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??導(dǎo)語

??政策效果或不及2014-2016，后續(xù)稅費(fèi)減免、限價(jià)限購限貸均有優(yōu)化空間。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)布三條新政，將首付比例下限調(diào)整為首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率，同日國務(wù)院提高扶老育幼三項(xiàng)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)。這些政策力度如何？會帶來哪些影響？后續(xù)政策還有哪些調(diào)整空間？

??01 限購城市首付比例下調(diào)空間打開
二套房利率加點(diǎn)收窄40BP利好改善

??8月31日，央行、金監(jiān)局調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策，主要涉及下調(diào)首付比例和二套房貸利率兩方面。具體來說：第一，首付比例下限統(tǒng)一調(diào)整為首套20%、二套30%，不再區(qū)分地區(qū)限購與否。對于不限購城市而言，原本執(zhí)行的就是這一標(biāo)準(zhǔn)，新政并沒有邊際放松，而對于限購城市而言，首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)。

??這意味著，多數(shù)核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調(diào)空間。比如杭州、廈門、蘇州、南京等二線城市現(xiàn)行首套、二套最低首付比例為30%、40%，一線城市普遍更嚴(yán)格，北京、上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高達(dá)70%-80%。大部分弱二線和三四線城市已經(jīng)調(diào)整到位，新政沒有實(shí)質(zhì)性影響。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2022年以來，包括太原、貴陽、東莞、惠州在內(nèi)的至少102個(gè)城市官宣下調(diào)首套房最低首付至20%，當(dāng)然，還有更多的城市沒有明確發(fā)文，但已經(jīng)落地實(shí)施。

??第二，二套房利率下限由LPR+60BP調(diào)整為LPR+20BP，即加點(diǎn)收窄40BP。按照貸款200萬元等額本息30年計(jì)算，加點(diǎn)調(diào)整后每月可少還478元月供，累計(jì)利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。

??需要說明的是，以上兩項(xiàng)政策，相當(dāng)于中央給地方政策工具箱加籌碼，至于是否啟用、怎樣啟用，最終取決于地方。類比于之前限購城市首付比例下限是30%、40%，而上海一直實(shí)行的是首套35%、二套普宅50%非普70%的標(biāo)準(zhǔn)，另外上海二套房貸利率加點(diǎn)為105BP，也高于60BP的原全國下限。

??我們推測，二線和三四線城市將快速響應(yīng)，首付比例、二套房貸利率應(yīng)降盡降至全國下限，一線城市中，市場承壓已久的廣州、深圳更有調(diào)整動力，而具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京、上海松綁更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)信貸政策小步微調(diào)。

??02 存量房貸降息
提高個(gè)稅抵扣額度意在減負(fù)擔(dān)促消費(fèi)
但前者覆蓋人群有限

??8月31日，央行、金監(jiān)局發(fā)文，指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率。9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??不過，這與市場所期待的首套二套普降、拉平存量新增房貸利差，還存在明顯差距，政策受益人群也比較有限。具體來說：①首套約束，本次新政適用范圍只限于首套房，二套存量房貸款利率暫時(shí)不會有變化；②加點(diǎn)調(diào)整約束，舉例來說明，張三于2021年6月在廣州買首套房，貸款利率為LPR+100BP，而當(dāng)時(shí)廣州最低的利率為LPR+80BP，那么新政后張三的存量房貸利率最多只能下調(diào)20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限，與現(xiàn)在廣州LPR+0BP的新增房貸利率比，利差依然高達(dá)60BP。更何況像張三這樣的加點(diǎn)高于城市標(biāo)準(zhǔn)的情況并非常態(tài)，多限于信貸資金緊張或個(gè)人信用資質(zhì)欠佳時(shí)的溢價(jià)，多數(shù)人當(dāng)時(shí)購房利率是按照LPR+80BP計(jì)，那么新政后存量房貸利率并不會發(fā)生改變。

??同一天，國務(wù)院提高扶老育幼三項(xiàng)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)。3歲以下嬰幼兒照護(hù)專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)，由每個(gè)嬰幼兒每月1000元提高到2000元；子女教育專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)，由每個(gè)子女每月1000元提高到2000元；贍養(yǎng)老人專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)，由每月2000元提高到3000元。

??存量房貸降息和專項(xiàng)附加扣除標(biāo)準(zhǔn)提升，旨在減輕居民負(fù)債壓力和納稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)而釋放購買力，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)。

??03 政策效果或不及2014-2016
后續(xù)稅費(fèi)減免、限價(jià)限購限貸均有優(yōu)化空間

??8月末，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，我們依稀可以從中看到2014-2016救市政策的影子。2014年9月30日，二套房貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，2015年3月30日，調(diào)降二套房首付比例下限至40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月1日，不限購首套首付比例下限降為20%，二套降為30%。輪番政策刺激下，房地產(chǎn)市場輪動復(fù)蘇，2014年四季度，一線城市房地產(chǎn)市場率先回溫，2015年，二線“四小龍”和中西部城市市場漸次回暖，2016年，三四線城市全面轉(zhuǎn)暖。但舊藥或許難解新疾，與2014年相比，一方面，行業(yè)環(huán)境天翻地覆，城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實(shí)，行業(yè)再難回到往日高速增長軌道。另一方面，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房價(jià)增長預(yù)期羸弱，無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價(jià)上漲（至少不下跌）預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。在經(jīng)歷3年疫情后，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，縮減開支、提前還貸均是體現(xiàn)，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

??如果本輪政策實(shí)施效果不理想，后續(xù)還可能出臺的政策有：第一，交易稅費(fèi)減免，比如減征免征契稅，又比如縮短增值稅和個(gè)稅的免征年限，由5年調(diào)整為2年；第二，限價(jià)放寬乃至取消，讓住房價(jià)格回歸市場化；第三，限購政策局部調(diào)整，二線城市進(jìn)一步松綁甚至全面放開，一線城市精細(xì)化調(diào)整；第四，限貸政策尚存松綁空間，比如認(rèn)貸不認(rèn)房，貸款已結(jié)清的情況話無論是否有房，再購房都可享受首套房優(yōu)惠政策。