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??前言

??近年來中國房地產(chǎn)市場深刻變革的浪潮中，疊墅產(chǎn)品作為高端住宅市場的新興力量，正經(jīng)歷著前所未有的迭代升級與深刻變革。隨著“限墅令”的持續(xù)影響及土地供應(yīng)政策的微妙調(diào)整，傳統(tǒng)獨棟別墅逐步淡出一手市場的聚光燈下。然而，疊拼別墅憑借其獨特的空間布局優(yōu)勢和對土地集約利用理念的踐行，迅速嶄露頭角，成為市場的新熱點。而疊拼別墅則憑借其獨特的空間布局優(yōu)勢與土地集約利用的理念，迅速崛起成為市場新寵。特別是近兩年來，國家層面對土地供應(yīng)容積率的政策限制有所放寬，這一宏觀環(huán)境的變化為疊墅產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展提供了更為廣闊的空間與契機。

??在此背景下，開發(fā)商積極響應(yīng)市場需求，加大在低容積率地塊上的布局力度，旨在打造更加宜居、高端的疊墅產(chǎn)品。產(chǎn)品間的競爭日益激烈，促使疊墅設(shè)計不斷突破傳統(tǒng)框架，向更加精細化、差異化、智能化的方向邁進。從建筑設(shè)計到內(nèi)部空間規(guī)劃，從材質(zhì)選擇到環(huán)保節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，每一環(huán)節(jié)都力求創(chuàng)新與卓越，以滿足消費者日益增長的品質(zhì)生活需求。本文將深入剖析中國住宅產(chǎn)品疊墅在近兩年的迭代變化，揭示其背后的市場邏輯與技術(shù)創(chuàng)新趨勢。

??文/克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??PART.01 疊墅的特征及其流行背后折射的客需變化

??1、疊墅的四大特征

??隨著城市化加速與居民生活水平提升，改善型住房需求激增。此類客戶追求寬敞舒適的居住空間，同時強調(diào)私密性、獨立性及自然親近感。疊墅應(yīng)運而生，以其多層次布局與豐富附贈空間，打造別墅級居住感受，同時規(guī)避傳統(tǒng)別墅占地面積大與總價高昂等潛在問題。

??疊墅，從字面上看為“疊加別墅”，是指通過垂直疊加的方式構(gòu)建的別墅式住宅。它融合了傳統(tǒng)別墅的居住體驗與現(xiàn)代住宅的緊湊布局優(yōu)勢，通常以多層（多為四至六層）帶閣樓或露臺的結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)，每套住宅均享有獨立的出入空間及較為私密的戶外空間（如陽臺、露臺或小型庭院），是一種有天、有地、有花園的私密生活空間。疊墅設(shè)計旨在提升居住品質(zhì)，同時兼顧土地資源的高效利用，成為城市中高端住宅市場的熱門選擇。

??疊墅產(chǎn)品主要包括以下四個主要特征:

??1.1低容積率、高寬敞和舒適度（略）

??1.2空間布局靈活合理，私密性與獨立性佳（略）

??1.3擁有較好的園林景觀與居住視野（略）

??1.4高附贈率、高得房率、高性價比（略）

??2、疊墅的客戶需求及變化

??疊墅逐漸開始在住宅市場上流行，政策導(dǎo)向是最主要的驅(qū)動因素，隨著獨棟別墅逐漸退出新房市場，疊墅以其新穎的別墅形態(tài)，自然地承擔(dān)起替代者的角色，成為追求高品質(zhì)居住體驗家庭的新寵。

??另一方面，疊墅的流行也反映了人們居住觀念的深刻變化。在許多人心中，擁有一棟別墅不僅是對美好生活的向往，更是一種生活態(tài)度的體現(xiàn)。"院子"作為私密空間的象征，承載著人們對自然、寧靜和家庭團聚的渴望，成為居住夢想中的終極追求。

??(略)

??疊墅在市場上日益受到追捧，從客戶需求和產(chǎn)品特性的角度來看，疊墅的流行主要得益于以下幾個方面的客需滿足：

??1）理想生活空間的實現(xiàn)。（略）2）私密性與安全性的強化（略）3）高得房率與空間優(yōu)化。（略）4）文化與品味的體現(xiàn)（略）5）身份與地位的象征。（略）6）創(chuàng)新與定制化的可能。（略）7）多功能空間的靈活運用。（略）

??綜上，疊墅的流行不僅源于其對現(xiàn)代居住需求的滿足，更在于它所提供的高品質(zhì)生活體驗和個人品味展示的平臺，這些都是現(xiàn)代家庭所追求的理想居住選擇。

??同時，不同城市的疊墅客群展現(xiàn)出各自獨特的特征和偏好，這種多樣性使得疊墅市場呈現(xiàn)出豐富多彩的面貌。

??（略）

??PART.02 政策放松下
低密地塊及疊墅項目開始涌現(xiàn)

??1、政策放松對容積率的限制，低密度地塊成交上揚

??2023年10月，自然資源部發(fā)文建議建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制，這一政策變化為低密度、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了更多可能性，使得聯(lián)排、雙拼、疊墅等“類別墅”產(chǎn)品不再受嚴格的容積率限制，從而促進了房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品多元化。

??政策出臺以來，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個城市積極相應(yīng)，直接或間接對遠郊地區(qū)容積率進行了調(diào)整。

??（略）

??政策松動后，部分城市及時更近，釋放更多低容積率地塊。這些地塊具備更大的開發(fā)潛力與靈活性，能夠滿足市場對低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的需求，因此在土拍市場中能夠吸引更多房企的關(guān)注和參與，成交數(shù)量顯著增加。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自2023年以來，容積率1.5一下的商品住宅地塊成交數(shù)量占比呈顯著上升趨勢。

??南京于2024年計劃出讓的38幅重點地塊中，部分城區(qū)地塊容積率十分接近1.0，溧水、浦口的兩塊地更是低到0.8。蘇州、無錫今年也頻頻投放低密住宅用地，容積率最低降至0.8。

??2、以杭州、上海為首的部分城市近年來頻推別墅項目，市場反饋佳（略）

??3、疊墅項目回歸中心化、面積趨小化、精裝普及化

??總體來看，我國別墅項目的區(qū)位發(fā)展軌跡呈現(xiàn)一種變遷過程：最初集中在城市中心區(qū)域，隨后逐漸擴展至郊區(qū)地帶，而近年來又出現(xiàn)了一種向城市中心回歸的現(xiàn)象。這種區(qū)位變化的背后，主要受到政策導(dǎo)向、土地資源分配等因素的影響，此外客戶需求的變化，對居住品質(zhì)及便利性的“既要又要”，也促使別墅項目在區(qū)位上尋求更加符合市場需求的布局。

??以杭州為例，（略）

??在套內(nèi)面積段的分布趨勢上，根據(jù)我們的統(tǒng)計分析，疊墅項目中較大面積的產(chǎn)品在過去幾年里，特別是早期階段更為常見。進一步審視近五年來位于核心一、二線城市內(nèi)套內(nèi)面積達到或超過200平方米的疊墅項目，我們發(fā)現(xiàn)這些大面積項目主要集中在2020年至2021年間，其占比合計超過了五成。自2022年起，這一面積段的疊墅產(chǎn)品數(shù)量顯著減少，而市場焦點則逐漸轉(zhuǎn)向了100至200平方米之間的產(chǎn)品。

??疊墅套內(nèi)面積趨小化，這一現(xiàn)象背后有多重原因。一方面，政策因素的引導(dǎo)導(dǎo)致獨棟高端別墅產(chǎn)品逐漸退出市場，為疊墅等更緊湊的住宅類型提供了發(fā)展空間，不再僅僅依賴面積大小來定義豪宅的價值，而是向產(chǎn)品的更多維度探索和提升。另一方面，疊墅通過減小面積，使得其總價保持在一個相對適中的水平，從而增強了產(chǎn)品的市場競爭力，使得更多消費者能夠負擔(dān)得起并接受疊墅產(chǎn)品，進而拓寬了其受眾群體。

??從疊墅的精裝修趨勢來看，根據(jù)克而瑞產(chǎn)品庫數(shù)據(jù)，過去幾年間，疊墅項目在交付時更傾向于選擇毛坯狀態(tài)，這一現(xiàn)象主要可能歸因于市場定位、成本控制以及購房者個性化需求等因素的綜合影響。毛坯交付允許購房者根據(jù)自己的喜好和實際需求進行裝修，既滿足了部分客戶對個性化空間的追求，也便于開發(fā)商在價格上做出更為靈活的調(diào)整。

??而自2023年起，市場出現(xiàn)了顯著變化，越來越多的疊墅項目開始采用精裝交付方式，精裝修比例達到71.4%。這一轉(zhuǎn)變一方面是在高層產(chǎn)品精裝交付覆蓋率越來越高背景下，疊墅也及時跟進，能夠直接提供更為舒適、便捷的居住環(huán)境，省去了繁瑣的裝修過程；另一方面，在疊墅產(chǎn)品越來越多的情況下，開發(fā)商也通過精裝修來提升產(chǎn)品品質(zhì)、增強市場競爭力，凸顯項目差異化優(yōu)勢。

??PART.03 重塑空間布局，融合科技美學(xué)
開啟高品質(zhì)居住新紀元

??在房地產(chǎn)領(lǐng)域，疊墅產(chǎn)品正經(jīng)歷著前所未有的變革與創(chuàng)新，從傳統(tǒng)空間布局到現(xiàn)代設(shè)計理念，再到科技與智能化的深度融合，每一步都標(biāo)志著疊墅產(chǎn)品向更高品質(zhì)、更個性化、更環(huán)保節(jié)能的方向邁進。本章節(jié)將深入探討疊墅產(chǎn)品的最新設(shè)計理念與趨勢，這些變革不僅重新定義了疊墅產(chǎn)品的居住體驗，更為未來高端住宅市場發(fā)展指明了方向。

??1、各戶型“平權(quán)化”，摒棄中疊，創(chuàng)新邊戶“雙拼”設(shè)計

??在疊墅設(shè)計中，上疊通常會配有寬敞的露臺，而下疊則擁有獨立的花園，這些都為住戶提供了獨特的居住體驗和附加價值。然而，平衡中疊住戶的居住體驗卻成為了設(shè)計中的一大難題。中疊位于上疊和下疊之間，難以享受到上疊的開闊視野和下疊的私家花園，使其在整體設(shè)計中顯得缺乏突出的亮點。

??解決“中疊困局”需要創(chuàng)新的設(shè)計思路和巧妙的空間規(guī)劃，其中，四層疊墅的產(chǎn)品設(shè)計選擇，直接摒棄難以找尋亮點的中疊產(chǎn)品，完全避開了中疊的設(shè)計難題，可簡化開發(fā)過程中的平權(quán)挑戰(zhàn)。

??長沙山墅一生所有疊墅采用"雙拼"設(shè)計，每一套都是邊戶，沒有中間戶，屬于全長沙獨有的首創(chuàng)設(shè)計。并且所有疊墅都是上下兩戶真疊墅，上疊和下疊都有花園和地下室，其中上疊產(chǎn)品由四層+五層+屋頂空間+負二層+南院組成，下疊產(chǎn)品由一層+二層+三層+負一層+北院組成。

圖：長沙山墅一生疊墅示意圖

??這樣的設(shè)計不僅有效地解決了傳統(tǒng)疊墅中存在的“中疊困局”，還在市場上樹立了創(chuàng)新典范。長沙山墅一生通過獨特的“雙拼”設(shè)計，每一個邊戶都擁有獨立的進出方式和私密空間，消除了中間戶的不便與缺陷。此外，上疊和下疊均享有花園和地下室，使得住戶無論選擇哪一層，都可以享受到豐富的空間和高品質(zhì)的生活環(huán)境。

??2、上下疊動靜倒置，動區(qū)錯開，靜區(qū)相連，互不干擾

??在傳統(tǒng)疊墅設(shè)計中，動區(qū)（如客廳、餐廳等公共活動區(qū)域）通常位于下層，而靜區(qū)（如臥室、書房等私密休息區(qū)域）則位于上層。然而，這種布局方式可能導(dǎo)致上層住戶受到下層活動噪音的干擾，影響居住體驗。

??動靜倒置設(shè)計作為疊墅空間布局的一次革新，顛覆了傳統(tǒng)布局原則。通過將上下疊之間動區(qū)錯開、靜區(qū)相連的方式，從源頭上減少噪音傳播，為住戶營造一個更加寧靜、高品質(zhì)的居住體驗。

??成都新希望長粼府采用“動區(qū)社交廳－靜區(qū)休息區(qū)－靜區(qū)休息區(qū)－動區(qū)社交廳”布局，實施雙疊功能分區(qū)設(shè)計。不僅有效解決動靜區(qū)域間的相互干擾問題，同時確保上疊的社交會客廳與屋頂空間之間的動線關(guān)系更為流暢，從而提升空間連通性和使用便捷性。

??2023年12月，新希望長粼府首批38套疊墅開盤即告售罄，在全市認購率普遍趨緩的背景下，交出了一份亮眼的成績單。

圖：成都新希望長粼府“動靜倒置”布局示意

??成都華潤璽宸上院的疊墅產(chǎn)品同樣采用動靜倒置布局，動區(qū)主要集中在1F和4F，而靜區(qū)則位于2F和3F，動靜互不干擾，并通過貫通式的電梯實現(xiàn)3F和4F均可直接入戶。在2023年1月至4月期間，該項目實現(xiàn)了6.4億元銷售業(yè)績，成為城東地區(qū)銷售套數(shù)最多、銷售總價最高的改善型住宅項目。

圖：成都華潤璽宸上院“動靜倒置”布局示意

??3、少梁化無柱化設(shè)計，最大限度釋放空間潛力

??疊墅產(chǎn)品相較于大平層，空間設(shè)計展現(xiàn)出更高的靈活性與可變性，這根植于其獨特的垂直分層結(jié)構(gòu)與追求私密、舒適及層次豐富居住體驗的設(shè)計理念。疊墅產(chǎn)品的主要目標(biāo)客群，傾向于追求一種更為私密、舒適且層次豐富的居住感受，渴望在有限的居住空間內(nèi)實現(xiàn)功能的最大化與個性化定制。

??因此，在規(guī)劃疊墅空間布局時，房企深諳空間多樣性與靈活性的重要性，積極融入少梁化、無柱化等建筑理念，以最大限度釋放空間潛力，滿足目標(biāo)客群對居住品質(zhì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求。這種設(shè)計理念未來建筑領(lǐng)域有望成為主流趨勢，其優(yōu)點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

??一是大幅提升空間使用效率。在傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)中，柱子占據(jù)了大量空間，而無柱化設(shè)計通過厚板承重，釋放了更多室內(nèi)空間，顯著提高了空間利用率。

??二是倡導(dǎo)業(yè)主參與，彰顯每個空間的獨特性。這種設(shè)計鼓勵業(yè)主參與空間布局，使得每個空間都能展現(xiàn)出其獨特個性。

??三是提升建筑效率。無柱化設(shè)計采用高效的建筑材料和施工技術(shù)，降低了建筑成本和施工周期，同時增強了建筑的抗震性能，提升了建筑的安全性。

??四是體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展理念。通過模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化方式，實現(xiàn)建筑物拆卸、組裝和重復(fù)利用，降低了建筑垃圾的產(chǎn)生，同時優(yōu)化了建筑物的能耗性能，降低了能源消耗。

??（案例略）

??杭州保億東潤府公區(qū)采用了無柱設(shè)計，將原本相對獨立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。基于市場反饋的數(shù)據(jù)分析，該項目在杭州市2024年一季度內(nèi)，于239-280㎡住宅銷售領(lǐng)域取得了銷售套數(shù)冠軍，這一表現(xiàn)有力印證其產(chǎn)品實力和市場競爭力。

圖：杭州保億東潤府建面約245㎡三疊下疊戶型示意

圖：杭州保億東潤府樣板間實景

??4、室內(nèi)外情景交融，注重私密性提升（略）

??5、疊墅產(chǎn)品亦刮起精裝風(fēng)，融入科技與智能化變革（略）

??6、高層示范區(qū)的美學(xué)設(shè)計，疊墅產(chǎn)品同步跟進

??過去的疊墅項目相對傳統(tǒng)，更多地關(guān)注于居住空間的布局與功能性。隨著時代的發(fā)展與人們對生活品質(zhì)要求的提升，如今的疊墅項目愈加重視園林、立面、門頭的美學(xué)打造。

??這些疊墅項目通過引入專業(yè)的園林設(shè)計、精細的建筑立面處理以及個性化的門頭裝飾，將美學(xué)元素巧妙地融入其中。園林設(shè)計追求自然與人文的和諧共生，立面展現(xiàn)出獨特的建筑風(fēng)格和精致的細節(jié)處理，門頭則成為了項目品質(zhì)與品味的直觀體現(xiàn)。這樣的轉(zhuǎn)變不僅提升了疊墅項目的整體美感，也為居住者帶來了更加舒適、愉悅的生活體驗。

??杭州汀雨曉月里融合了大面積玻璃與鋁板材質(zhì)作為外立面，通過淺灰、深灰及香檳金三色的搭配，構(gòu)造低調(diào)質(zhì)感。此外，項目還運用了多層次疊加的披檐設(shè)計，側(cè)邊矗立金屬格柵與燈籠柱，提升了整體的精致度和層次感。

圖：杭州汀雨曉月里立面效果

??在社區(qū)景觀打造方面，該項目巧用天然優(yōu)勢，以“曉月六逸”為景觀核心，呼應(yīng)東湖公園的“十景”之美。同時引入陽光草坪、戶外游樂場及環(huán)繞景觀的漫步道等高端社區(qū)配置，結(jié)合低層建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，整體空間更顯寬敞與通透。

圖：杭州汀雨曉月里社區(qū)景觀效果

??值得一提的是，該項目還規(guī)劃了酒店式大堂，以及穿過大堂即可直達的無邊泳池，邊上設(shè)有水吧臺與廊庭，營造出度假般的歸家感。

??PART.04 總結(jié)與展望

??近年來，隨著房地產(chǎn)市場的精細化發(fā)展，低密地塊供應(yīng)量的顯著增長為疊墅產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。在此背景下，疊墅產(chǎn)品不僅穩(wěn)固了其市場地位，更通過持續(xù)的迭代創(chuàng)新與差異化策略，展現(xiàn)出強勁的增長潛力與高端市場的吸引力。

??迭代升級方面，疊墅產(chǎn)品在設(shè)計理念、空間規(guī)劃及技術(shù)應(yīng)用上均實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。房企充分利用低密地塊優(yōu)勢，打造出更為通透、寬敞的居住空間，同時融入現(xiàn)代科技與環(huán)保理念，使疊墅既滿足了居住舒適度的要求，又體現(xiàn)了對未來生活方式的深刻洞察。這種對品質(zhì)的不懈追求，為疊墅產(chǎn)品贏得了更高的市場溢價。

??差異化打造則是疊墅產(chǎn)品在市場中脫穎而出的關(guān)鍵所在。面對激烈的市場競爭，疊墅產(chǎn)品通過個性化定制、獨特的設(shè)計風(fēng)格以及豐富的社區(qū)配套服務(wù)，成功吸引了改善型及高端客戶的關(guān)注。這種以客戶需求為導(dǎo)向的差異化策略，不僅增強了產(chǎn)品的市場競爭力，還進一步提升了品牌形象與客戶忠誠度。

??展望未來，隨著低密地塊供應(yīng)的持續(xù)增加，疊墅產(chǎn)品的市場份額有望進一步提升。在此過程中，疊墅產(chǎn)品將繼續(xù)堅持迭代升級與差異化打造并行的發(fā)展路徑，以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，不斷提升自身的市場辨識度和客戶滿意度。在未來的中國住宅市場，疊墅產(chǎn)品將扮演更重要的角色、占據(jù)更加穩(wěn)固地位、引領(lǐng)高端住宅市場的新風(fēng)尚。