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??導語

??8月，預計28城新增商品住宅供應面積環比增25%，一線回落、三四線降幅擴大，二線環增35%為主力。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??預計重點城市8月新增供應面積環比增25%，不過絕對量仍處低位震蕩，單月同比下降27%，累計同比降幅持續擴大至12%。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線穩中有降，二線輪動復蘇，三四線降幅擴大。從供給結構來看，“以銷定產”模式之下改善開始成為供應主流，但是部分城市諸如廈門、長沙、天津等遠郊占比增加也使得供需錯配情況更為明顯。

??預判8月，我們認為，中央積極表態會強化居民購房預期，加之供應小幅放量，預期成交有望止跌，但是低位盤整的趨勢短期內難以得到根本性改變。

??01 規模
28城供應環比增25%
一線回落、三四線降幅擴大

??二線環增35%為主力據CRIC調研，8月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1051萬平方米，環比上升25%，同比下降27%，前8月累計供應面積將達到9389萬平方米，累計同比跌幅持續擴大至12%。在7月供應低點之后，8月房企推盤積極性預期有所回升，絕對量或將與5月持平，總體仍處于低位震蕩行情。目前供應難有亮眼表現一方面受到地市縮量的客觀限制；另一方面因低迷成交影響，房企“躺平”，無心供貨，以武漢為例，上半年具備預證資格而不愿拿證的項目體量高達476萬平方米。

??能級來看，一線同環比齊跌，跌幅分別達到55%和10%。其中上海縮量最為顯著，單月供應量僅為17萬平，達2023年以來月度新低，環比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基數較低，供應環比翻番，從絕對量來看，仍不及2023年上半年月均。廣州供應量小幅微增2%，仍處階段性低位。而深圳是一線城市中唯一同環比齊增且累計同比為正的城市，8月預期房企推盤積極性穩中有增，據不完全統計，8月將會有13個樓盤上新，超6000套房源計劃入市。

??二線城市8月供應環比預期上漲35%，同比仍跌14%，累計同比微降8%。從絕對量來看，成都單月供應達124萬平方米，位列二線城市榜首。部分城市供應提速，諸如杭州、長沙、重慶等經歷了7月的供應低點，8月迎來放量行情，環比翻番。少數城市諸如南寧、昆明、濟南、廈門等單月供應不足10萬平方米且同環比齊跌，仍處供應低迷期。

??三四線整體供應略顯疲軟，我們調研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅無錫、徐州、泉州三城單月供應規模超過10萬平方米，徐州環比大增主要源于7月基數較低，余下城市多數飄綠，這也使得三四線累計同比降幅擴大至42%，在不同能級中居首。

??02 結構
改善占比高達6成

??廣深廈長津等供應重心轉向遠郊而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為39%、60%和1%，總體呈現出以改善為主導的現象。

??分城市來看，弱二線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上，以南寧、重慶、鄭州、徐州、武漢、天津、青島為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關注的是深圳本月也加強了剛需產品供應，占比達到92%。寧波、長春等剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力。而少數城市諸如常州，改善和高端產品二分天下，占比分別達到5成，福州供應規模量較小且主要集中在高端產品，占比達75%。而無錫則是剛需、高端“兩頭翹”，占比均在4成以上。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為34%、21%和45%，供應重心逐步由主城區向遠郊轉移。

??分城市來看，蘇州、常州、泉州、西安、昆明、南寧、重慶、福州、長春、成都主城占比均在7成以上，漳州、青島、上海、濟南、徐州、無錫、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數城市諸如廈門、長沙、天津、深圳、廣州遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03 預判
供應放量預期帶動成交止跌

??京杭蓉小幅回升，廈津長昆供需錯配盤點了8月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：雖然8月供應環比增長25%，但從絕對量層面仍處低位震蕩，前8月供應累計降幅進一步擴大至12%，供給對成交的約束作用更加明顯。不過考量到月末中央頻繁發聲積極定調房地產，后續核心一二線“四限”尚有持續松綁的可能，對穩定市場信心大有裨益，因而預期8月成交有望止跌企穩，環比持平或微增，累計同比增幅還將進一步收窄。不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為短期內供應放量，優質產品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、蘇州等。對于這類城市而言，改善客群仍是支撐市場的中堅力量，供給主導成交的屬性較為明顯，只要有優質項目入市還是能撬動部分需求釋放的。以北京為例，8月供應較7月有了穩步回升，且主城區和改善產品占比均在6成以上，加之近期住建委表態“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續或將從遠郊“一區一策”、調整“普宅標準”、差別化松綁“認房不認貸”等方向進行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預期能推動成交量的回升。

??第二類為以主城或近郊的剛需產品為供應主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、鄭州、青島、南寧、長春、徐州、泉州為典型代表，8月成交或將持平或小幅微跌。對于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，不過短期低價二手房源對于新房的分流作用也比較明顯，加之新房剛需供應占比較大，供過于求、價格戰也將持續加劇，剛需客群實則難以支撐成交放量。而對于青島、南寧、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩步修復剛需購買力。

??第三類為供應縮量或是供需錯配型城市，以廈門、天津、長沙、昆明等為典型代表，整體成交還將延續筑底行情。以廈門為例，不僅8月供應延續低位，單月僅5萬平方米，且供應主力集中在遠郊剛需產品，并不能有效撬動購買力較強的改善客群的需求，因而7月成交大概率延續降勢。

??總體來看，短期房地產市場供給約束的癥狀越發顯著：一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高，我們盤點發現，從武漢具備拿證條件卻不愿拿證的項目體量接近500萬平以上我們便不難看出端倪；另一方面，土地端成交不濟也成為了限制供給放量的客觀因素。而且從近期土拍來看，熱點城市也不乏底價成交和臨時撤牌跡象，也可看出房企拿地更為謹慎。不過供給約束并非制約成交放量最為核心的因素，更關鍵的還是要看后續地方利好政策落地能否帶動居民購房信心修復以及購買力的實質性提升。