，為近年來最低成交量。

??新增方面，2022年上半年深圳新增住宅預(yù)售176.24萬平方米，環(huán)比下跌63%，同比上漲32%；網(wǎng)簽面積則走低，僅170.83萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少30%。截至2022年6月30日，深圳一手住宅庫存294.5萬平方米，處于高位。

??經(jīng)歷了2021年下半年供應(yīng)高峰期，2022上半年深圳各開發(fā)商入市步伐謹(jǐn)慎放緩，五花八門的新房促銷活動嶄露頭角。二手房則呈現(xiàn)價格下調(diào)趨勢，成交均價跌回2020年，個別區(qū)域更是回到2019年水平；據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，已有近半房源按參考價出售。

??樂有家營銷總裁賀玲對此表示，深圳樓市2022年上半年表現(xiàn)，讓許多業(yè)內(nèi)人士感慨低估了調(diào)控決心，也正因為力度前所未有，所以市場預(yù)期短期內(nèi)難以恢復(fù)。2022年上半年新房成交波動起伏較大，二手房成交在2000套左右超低位徘徊，目前看缺乏進入反彈通道的動力。不過，隨著政策邊際微松，市場有望迎來輕微緩解。

??低首付蔓延

??樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達(dá)到4成；二手住宅過戶不到萬套，僅9965套，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

??交易量下滑，價格也出現(xiàn)回落。深圳新房價格限價嚴(yán)格，遠(yuǎn)低于同片區(qū)二手小區(qū)；二手房價格出現(xiàn)下跌，逐漸回到2020年，個別區(qū)域回到2019年水平。

??去化壓力下，深圳樓市銷售新招頻出：特價房、降價出售，以及開始不斷冒頭的“低首付”方式。放眼深圳，自東向西幾乎每個板塊都有新盤舉起“低首付”大旗，即便是南山新房，有的也打出了“1成首付”“首付xxx萬元起”的吸客海報。

??這一場景似乎重新回到了2008年的深圳樓市，那個“零首付”橫行、開發(fā)商為賣房瘋狂營銷的年份。

??在一片折扣促銷聲中，既有真讓利，亦不乏噱頭為主。

??以近期熱度較高的位于蛇口的某項目為例，對比10.1萬元/平方米備案均價，項目直接打出了首付99萬元起的宣傳海報，以及個別單價低至“7字頭”的秒殺房源，直觀釋放價格倒掛優(yōu)勢，售樓處24小時開放，噱頭十足。

??進一步了解發(fā)現(xiàn)，無論是秒殺房源的單價還是同步網(wǎng)傳的“員工團購房”，實則都是在備案價基礎(chǔ)上打9折，再同步減去5000元/平方米裝修費用，以營造較大的價格優(yōu)惠力度；僅持續(xù)了一周不到時間的首付99萬元起活動也是最低先支付99萬元，剩余首付款由機構(gòu)墊付，購房者于約定時間內(nèi)支付。

??“一般這種低價或低門檻進場活動主要目的是制造話題吸引客戶關(guān)注并到場，出貨都是其次；現(xiàn)在項目不好賣是市場常態(tài)，不想‘躺平’就只能不斷想辦法。”一項目營銷人士對此表示。

??位于深圳龍崗區(qū)坂田的信城縉華府于7月份更是直接提出“無息借客戶100萬元”，最終實現(xiàn)首付40萬元起即可入手的促銷活動。

??據(jù)信城縉華府項目相關(guān)人員介紹，以最小戶型82平方米為例，在備案價首付3成情況下，購房者需支付首付款約140萬元，活動后購房者只需要支付40萬元首付即可入手；其他100萬元由開發(fā)商找第三方機構(gòu)先行“墊資”，購房者在兩年內(nèi)每半年還款25萬元即可。

??該開發(fā)商旗下另一項目，位于深圳龍崗的信城縉悅城前段時間同樣推出了“首付減30萬元”促銷活動。據(jù)信城縉悅城銷售人員介紹，推出的促銷房源為“工抵房”，購房者少支付的30萬元首付由項目工程方先行墊付，后續(xù)以月供形式分?jǐn)偟劫彿空咴鹿┲小?/p>

??針對上述情況，有律師對此表示，變相墊付首付款行為已涉嫌變相融資，屬違規(guī)行為，購房者要注意其中風(fēng)險。

??不過，從市場上來看首付分期仍在更多項目蔓延。

??低首付、特價房之外，還有更多的營銷奇招。

??如去化艱難的深圳公寓類項目，此前便推出了“買大戶型送1套小戶型”、“以房換房以舊換新”以及“青年人才共有房計劃”等營銷方法。

??以“青年人才共有房計劃”為例，推售房源為產(chǎn)業(yè)配套宿舍，前3年青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，3年后可互相回購。但企業(yè)承諾3年后房價上漲，買方可按原價購買另一半產(chǎn)權(quán)，3年后房價下跌，企業(yè)則按原價購回剩下一半產(chǎn)權(quán)。

??對于企業(yè)而言，尤其現(xiàn)階段去化更加艱難的公寓產(chǎn)品，3年時間能賣出并收回款已實屬不易，與不少項目推出的分期付款差別不大，而即便是3年后購房者放棄購買，也相當(dāng)于免費使用了3年無息流動資金。

??看似利好青年人才上車，但深入分析依舊是以“人才”為噱頭包裝出的營銷手段。“想出這個方法的是一位老營銷人了。”一位知情人士表示。

??不過，由于該操作營銷意味濃厚，且與深圳人才政策有一定沖突，目前已擱置。

??五花八門的營銷手段下，從數(shù)據(jù)上看依舊未能拯救深圳新房市場；隨著銷量持續(xù)走低，目前新房去化周期已上升至10個月。

??一方面新房市場促銷大戰(zhàn)愈演愈烈；另一方面，存量房掛牌量也在不斷上升，且為加快銷售價格不斷下調(diào)。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，當(dāng)前深圳二手房價格已回調(diào)至2020年水平，近半房源按參考價出售，僅“3字頭”便有東中部大范圍板塊多項目可選。

??臨深限購解綁 深圳客外溢有限

??“上車門檻”不斷下調(diào)下，目標(biāo)對準(zhǔn)深圳客群的外圍板塊還能吸引深圳客外溢嗎？

??以東莞為例，過去“深圳客”是扎堆進場，7月4日取消限購的東莞臨深板塊給出了直觀答案。

??目前，東莞新政已發(fā)酵近一個月，聚焦臨深板塊雖相比新政前市場熱度上升明顯，但從多項目一線銷售反饋情況看，盡管“深圳客”身影出現(xiàn)頻次高了，但成交組成中本地需求依舊是主力。

??“過去進場的那些深圳投資客目前沒有怎么見。”臨深板塊一項目銷售表示。

??受限于高價下的去化難題，東莞臨深項目同樣也在不斷妥協(xié)讓利，價格持續(xù)下調(diào)。

??以臨深板塊鳳崗兩高地價項目為例，去年7月其中一個項目率先取證2棟樓，一棟均價約4.1萬元/平方米，另一棟均價為4.46萬元/平方米，無人問津下后續(xù)備案樓棟價格回落至“3字頭”，對比首批均價每平方米下調(diào)近萬元，且還有首付活動；另一項目則直接選擇不入市，一直到近期首批房源才備案，價格也同樣進行了妥協(xié)。

??明顯的價差優(yōu)勢是吸引深圳客戶進場的一大關(guān)鍵，如今深圳市場本身艱難行進下，雖然東莞限購取消，但臨深項目或還需主攻本地客戶。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，深圳和東莞樓市聯(lián)動性比較強，只有當(dāng)深圳樓市熱起來，居住購房激情被激活，在深圳沒有購房者資格或購買力不足的居民，才會選擇到東莞或大灣區(qū)其他城市購房。