??導 讀 

??隨著房地產信貸政策全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日，銀保監會、住建部和央行三部委聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面收緊經營貸監管，嚴防經營貸違規流入房地產市場，更好地支持實體經濟發展。2021年房地產信貸政策將如何演變？是否預示著樓市拐點將至？

??01

??經營貸監管全面趨嚴
??積極引導銀行把信貸資源
??從偏好房地產轉移到實體經濟領域

??經營貸監管全面趨嚴，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領域管理。具體而言：

??其一，貸前加強借款人資質核查，切實加強經營用途貸款“三查”，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。加強信貸需求審核，對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。加強貸款期限管理，對期限超過3年的經營用途貸款進一步加強內部管理，確保資金真正用于企業經營。并加強貸款抵押物管理，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性。

??我們認為經營貸的貸前審批將愈加嚴苛，銀行業金融機構將逐筆查驗借款人資質、審核真實貸款需求，確保經營貸資金真正用于企業經營。這也意味著經營貸的審批期限將明顯拉長，信貸額度也將明顯縮量，以期實現違規經營貸、問題經營貸零增長。

??其二，加強貸后資金流向監測和預警，一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。我們認為銀行業金融機構自查應與監管部門檢查相結合，在做好增量經營貸業務監管的同時，還需花更多的時間和精力做好存量經營貸業務的全方位監管，實現流向房地產領域的違規經營貸全面清零。

??其三，加強銀行內部管理，要落實主體責任，完善內部制度，強化內部問責，加強經營用途貸款監測分析和員工異常行為監控。囿于實體經濟投資回報率偏低、經營風險不斷升級，房貸長期以來均是銀行信貸業務的優質資產，很大程度上導致銀行業金融機構疏于信貸業務管控，相對充裕的信貸資金便通過各種渠道流向房地產領域。我們認為銀行業金融機構要落實主體責任，從經營理念、監管制度、操作流程等方面扎好籬笆筑好墻，避免將銀行內部管理流于形式。

??其四，加強中介機構管理，建立合作機構“白名單”，房地產中介機構不得誘導購房人違規使用經營用途資金。我們認為銀行業金融機構要對合作機構制定更高的準入門檻，依據歷往合作類業務的違規守紀情況，優選合作機構。各地監管部門要樹立問題意識，并加大處罰問責力度，對于確實存在違規情況的房地產中介機構，及時采取一系列必要的懲戒措施。

??當然，嚴肅治理違規經營貸的根本目的還是在于釋放更多信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟良性循環。下一階段仍需深化金融供給側結構性改革，積極引導銀行業金融機構把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量優化、存量重組。

??02

??房地產行業去杠桿上升為長效機制
??落實房貸“兩道紅線”并強化信貸資金用途管理

??聯系到近期北上廣深等多城同步開展嚴查經營貸行動，一旦查實違規使用經營貸等資金購房，銀行將停止放貸，并要求立即歸還貸款。以北京為例，截至目前已發現涉嫌違規流入房地產市場的個人經營貸金額約3.4億元，約占經營貸自查業務總量的0.35%，已然收到了不錯的成效。

??與此同時，人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，明確指出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

??我們認為2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態，保持流動性合理充裕。房地產行業將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

??銀行業金融機構將狠加落實房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續上升。加強對房地產貸款占比、個人住房貸款占比的管理，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應強化過渡期業務調整。

??其一，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴控個人住房貸款投放節奏和增速，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，對于家庭收入流水、債務收入比等不符合要求的購房者堅決不予放貸。其二，房貸利率或將趨勢性上移，2月以來，全國首套、二套房貸平均利率止跌回升，年內大概率將趨勢性上移，熱點城市房貸利率上調空間理應更大。其三，進一步強化信貸資金用途管理，全面落實貸前調查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規挪用于房地產領域。

??03

??樓市將回歸穩態，上海、杭州等熱點一二線回歸理性
??鹽城、淮安等熱點三四線顯著降溫

??2021年以來，房地產市場熱度不減，前2月全國商品房銷售面積、金額較2019年同期分別增長23%和50%。一、二手房成交超預期，前2月CRIC監測的百城商品住宅累計成交7954萬平方米，較2019年同期增長41%。全國市場占有率達到60%以上的24個重點監測城市，前2月二手房累計成交2845萬平方米，較2019年同期增長75%。

??而從我們實際調研情況來看，2021年以來長三角地區三四線城市房地產市場持續火熱。例如鹽城，前2月在售項目紛紛上調售價，平均漲幅多達3000元/平方米。又如淮安，二手學區房售價跳漲，核心區位的優質學區房售價熱炒至6萬元/平方米。

??除了本地改善性需求持續釋放、棚改帶動一大批增量購房需求之外，投資、投機性需求進場或是重要因素。而在土拍市場火爆、城市地王頻出的情況下，勢必將推升房價上漲的一致預期，進一步加劇市場投機炒作氛圍。

??我們認為隨著房地產信貸政策全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。受此影響，上海、廣州、杭州這類熱點一二線城市房地產市場或將逐步回歸理性，基于市場仍有強勁的需求支撐，預計成交將穩中有降，但不會明顯失速。反觀鹽城、淮安這類熱點三四線城市房地產市場或將顯著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場購買力瓶頸盡顯，成交或將明顯縮量，高價盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。