央行定調“開好局”，2023年房地產金融有9大要點

??3月3日，國務院新聞辦公室舉行了“權威部門話開局”系列主題新聞發布會。此次央行和外管局相關領導介紹了“堅定信心、守正創新，服務實體經濟高質量發展”的有關情況。發布會內容豐富，包括貨幣政策總思路、金融風險防范化解工作、支持經濟高質量發展的金融服務、結構性貨幣政策工具、房地產金融政策、人民幣匯率政策、人民幣國際化問題、居民家庭儲蓄情況、M2快速增長現象、綠色金融改革、國際金融合作等內容。

??我們基于房地產金融的視角，梳理了相關重要表述，以更好把握2023年房地產金融工作方向和改革要點。我們認為，雖然部分表述在去年也有過，但是鑒于今年的市場環境和去年有了本質的區別，所以系統梳理央行等金融部門的“開好局”政策表述，對于我們明確今年樓市復蘇下的房地產金融方向，具有積極的意義。

??1、貨幣政策總基調

??此次發布會對2023年貨幣政策總方向明確了思路。該方向是指，要精準有力實施好穩健的貨幣政策，為經濟高質量發展營造適宜的貨幣金融環境。總結起來即六個字：穩定、充裕、匹配。第一、從穩定角度看，主要是幣值穩定，即物價穩定和匯率穩定兩大目標。第二、從流動性充裕的角度，主要是指流動性要充裕、要合理，同時和二十大開局之年的工作思路做對接。第三、從貨幣信貸投放規模角度看，要和經濟增速基本匹配。此次發布會對于貨幣政策的總基調，也引導大家要多關注產業經濟、通貨膨脹、資產價格、企業和居民家庭訴求等內容。房地產金融工作也要緊貼這一基本思路。

??2、降準和降息的方向

??關于降準和降息的內容，一直是目前市場各參與者關注的內容。此次發布會對這兩個內容也做了明確的分析。會議明確，當前具體的政策工具怎么使用，要綜合考慮，相機抉擇。總的判斷標準是，國內的經濟好轉是肯定的，但是也存在一些不確定性因素，所以下一步我們將加強調研，根據經濟發展情況的變化和需要，統籌增長和物價，適時適度調整貨幣政策工具。關于該表述，我們認為，降準降息工作要基于經濟發展趨勢和不確定性因素而定。比如說，若經濟復蘇態勢 明確，那么政策放松的概率會減少。若通脹壓力有所增大，則收緊的可能性會增加。當然此次發布會明確了一個重要的思路，即“不大收大放”。就從這個表述看，延續2022年的總體思路、創造和維持寬松的貨幣環境是最根本的。即便降準降息的概率減少了，但是短期內也沒有收緊一說。這是我們理解房地產金融工作要注意的。

??3、結構性貨幣政策的重點

??此次發布會明確，在結構性貨幣政策的重點上，主要是綠色金融、科技創新、基礎設施建設、保交樓方面。同時也明確了2023年將繼續強調這四個方面的重點。從這里可以看出，保交樓作為結構性貨幣政策的重點領域，去年獲得了較大的資金支持。今年這項工作也會繼續堅持下去。各地商業銀行也會享受到各類新的政策支持，如此前《2023年廣東金融支持經濟高質量發展行動方案》印發，其中提出，支持房地產市場平穩健康發展，對并購出險和困難房地產企業項目的并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理。我們認為，在房地產企業銷售數據沒有實質性的轉好或突破性的轉好情況下，保交樓的金融支持工作依然要繼續。所以此次發布會提及的“對一些階段性特征比較明顯的工具，要及時退出”的表述，對于保交樓方面的工作沒有影響。各地要繼續用足用好保交樓的金融支持政策。

??4、房企“高血壓”的問題

??此次會議提及了一個重要的新名詞，即“高血壓”。會議明確，2021年下半年以來，部分房企由于長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，患上了嚴重的“高血壓”，資產負債表持續處于高風險狀態，最終不可持續出現風險。我們比喻，從“高血壓”變成“中風”。從這里可以看出，對于這一輪房地產市場遇到的風險和問題，很大程度上和部分房企的“高血壓”病癥有關。這也有助于我們理解后續房地產新發展模式和工作重點。預計在后續的金融政策方面，除了考慮短期內容外，中長期的工作勢必會把解決“高血壓”的毛病作為一項重點工作去抓。尤其是圍繞資產負債表風險解除方面，會有持續性的政策內容。各地房企也要注意平衡短期和中長期的金融政策差異點。

??5、金融政策支持租購兩需求

??此次發布會明確，我國城鎮化仍然處于發展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發展模式也有很大發展空間。從該表述基本上能看出后續房地產金融業務的發展方向。第一、購房方面的需求尤其是改善性住房需求的潛力很大，這就意味著后續金融部門依然要把此類工作作為重點去推。相對來說，近期關于購房方面的金融支持，側重在剛需或首套方面。后續改善型住房需求的金融支持也會是重點內容。第二、租購并舉的發展模式有很大的發展空間，這也意味著后續租賃方面的金融服務會強化。這一點和此前央行發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》的內容是統一的。或者說，后續信貸政策和資本市場兩個領域的支持會明顯加速。

??6、完善房地產金融基礎性制度

??此次發布會明確，認真總結和吸取中國房地產市場發展過程中的經驗和教訓。同時也明確，完善房地產金融基礎性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。我們認為，該表述非常重要，因為提及了“吸取教訓”一詞，其對于我們理解后續房地產金融制度和工具有很多想象空間。第一、教訓之一或在于部分政策收緊過嚴，導致市場各參與主體調整不及時，導致了樓市出現過快的降溫或大面積的降溫。第二、教訓之二或在于，一些金融機構往往不具備“雪中送炭”的主動性和責任感，進而會加劇民營房企等方面的危機出現。第三、教訓之三或在于，在如何處理好房企資金流動性、杠桿和債務問題方面，經驗不成熟。市場化和法治化的模式還很淺薄。教訓之四或在于，銀行在金融產品創新方面缺乏好的服務，進而在應對延期還貸和提前還貸等市場需求方面，缺乏應對措施。類似教訓點也會對后續金融工作產生影響。不排除今年下半年類似金融基礎性制度會加快出臺，兼顧短期和中長期的需求。

??7、房地產股票的投資問題

??此次發布會提及了股票的投資問題。發布會明確，隨著中國經濟增長動能的恢復和金融市場進一步開放，人民幣資產投資屬性和避險屬性凸顯。當前，國內股票市場估值比較低，中美利差處于穩定和收斂狀態，所以人民幣資產將會展現出良好的投資價值。此處對后續中國股票的成長機會做了闡述。實際上，在股票領域，地產股價值低估的現象非常明顯。尤其是在經歷了2021-2022年房地產市場降溫的大背景下，以及結合房企債務問題等內容，地產股明顯被低估了。而今年1-2月份各房企的銷售數據其實也已經有了改善的跡象，這也客觀上會使得市場預期進一步向好，地產股有明確的反彈空間。

??8、居民家庭儲蓄和買房的問題

??此次發布會對居民家庭的儲蓄問題做了積極的回應。發布會認為，住戶存款增加比較多，這是去年以來一個引人注目的金融指標變化。其原因之一是，居民風險偏好降低，投資增長放緩，相應推動了存款。我們認為，當前從居民家庭的儲蓄和投資意愿看，其實略有改變，至少預期和行為都朝著好的方向演變。尤其是當前住房消費政策持續發力，各地對于合理住房消費方面的鼓勵政策也比較多，這就客觀上會帶動此類市場的積極變化。從這個角度看，后續儲蓄資金進入到購房領域的動作確實會增加。購房者對房地產的信心在增加、房地產市場交易趨于活躍、房價逐漸止跌且持續平穩，預計相關的住房消費會增加。其也客觀上會改變居民家庭的儲蓄規模和結構。

??9、房地產金融體系穩定的問題

??此次發布會提及了《金融穩定法》即將出臺的內容。發布會明確，將壓實各方防范和處置金融風險的責任。金融穩定法已經通過了全國人大的第一次審議，將推動金融穩定法的出臺，依法將各類金融活動全部納入監管，保護最廣大的老百姓、中小投資者、被保險人的利益。這一點對于房地產領域有較大的啟發。從這兩年房地產金融穩定的概念看，其實出現了很多事件和新問題，包括房企債務問題對銀行貸款和信托等帶來了沖擊、停工斷貸事件對個人按揭貸款帶來了沖擊、延期還貸和提前還貸對金融信貸秩序造成了沖擊、經營貸等違規資金依然會流入購房領域、租金貸等對租客權益造成較大的傷害、百歲貸和連心貸等產品創新引發了公眾的質疑、樓市下行下金融機構出現了過度避險的情緒等。此類問題都對金融系統尤其是銀行系統產生了不穩定的因素，或者說房地產的風險問題開始傳染到金融市場中。我們認為，金融穩定法的出臺，必然有一部分會涉及到房地產金融的內容。因此，相關房地產從業人員更要熟悉此類法律的相關內容，積極和目前的業務進行結合，以更健康和安全的模式推進房地產業務。