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??鄭州市房地產市場正經歷著一場顯著而深刻的轉型。主城核心區域改善型住宅產品的競爭態勢愈發白熱化，已然成為新房市場“內卷”競爭的主要舞臺。

??文/ 克而瑞產品力研究中心

??2024年上半年，鄭州樓市持續呈現平銷態勢，市場整體動能偏弱，多數項目采取“以價換量”刺激銷量，然市場反饋未及預期。

??盡管如此，部分項目憑借產品力脫穎而出，包括多維生活配套、創新戶型布局及優質服務體驗，成功逆市熱銷。

??鑒于此，克而瑞產品力研究中心于7月正式開啟鄭州市場產品力調研，深入走訪標桿熱銷項目，挖掘并解析其熱銷密碼，探索市場突圍之道，以期為行業提供借鑒與啟示。

??01 背景：主城核心區域改善型產品競爭加劇，成新房市場內卷核心戰場

??在本次調研中，我們發現鄭州市房地產市場正經歷著一場顯著而深刻的轉型。主城核心區域改善型住宅產品的競爭態勢愈發白熱化，已然成為新房市場“內卷”競爭的主要舞臺。

??一方面，宅地成交逐漸向主城區轉移，尤其是三環內的黃金地段，土地資源變得日益稀缺與搶手。這種趨勢表明，在面對市場和政策的變化時，開發商也在積極調整自己的開發策略。主城的核心區域被視為提升項目市場競爭力、加速銷售周期，并降低開發風險的關鍵所在。

??另一方面，市場購房者的置業需求也在不斷演進。主城區核心區域不僅以交通便利、生活配套設施完善而著稱，更因其強大的保值性而受到購房者青睞。這些區域的住宅產品不僅滿足了居民對于高品質生活的追求，也成了資產保值的優選。

??市場供需關系的調整正將鄭州新房市場的焦點牢牢鎖定在主城核心區的改善型產品上。這種供需結構的變化也使得開發商在產品設計上越來越注重提升項目的綜合競爭力，以期在有限的土地資源和不斷提升的購房者需求之間找到平衡，同時促使主城核心區的新房產品在品質和配套設施上持續提升。

??土拍市場：主城宅地持續調整，土拍競爭熱度向核心區聚集

??近年來，鄭州的土拍市場呈現出明顯的變化趨勢。宅地成交逐漸集中向主城區轉移，土拍競爭熱度顯著向城市核心區域聚集，開發商對主城區域的偏好愈發明顯。

??一方面，宅地成交逐年向主城靠攏。郊縣土地成交規模占比，由2019年的64%下降到2024上半年的26%。

??另一方面，近兩年來，鄭州的宅地成交逐漸向三環內靠攏。三環內成交地塊的宗數占比顯著提升至36%。與此同時，三四環之間的土地成交量開始減少，四環外的宅地則進行結構性調整。可以預見，未來三環內的土地資源將愈發稀缺與搶手。

??同時，未來鄭州的核心區或將成為土地供應的主力區域。金水區、經開區、鄭東新區以及高新區作為城市核心價值高地，憑借其豐富的資源優勢和便利的交通條件，不僅吸引了大盤常駐，還迎來了新盤的積極入市。結合上述區域近兩年的去化情況，未來這些區域將繼續成為土地供應的主要區域。

??成交結構：剛需性需求逐步消退，改善產品開啟內卷時代

??2024年上半年，鄭州市場繼續以平銷項目的銷售為主，整體市場活躍度依然較為低迷。與去年同期相比，2024年上半年主城區商品住宅成交量下降了43%，近郊商品住宅成交量下降50%，而遠郊商品住宅成交量則下降了36%。按環線劃分，2024年上半年三環內、三四環之間以及四環外的商品住宅成交量分別下降了43%、50%和29%。

??從上半年新房成交結果來看，首開和熱銷項目對市場雖然有一定的推動作用，但整體影響有限，市場呈現出更加明顯的分化趨勢。即，新房市場改善放量，而剛需成交逐年萎縮，改善型及以上產品逐漸成為市場成交主力。此外，剛需購房者更注重現房銷售和高性價比，而改善型及以上的購房者則更看重產品的自身價值與品質。

??政策趨勢：“以舊換新”政策調整，激發改善型住房需求增長

??2024年上半年，鄭州主城參與“以舊換新”項目的數量達到約163個，覆蓋了主城在售典型項目的95%以上。自2024年5月10日以來，政策調整將“以舊換新”規則面向主城全域鋪開，在售項目的參與度大幅提高，進一步推動了改善型住房需求的增長。

??對于以舊換新效果較好的項目，整體來看具有四個特征：一是可選擇性充足。目前新房可售房源較多的項目，比如萬科民安云河錦上、鄭軌云簏等，可選擇性充足，具備換新的硬性條件；二是額外政策優惠。典型項目針對以舊換新客戶，額外給出市場優惠，占比參與換新項目的22%，其中專屬優惠2%-3%之間；三是其他政策疊加。參與以舊換新項目，還能同時享受案場其他優惠政策，比如低門檻、特價房源等等；四是自帶產品優勢。換新項目通常具備改善型住房的功能，在產品打造上更具優勢。一方面，這些項目的得房率較高；另一方面，公共配套設施也較為完善，滿足了購房者對居住品質的更高要求。

??政策的調整以及項目自身產品優勢的疊加，一定程度上增加了換新的吸引力，激發了購房者的換新需求。

??02 市場競爭日趨激烈，客戶需求日益苛刻，銷售力的兌現依托產品力的提升

??隨著市場競爭的日益白熱化，客戶對需求的滿足標準愈發嚴苛，銷售成效的達成愈發依賴于產品力的顯著提升。在追求品質與改善的浪潮中，產品本身的價值與品質成為決定市場競爭力的核心要素。根據鄭州市場調研結果顯示，那些市場表現突出的項目，無不展現出在產品打造上的卓越優勢，這進一步印證了產品品質對于市場成功的重要性。

??具體而言，這些項目在得房率上實現了優化，依托科學空間設計，最大化實用面積與居住舒適度，贏得了消費者的青睞。戶型設計上超越傳統，融合多樣化需求與前瞻生活理念，打造人性化居住空間。此外，社區配套的完善與升級也是這些項目成功的關鍵。從基礎設施的齊全到休閑娛樂設施的豐富，全方位、多層次的社區配套為居民提供了便捷、舒適、安全的生活環境，進一步提升了項目的市場競爭力。

??典型項目得房率超市場水平，達到90%以上

??在2024年上半年鄭州首開中，典型項目得房率超越市場平均水平，達到了90%以上。相比之下，周邊競品項目的得房率則普遍徘徊在80%至85%之間。數字上的變化，是鄭州住宅產品在空間規劃方面精進與創新的直觀體現，也是向更高品質、更高性價比方向發展的有力證明。

??一方面，高得房率設計體現了房企對購房者需求變化的敏銳洞察和積極響應。通過優化建筑設計、合理減少公攤面積、提升空間利用率等方式，為購房者提供更寬敞、靈活的居住空間，滿足其多元化、高品質的生活需求。

??另一方面，高得房率成為首開項目在市場競爭中的重要砝碼。即便項目定價相較于周邊競品可能略有上浮，但鑒于其實際提供的居住面積更大、性價比更高，購房者通常傾向于選擇并支付相應溢價，從而推動項目的快速銷售與去化，進一步鞏固和提升房企品牌形象和市場口碑。

??鄭州越秀天悅江灣143㎡戶型，以南向陽臺為核心亮點，9.4米開闊開間搭配2.7米進深，贈送面積高達32.65㎡，顯著提升居住舒適度與實用性。輔以飄窗與北向設備平臺的贈送設計，空間功能性與靈活性兼具。該戶型憑借空間布局與設計，實現綜合得房率接近100%，實現了空間最大化利用與高效配置，為購房者提供了超乎預期的居住享受。根據鄭州主城2024年上半年商品住宅銷售統計，越秀天悅江灣以7.39億元銷售額位居主城金額榜TOP5及功能改善金額榜TOP2，彰顯了其市場競爭力和購房者的認可。

??鄭州SIC超級總部中心·潤府168㎡邊廳戶型，北臥半面積贈送空間，拓展了居住寬敞度，南向與西側雙飄窗全面積贈送，自然光線與景觀無縫對接，家庭核心動區更顯通透明亮。約90%綜合得房率，是對每一寸空間的精心考量與合理利用。該項目憑借7.4億銷售額位居主城金額榜TOP4及高端改善金額榜TOP2。

▲鄭州SIC超級總部中心·潤府168㎡邊廳戶型示意

??戶型創新策略精準對接改善型客戶需求

??根據此次市場調研，我們發現鄭州改善購房客群以優化居住條件為核心驅動力，涵蓋家庭規模擴張、子女教育環境改善及生活品質提升等多重需求。在購房偏好上，他們普遍傾向于選擇大戶型產品，特別是三房及以上且面積超過120㎡的住宅，高度重視空間寬敞、居住舒適，同時強調房屋的采光與通風等自然條件。

??隨著市場步入調整期，鄭州房企聚焦于產品打造以破局而出。基于對客戶需求的精準把握，房企在戶型優化布局與空間高效利用上實施創新策略，精準轉化改善型客戶需求為產品亮點，打造符合時代趨勢與購房者期望的居住解決方案。

??越秀天悅江灣127㎡戶型不僅以戶型創新設計引領市場，更充分滿足改善型家庭居住升級需求。

▲鄭州越秀天悅江灣127㎡戶型示意

??空間布局方面，戶型方正，高效利用每一寸空間，贈送面積高達32㎡，綜合得房率近乎99%，彰顯高性價比。采用獨特的門廳式玄關，增強收納功能的同時也賦予了業主歸家禮儀感。

▲鄭州越秀天悅江灣127㎡門廳式玄關實景

??通風采光方面，作為稀缺邊戶，該戶型設計270°全景落地窗陽臺，搭配南向11米采光面，確保室內光線充盈，通風流暢，在市場同類產品中極為罕見。

??居住舒適度方面，約50㎡LDKG一體化家庭社交核心區，促進家庭成員間高頻互動，滿足現代家庭多元化社交娛樂需求。主臥套房設計，配備步入式衣帽間與干濕分離衛浴，既保障私密性又提升居住品質，盡顯人性化考量。

??全維公區配套實景呈現，提供更直觀、真實的購房參考

??項目在打造自身產品時，主要通過展示外部的功能與場景，具體涵蓋售樓部、社區景觀實景、樣板間、會所等場所。同時，項目還注重各維度場景開放后的運營維護細節，以此全面展現開發項目的卓越產品力。此舉旨在提升客戶到訪后的第一印象，并通過提前投入與提前兌現的策略，更加深入地融入社區的真實場景之中。

??越秀天悅江灣精心規劃了全方位公區配套設施，旨在為業主提前呈現一個卓越品質的生活體驗。

??一方面，項目打造了面積約1200㎡會所，包含瑜伽室、壁球室、健身房、游泳池、私宴廳、雪茄室等空間，充分滿足了業主對于社交聚會及品質生活的多元化需求，業主無需遠行至星級酒店，即可享受到高端、便捷的生活體驗。

▲鄭州越秀天悅江灣會所功能空間實景圖

??另一方面，越秀天悅江灣打造了800㎡架空層，構建多功能社區泛會所。內設精裝社區圖書館、音樂廳、藝術廳及娛樂館，不僅拓寬業主公共活動領域，更提供多元休閑文化體驗。這種設計，精準地把握了高品質生活的核心要素，更體現了對業主人文關懷的深刻理解。

??紅線外界面打造，彌補城市精細化不足，體現企業社會責任

??在城市界面略顯陳舊的老城區中，打造標桿級改善型產品，意味著必須超越常規，深度優化社區內部規劃與建筑質量。這不僅要求社區內建筑布局合理、設計創新、配套設施完善且達到高標準，更需將視角拓展至紅線之外，將社區界面設計作為提升項目整體品質的關鍵一環。通過精心規劃紅線外空間，與社區內部形成和諧統一的整體，共同塑造高品質、現代化的居住環境，引領老城區煥發新生。

??在鄭州中原區二環內的老舊城區，電建中原華曦府作為城市更新的標桿項目，面對周邊欠佳的城市界面，致力于超越傳統，打造全方位高品質的生活空間。

▲鄭州電建中原華曦府門頭

??項目深入洞察改善型客戶需求，聚焦房產保值與戶型優化兩大核心關注點。

??一是鑒于市場波動，項目精準把握客戶對資產增值的期望，采用公建化立面設計，旨在未來二手房市場中實現高出傳統項目56%至120%的溢價空間，確保房產長期價值穩固提升。二是精準定位140㎡以上大戶型市場，融合創新設計理念，確保每一戶都擁有高贈送面積、高得房率及高性價比。戶型布局新穎，滿足改善型客戶對空間舒適度與實用性的雙重追求，實現100%的調研敏感點覆蓋。

??針對目標改善客群以上兩個主要關注點，項目團隊通過對全國范圍內城市界面陳舊、售價較周邊二手房高出30%以及綜合體業態等同等要素條件下的項目進行調研、對標，最終決定采取城市更新理念，將視角延伸至紅線之外，通過升級改造項目周邊的道路與圍墻，以精細化設計手法優化項目外“最后一公里”環境，提升區域整體觀感與吸引力，使片區形象煥然一新。

▲鄭州電建中原華曦府城市界面改造提升

??未來住宅產品將從建筑視野轉向城市視野，融合社區與城市界面，加強利用空間功能以實際生活場景為抓手帶領新生活方式升級，打造更豐富多彩的居住體驗。在社區邊界處以內退方式讓出更多城市公共空間，充分利用街角空間、結合社區入口，創造更多既體現區域特有文化屬性又尊重當地生活方式的過渡空間，如口袋公園、植物庭院、活力廣場、露天劇場等。以不設圍墻或設置隱藏式圍墻的方式向城市開放，通過智能化設備確保邊界防護，社區與城市空間滲透交融的同時也向業主與公眾共享社區資源與服務，實現場所精神與物質空間的雙重提升。

??03 總結

??2024年上半年鄭州市新房市場在整體低迷的背景下，部分項目依靠突出的產品力優勢脫穎而出，表現搶眼。尤其是在市場競爭加劇和客戶需求愈發苛刻的雙重挑戰下，那些能夠深刻洞察市場趨勢并以優質產品和服務回應購房者多樣化需求的項目，成功實現了市場占有率和品牌美譽度的雙贏。

??在市場演變和政策調整的過程中，唯有不斷提升產品力和服務質量，才能在激烈的市場競爭中占據前沿位置，贏得購房者的信賴與青睞。未來，鄭州樓市將沿品質升級與創新驅動路徑發展，力求在波動中尋找新穩態，開辟增長新空間。