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??過半小區房價環比上漲，高頻交易小區數量創新高，議價空間創新低

??◎  文 / 馬千里

??在本周的國新辦經濟數據發布會上，對于當下房地產市場的走勢，國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，4月份房地產市場交易和價格基本穩定，部分一、二線城市交易活躍度有所提升。70個大中城市中，一、二、三線二手住宅銷售價格同比收窄0.9、0.5和0.4個百分點。CRIC監測重點城市4月份平均去化率37%，較上年同期高出13個百分點。

??與我們上月判斷一致，在3月份短暫調整之后，4月重點城市房價上漲的小區占比達到51.9%，再度超過半數。與信心企穩同步，議價空間進一步收窄，高端小區房價延續領漲。隨著掛牌價與成交價差距的持續收縮，二手房正在釋放出更多企穩新信號：

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??過半小區房價環比上行

??高頻交易小區數量再創新高

??為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

??從統計結果來看，4月有51.9%的小區成交價格環比上升，較上月增加3個百分點，高頻交易小區數量環比增長62%，創下年內新高，更多小區迎來成交“解凍”。正如我們上月所預計，在低價房源被逐步掃清之后，與4月份高頻交易小區數量增長同步，房價上漲的小區數量占比再度過半。

??買方出價走高的另一面，是賣方心理預期更加務實。2025年4月，有35.2%的小區掛牌價格上漲，較上月回落3.7個百分點，延續了2025以來逐月下滑的趨勢，同比大致持平。更多賣方下調價格，而更多小區成交價環比上行，意味著供求雙方對于價格的判斷正在進一步趨于一致。

??進一步結合成交數據來看，4月份核心城市二手房交易量環比下降10%，其原因不難理解，隨著積壓低價房源逐步售出之后，不少觀望已久的買方和賣方已經完成交易，當前二手房市場買賣雙方的急迫性有所下降，因此各小區的平均成交頻次下滑，從而導致本月二手房市場出現了成交量小幅收縮、房價進一步企穩的趨勢。典型如上海、廣州、成都本月二手房價均實現環比止跌。而短暫的量縮價穩，也是二手房市場在筑底周期中，從積壓交易需求釋放，走向新增掛牌和增量需求動態平衡的必經之路。

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??武漢、蘇州八成小區房價環比上漲

??深杭連續兩個月過半小區房價上漲

??從城市表現來看，武漢有83%的小區房價環比上漲，繼續高居首位。蘇州也有79%的小區實現房價環比上漲，在3月份短暫回調之后，4月份再度有60%以上的小區房價環比上漲，延續了2025年以來的積極表現，4月蘇州二手房成交超過7500套，環比增加16%。此外深圳、杭州連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，重慶、北京房價上漲的小區占比也在本月超過半數。至于房價上漲小區占比較低的城市，則更多的是在前期上漲之后的階段性調整，如南京在連續兩個月過半小區房價上漲之后，本月僅有30%的小區延續整體上漲趨勢。

??就同比數據來看，房價上漲小區較2024年4月高出了10個百分點。除南京外，所有城市均不低于2024年同期數值，當前行業回暖勢頭明顯優于上年同期。尤其是2025年以來大部分時間均有更多小區房價上漲的杭州和蘇州，買方預期持續向好，二手房市場信心加速修復。

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??掛牌價進一步接近成交價

??平均議價空間創新低

??2025年4月，典型城市二手房平均議價空間為15.5%，環比下降2.2個百分點，創2024年以來新低。正如我們上月所預計，得益于市場筑底預期的向好，以及賣方價格的進一步下調，在積壓低價房源出清之后，目前二手房市場議價空間正在進一步縮小。未來隨著保障房收儲、城中村改造推進、專項債回購土地、閑置土地回收等優化庫存舉措的深入落實，隨著供求關系的進一步改善，預計2025年二手房平均議價空間將延續低位運行。

??分城市表現來看，蘇州、南京、武漢等7個城市本月平均議價空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續六個月低于10%，掛牌價中的“水分”相對較小。而蘇州更是連續4個月議價空間處于負值，意味著部分小區成交房源的平均價格已超過掛牌價，小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續恢復。

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??高端小區房價延續領漲

??各檔次小區議價空間同步收窄

??從小區類型來看，本月58%高端小區房價環比上漲，是各類小區中房價上漲占比最高的，并延續了3月份的領漲態勢。與上月預計一致，與買方逐步消化當前的低價掛牌房源同步，剛需、改善類房源也開啟了新一輪的上漲周期，本月都有過半的小區房價上漲。不過正如國新辦發布會所言，“當前房地產市場總體仍在調整轉型過程中，部分地區房地產去化壓力較大，促進房地產回穩仍需要繼續努力?！鳖A計未來各類小區的房價漲跌占比仍將在50%上下波動。并且由于如今新房市場大力發展“好房子”和保障性住房，在住宅產品更新換代之下，剛需和首改類二手房成交必然會面臨更多來自增量市場的挑戰，其房價相關指標的企穩進程也會稍慢于高端小區。

??議價空間方面，各類小區4月同步收窄了2個百分點。橫向比較來看，高檔小區仍是各類小區中議價空間最低的，僅為12%。改善類小區平均議價空間13%，排在第二。剛需類小區平均議價空間18%，仍在相對較高的位置，一方面對購房者來說，若不想“吃虧”還需狠狠壓價，另一方面也說明目前剛需類小區仍存在部分積壓的低價待售房源，只有那些低價房源才能完成去化。

??綜上，4月份二手房市場延續企穩態勢，釋放出多重積極信號：

??1.價格整體趨穩，交易活躍度提升：4月重點城市超半數小區（51.9%）房價環比上漲，高頻交易小區數量環比增長 62% 至年內新高，表明積壓低價房源逐步出清后，市場供需博弈趨于理性。盡管成交量環比小幅下降 10%，但價格企穩特征顯著，上海、廣州、成都等核心城市實現環比止跌，印證市場正在走向“量縮價穩”的筑底新階段。 

??2.城市回暖進度不一，整體向好預期不變：武漢、蘇州均有八成左右小區房價上漲，深圳、杭州連續兩月過半小區上漲，絕大多數城市房價上漲小區占比高于上年，市場回暖勢頭顯著強于上年同期，買方預期與信心加速修復。 

??3.各檔次小區表現趨同，議價空間均現收窄：4月典型城市二手房平均議價空間降至 15.5%，2024 年以來新低，蘇州、南京等7城低于 15%，反映賣方預期務實化與買方出價上探的雙向調整。高端小區延續領漲態勢，改善與剛需房源也在同步企穩。

??隨著政策端對優化庫存的持續推進，疊加新房需求端穩市場政策對二手房市場帶來的傳導效應，預計接下來二手房價將逐步追隨一手房市場步伐，呈現更多積極信號：一方面，核心城市及改善板塊有望延續領漲態勢，高端房源將持續引領價格預期修復；另一方面，剛需市場雖面臨保障房分流和待售房源高企壓力，但隨著低價房源的逐步消化，以及穩經濟穩發展對于居民收入水平的改善，在房價水平和議價空間方面也有望緊跟高端產品，在購房需求的鏈條傳導效應之下，在穩房價之路同向前行。 

??盡管部分地區仍面臨去化壓力，剛需房源需更長時間消化存量，但在穩市場政策持續發力與市場內生動力增強的雙重作用下，隨著二手房逐步迎來量價趨穩的新階段，未來將與一手房市場形成良性互動，共同推動房地產發展新模式更快到來。