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??誰(shuí)是縣域樓市購(gòu)房的新人群？

??8月3日，貴州省晴隆縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個(gè)部門(mén)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈晴隆縣關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施細(xì)則（試行）〉的通知》。文件稱(chēng)，要積極推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶(hù)手續(xù)。對(duì)農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)保留不變。積極探索農(nóng)民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機(jī)制，讓農(nóng)民有錢(qián)買(mǎi)房。研究開(kāi)發(fā)適合農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)的信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。

??一天前的8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發(fā)布的《寧南縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》提出，實(shí)施特殊群體置業(yè)補(bǔ)貼。根據(jù)通知，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶(hù)、烤煙產(chǎn)業(yè)大戶(hù)，年收入前100名，給予每戶(hù)1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，第101~200名，給予每戶(hù)0.5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的發(fā)展林業(yè)、畜牧、果蔬的家庭農(nóng)場(chǎng)大戶(hù)，由縣林業(yè)和草原局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局出具產(chǎn)業(yè)大戶(hù)及家庭農(nóng)場(chǎng)證明后，給予每戶(hù)0.5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

??7月末，安徽省安慶市潛山市印發(fā)《潛山市關(guān)于應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》明確，自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對(duì)自愿退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房落戶(hù)的農(nóng)民，經(jīng)認(rèn)定后給予一次性5萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)認(rèn)定后，按每畝3萬(wàn)元給予獎(jiǎng)勵(lì)。

??再往前推一個(gè)月，“大蒜、小麥、豬可換房”的神奇營(yíng)銷(xiāo)和廣西玉林博白縣公務(wù)員組成的“加快人口進(jìn)城看房團(tuán)”，都印證著農(nóng)民正成為縣域樓市的主要潛在客戶(hù)。

??在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所研究員黃征學(xué)看來(lái)，這類(lèi)政策出臺(tái)的原因有三個(gè)：一是縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大；二是落實(shí)上級(jí)要求因城施策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定；三是縣域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增收動(dòng)力不足。

??他向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言，因房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，這類(lèi)政策對(duì)房地產(chǎn)去化有積極影響，但影響有限。目前縣城去化面臨最主要問(wèn)題是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等問(wèn)題。

??人口流失中的“焦慮”

??5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》首次提出了“人口流失縣城”的概念，并要求引導(dǎo)人口流失縣城轉(zhuǎn)型發(fā)展。

??“過(guò)去10年中，我國(guó)大部分縣城都處于人口緩慢流失的狀態(tài)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授吳康介紹，根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)，在已公布數(shù)據(jù)的2700余個(gè)縣區(qū)中，2010年至2020年中人口出現(xiàn)流失的縣區(qū)大概有1480個(gè)，其中，有近1200個(gè)為縣和縣級(jí)市。

??人口流失，是絕大多數(shù)縣城都繞不開(kāi)的趨勢(shì)。記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，此次出臺(tái)“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房”政策的縣市均存在人口流失情況。

??截至2021年末，貴州省晴隆縣常住人口為23.21萬(wàn)，在2015年，該地常住人口為24.8萬(wàn)，6年時(shí)間里人口減少超1萬(wàn)；截至2021年5月，寧南縣人口數(shù)量為18.43萬(wàn)，比2017年巔峰時(shí)期的19.2萬(wàn)減少了近8000；截至2021年5月，安徽省安慶市潛山市人口數(shù)量為44.12萬(wàn)，比2019年的52.2萬(wàn)，減少了約8萬(wàn)。

??由于資源、人口正在向大城市、大都市圈流動(dòng)，不少城市面臨著人口持續(xù)流失的壓力，部分縣城更是遭遇了經(jīng)濟(jì)放緩、財(cái)政下滑的多重困境。

??據(jù)晴隆縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前4月全縣財(cái)政總收入完成2.34億元，同比下降32.8%。其中，一般公共預(yù)算收入完成1.06億元，同比下降32%。一般公共預(yù)算支出完成8.17億元，同比下降9.8%；稅收收入完成2.19億元，同比下降21%。

??人口和經(jīng)濟(jì)的影響也直接體現(xiàn)在當(dāng)?shù)貥鞘猩稀?/p>

??黔西南州自然資源局公布的全州2022年3月份房屋交易情況統(tǒng)計(jì)情況顯示，3月份，黔西南州一手房買(mǎi)賣(mài)共1930套。其中，最少的就是晴隆縣，一手房賣(mài)出3套。存量房和期房買(mǎi)賣(mài)方面，全州交易數(shù)據(jù)分別為328套、847套，最少為晴隆縣和義龍新區(qū)，均為1套。

??“縣城樓市更容易暴露出問(wèn)題。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙直言，由于縣城缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口流出嚴(yán)重，不少縣城樓市出現(xiàn)供過(guò)于求局面。

??從土地拍賣(mài)數(shù)據(jù)上看，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，“三四線城市”的土地流拍率26.69%，高于“一線及二線城市”。

??“因此，不僅是開(kāi)發(fā)商，縣城樓市缺乏需求支撐，短期市場(chǎng)難以回暖。”王小嬙表示。

??在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，在多個(gè)縣市出臺(tái)“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房”政策的背后，還有縣級(jí)財(cái)政收支狀況的下滑以及對(duì)于土地財(cái)政的高度依賴(lài)，希望盡快促進(jìn)樓市回暖來(lái)化解財(cái)政壓力原因。

??黃征學(xué)告訴記者，目前縣城樓市去化面臨的最主要問(wèn)題是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等問(wèn)題。全國(guó)1800多個(gè)縣中，有68%的縣人口凈流出，長(zhǎng)期去化壓力比較大。再加上近幾年就業(yè)壓力大，農(nóng)民工回流現(xiàn)象有所抬頭，工資性收入增長(zhǎng)放緩，很多人也不敢輕易消費(fèi)。

??農(nóng)民正在成為縣域購(gòu)房新人群

??除上述縣城外，多地都曾大力度鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。

??2月，吉林省延吉市出臺(tái)《延吉市鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼工作方案》，延吉市對(duì)進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民給予契稅“先購(gòu)買(mǎi)、再申請(qǐng)、后補(bǔ)貼”的政策，并在此基礎(chǔ)上再給予購(gòu)買(mǎi)商品房的農(nóng)民1500元家電補(bǔ)貼和1500元住房裝修補(bǔ)貼。6月8日，延吉市房產(chǎn)局對(duì)首批進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民發(fā)放住房補(bǔ)貼。此次補(bǔ)貼共對(duì)29戶(hù)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民發(fā)放，共計(jì)13.5萬(wàn)元，平均每戶(hù)補(bǔ)貼4600余元，目前已全部發(fā)放到位。

??6月中旬，有媒體報(bào)道廣西壯族自治區(qū)玉林市不僅為新進(jìn)城的村民群眾提供萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼、幫他們解決子女義務(wù)教育入學(xué)問(wèn)題，甚至提出了“買(mǎi)房送工作”，當(dāng)?shù)卣畷?huì)優(yōu)先向進(jìn)城購(gòu)房且未就業(yè)的新市民推薦3個(gè)以上就業(yè)崗位。玉林各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)干部還用休假時(shí)間走到田間地頭，向農(nóng)民發(fā)放宣傳資料。

??7月25日，據(jù)“遵義發(fā)布”，該市14部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《遵義市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的工作措施》，明確提出支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。同時(shí)，持有房產(chǎn)所在地居住證的進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民工， 可平等享受就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。

??7月26日，黑龍江佳木斯市人民政府出臺(tái)十條優(yōu)惠政策，以購(gòu)房補(bǔ)貼的方式讓利于民，其中一項(xiàng)為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼。“在我市市區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的農(nóng)民購(gòu)房人，每平方米補(bǔ)貼100元，每套補(bǔ)貼總額不超過(guò)2萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)用房的，每平方米補(bǔ)貼150元，每套補(bǔ)貼總額不超過(guò)3萬(wàn)元。”

??在多地將樓市希望寄托于農(nóng)民群體的背后，有著一組看似合理的數(shù)據(jù)支撐。

??根據(jù)人力資源和社會(huì)保障部發(fā)布《2021年度人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2021年全國(guó)農(nóng)民工總量29251萬(wàn)人，比上年增加691萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.4％。其中，本地農(nóng)民工12079萬(wàn)人，增長(zhǎng)4.1％；外出農(nóng)民工17172萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.3％。

??同時(shí)，2020年全國(guó)流動(dòng)人口為3.76億。其中，從鄉(xiāng)村流向城鎮(zhèn)的人口為2.49億，占流動(dòng)人口的66.3%。

??按照市場(chǎng)觀點(diǎn)，進(jìn)城的農(nóng)村年輕人想要在人口流入地區(qū)落戶(hù)，是短時(shí)間內(nèi)難以解決的問(wèn)題。因此，“就近落戶(hù)”就成為大多數(shù)農(nóng)村進(jìn)城群體的選擇，在這個(gè)過(guò)程中，必然會(huì)產(chǎn)生購(gòu)房需求。

??在黃征學(xué)看來(lái)，上述政策對(duì)房地產(chǎn)去化有積極影響，但影響有限，“特別是貴州晴隆縣和安徽潛山縣等地，政策的突破不大。”

??柏文喜也提出類(lèi)似擔(dān)憂(yōu)，縣域樓市去化要面臨的難題是市場(chǎng)相對(duì)狹小、產(chǎn)品溢價(jià)空間以及價(jià)格調(diào)整空間都較小，因此更需要關(guān)注市場(chǎng)容量、產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路以及定價(jià)合理的問(wèn)題。

??“市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力不足，居民收入穩(wěn)定性差，房企與居民都需要慎用財(cái)務(wù)杠桿，以免推高未來(lái)還款風(fēng)險(xiǎn)。”柏文喜提醒。