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??最近，一份加蓋“海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會”公章的電子版文件——《關(guān)于海南房地產(chǎn)市場相關(guān)政策調(diào)整建議》（以下簡稱“政策調(diào)整建議”）流出。中國房地產(chǎn)報記者對這份《政策調(diào)整建議》向有關(guān)方面求證，被證實(shí)“確有其事”。

??這份落款時間為“2023年8月1日”、篇幅長近3000字的《政策調(diào)整建議》，一共提出了9個方面的建議。建議內(nèi)容涉及“調(diào)整全域限購政策”“放寬以家庭為單位的購買房屋套數(shù)限制”等。

??其中，在“放寬限購套數(shù)”的建議中，海南省房協(xié)認(rèn)為，隨著我國生育政策的優(yōu)化，對于有購買欲望和購買能力的家庭，二套住宅完全不能滿足居民家庭購買需求。建議增加家庭購房套數(shù)，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)與實(shí)質(zhì)居住需求，制定匹配不同套數(shù)、不同商貸及不同限制轉(zhuǎn)讓周期的精細(xì)化管理機(jī)制。

??8月2日，海南省政府召開專題會議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。會議要求，要堅持“房住不炒”總基調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)中央要求，適時優(yōu)化調(diào)控政策，有效防范化解各類風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??海南樓市“優(yōu)化調(diào)控政策”的答案是肯定的，只不過是時間的問題。至于行業(yè)組織提出的建議是否被采納，未來如何優(yōu)化調(diào)控政策，當(dāng)?shù)卣毮懿块T自然會結(jié)合當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)際而作出準(zhǔn)確的判斷和決策。

??樓市存在5方面問題

??這份加蓋公章的政策調(diào)整建議，是在一場半年度房地產(chǎn)市場主題分享會之后形成的。

??據(jù)了解，7月26日，海南省房協(xié)在海口舉行了一場主題沙龍交流會。該協(xié)會主要負(fù)責(zé)人及省內(nèi)重點(diǎn)房企代表參會，并邀請相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人作為交流會嘉賓。該交流會總結(jié)了今年上半年海南房地產(chǎn)市場情況，以及分析行業(yè)目前所面臨的問題和困難。

??會后，海南省房協(xié)收集了企業(yè)代表的意見和建議，形成協(xié)會書面文件呈上級主管部門參考。這份政策調(diào)整建議共有兩部分：目前海南樓市現(xiàn)狀，上半年海南房企經(jīng)營狀況及面臨的發(fā)展瓶頸；二是房企代表提出的9條“政策調(diào)整建議”。

??海南省房協(xié)在上述文件中稱，近年來，受宏觀調(diào)控政策影響，海南省房企整體經(jīng)營狀況不佳，經(jīng)濟(jì)效益不好，整個房地產(chǎn)行業(yè)人流、物流、資金流極度受限，工程滯后、延期交房；客戶持幣觀望，成交率持續(xù)走低，已售房源回款較慢，企業(yè)資金鏈存在明顯缺口。

??該文件舉例稱，今年上半年前4個月，隨著疫情管控舉措放開，海南樓市迎來一波恢復(fù)性增長；但進(jìn)入5月份后，市場出現(xiàn)下滑，海口主城區(qū)剛需項目開盤去化率下降明顯，全省市場后勁明顯不足。

??海南省房協(xié)歸納總結(jié)主要體現(xiàn)在以下5個方面：

??一是體現(xiàn)在受限售、限價等政策影響，企業(yè)發(fā)展空間嚴(yán)重受限，商品住宅項目投資周期明顯長于內(nèi)地城市。

??二是房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員大幅減員。房企在去年不同程度地裁員比例達(dá)50%至70%之后，仍持續(xù)面臨人員優(yōu)化壓力；房地產(chǎn)分銷商在去年裁員比例高達(dá)80%至90%。

??三是限制性政策繁多，限價、限套數(shù)、限套型面積、全裝修交付、現(xiàn)房銷售等，對企業(yè)與購房者合理需求都帶來不同程度的影響。

??四是商品住宅供地大幅減少，商服用地占比較高，再加上商辦類項目套型面積政策存在不合理，對企業(yè)拿地預(yù)期影響較大。

??五是安居房供需不平衡，開發(fā)細(xì)則不到位，客戶量不足，購房門檻仍然過高。

??建議政策精細(xì)化調(diào)整

??“針對我省當(dāng)下實(shí)際情況，建議（政府）積極調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控措施。”針對上述問題，海南省房協(xié)提出9點(diǎn)相關(guān)意見和建議。

??記者從上述政策調(diào)整建議中了解到，海南省房協(xié)提出了“合理調(diào)整商品住宅銷售制度”“及時調(diào)整全域限購政策”“放寬以家庭為單位的購買房屋套數(shù)限制”等9條建議。

??合理調(diào)整商品住宅銷售制度。海南省房協(xié)建議，應(yīng)階段性恢復(fù)預(yù)售制度，但要強(qiáng)化監(jiān)管資金管理，設(shè)置更多的提取節(jié)點(diǎn)，以根據(jù)施工進(jìn)度與竣工交付進(jìn)度匹配。在新增住宅用地中可設(shè)置現(xiàn)房銷售可選項，承諾現(xiàn)房銷售的可優(yōu)先拿地。

??及時調(diào)整全域限購政策，雙軌并舉。該條建議用了“及時”的表述，稱自2018年海南執(zhí)行“全域限購”政策以來，海南房地產(chǎn)行業(yè)投資占比逐年大幅下降，通過大力招商，海南多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展已打下良好基礎(chǔ)。現(xiàn)在隨著大批量安居房項目陸續(xù)入市，已給海南引進(jìn)人才、低收入無房戶家庭，提供了多種住房的選擇渠道。

??保障性住房體系亟待完善。建議完善安居房工作機(jī)制，如降低購買資格限制、降低首付比例或貸款利率、推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化的配售流程、資格審核及選房搖號機(jī)制等；建議政府盡快推出保障性租賃住房和相應(yīng)的管理機(jī)制，滿足更多低收入家庭、無房戶的居住需求。

??放寬以家庭為單位的購買房屋套數(shù)限制。該條建議簡而言之就是“放寬限購套數(shù)”。該建議稱，隨著我國生育政策的優(yōu)化，對于有購買欲望和購買能力的家庭，二套住宅已不能滿足居民家庭購買需求；同時，外來人才也有解決雙方父母同城居住的購房需求，但此類需求也在限制范圍內(nèi)。

??海南省房協(xié)建議，從限購政策層面上，應(yīng)增加家庭購房套數(shù)，根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)與實(shí)質(zhì)居住需求，制定匹配不同套數(shù)、不同商貸及不同限制轉(zhuǎn)讓周期的精細(xì)化管理機(jī)制。

??優(yōu)化政策不日有答案

??除了在“限購”“限價”上建議調(diào)整外，海南省房協(xié)還在商品住宅裝修、精心調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等多方面提出了相關(guān)建議。

??關(guān)于“調(diào)整商品住宅全裝修報建的一刀切限制問題”的建議，海南省房協(xié)認(rèn)為，由于受個人生活習(xí)慣、喜好、裝修質(zhì)量要求等方面影響，有相當(dāng)一部分人在收房后都對房屋進(jìn)行了二次裝修和改造。這樣造成了資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等問題。

??同時，也由于精裝修交房問題，對房企施工能力和質(zhì)量也提出了相當(dāng)高的要求，個別開發(fā)商為了節(jié)省開支，降低裝修成本，造成裝修質(zhì)量下降等方面的問題。

??記者了解到，海南省房協(xié)的上述建議，是在7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”的大背景下提出來的。

??作為一家省級行業(yè)協(xié)會組織，海南省房協(xié)在“樓市調(diào)控政策”上大膽“諫言”，在國內(nèi)并不多見。

??8月2日，海南省政府召開專題會議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。會議要求，要堅持“房住不炒”總基調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)中央要求，適時優(yōu)化調(diào)控政策，有效防范化解各類風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這次專題會議提到“適時優(yōu)化調(diào)控政策”，被外界解讀為海南對樓市政策調(diào)整的表態(tài)。當(dāng)天，海南省住房公積金管理、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于提取住房公積金支付購買新建商品住房和保障性住房首付款的通知》，也有媒體認(rèn)為是“海南購房新政‘第一槍’”。

??根據(jù)海南省政府的本次專題會議，海南樓市政策優(yōu)化調(diào)整是肯定的，但何時優(yōu)化調(diào)整，怎樣調(diào)整，相信不日就會有了答案。