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??這兩天，樓市利好政策不斷釋放。

??先是8月25日，住建部等三部門將認房不認貸納入“一城一策”工具箱。

??隨后，8月31日，央行、金監局連發兩條政策通知，下調首付比例下線至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調降為LPR+20BP，指導下調存量房貸利率。

??9月1日，北京、上海兩大一線城市官宣跟進“認房不認貸”，超出市場預期。

??至此，認房不認貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地。

??隨著限購城市首付比例下調空間打開，短時間內，市場信心有所提振，然而對比2014年-2016年救市政策，目前政策仍然比較克制，基于行業供求關系變化，以及居民風險偏好下降、收入和房價增長預期不足，后續政策仍有進一步優化空間。

??8月31日央行、金監局發布的調整優化差別化信貸政策，有兩個重要內容。

??一是不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

??該項政策對限購城市購房者來說是一大利好，首套、二套的首付比例下限與之前相比都下調了10個百分點。而不限購城市并未迎來邊際放松。

??多數核心一二線城市首套、二套房首付比例都有了下調空間。

??據CRIC不完全統計，目前15個核心城市中，除了上海和北京，其余13城首套房首付比例最低均在30%、二套房最低首付比例為40%，比如杭州、廈門、蘇州等二線城市，而合肥、青島非限購區首套房已執行20%首付比例。

??一線城市普遍較為嚴格，其中北京和上海首套房最低首付35%，二套（非普）更是高達70%-80%。

??實際上，大部分弱二線和三四線城市已經調整到位，新政影響并不大。

??據CRIC不完全統計，2022年以來，包括太原、貴陽、東莞、惠州在內的至少102個城市官宣下調首套房最低首付至20%。

??第二，二套房利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP，即加點收窄40BP。

??按照貸款200萬元等額本息30年計算，調整后每月月供少還478元，累計利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。

??二線和三四線城市將快速響應，首付比例、二套房貸利率應降盡降至全國下限，一線城市中，市場承壓已久的廣州、深圳更有調整動力，而具有風向標意義的北京、上海松綁更趨謹慎，“認房不認貸”已是超預期調整。

??2022年下半年起部分購房者開始考慮提前還貸，進入2023年“提前還貸”成為各大社交平臺熱議話題，不少城市出現了預約辦理提前還貸至少排隊一個月的現象。市場期待對存量房貸進行優化調整。

??8月31日，指導下調存量首套住房貸款利率的靴子落地。

??即9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

??具體來看，該政策仍有兩大約束，一個是首套約束，即二套存量房貸款利率暫時不會有變化。

??另一個是加點調整約束，政策規定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。以廣州為例，比如2021年6月首套房貸款利率為LPR+100BP，彼時廣州最低利率為LPR+80BP，也就是說新政后存量房貸利率最多只能下調20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州最新房貸利率為LPR+0BP。兩者之間仍存在一定利差。

??但這一調整對于已購房人群來說，能夠適當減輕居民還款壓力，進而提振居民支付能力和消費信心，同時能減少提前還貸潮、經營貸置換房貸等情況出現，進而釋放購買力，促進包括住房在內的各類消費。

??9月1日，距離廣州、深圳官宣“認房不認貸”僅兩天，北京、上海也超預期執行這一政策措施。至此，一線城市全部落實實施“認房不認貸”。

??北京和上海作為樓市風向標，更是攪動著樓市神經。

??據央視財經報道，北京有購房者表示馬上就準備簽，現在政策出來這么利好，那就不需要猶豫了。政策落地后的第二天，北京東南五環外一售樓處人頭攢動，銷售負責人表示，其中最活躍的就是在新政后重新被認定為具有首套資格的購房人群。

??上海樓市的反應也是立竿見影。據央視財經報道，上海一些中介公司一夜之間掛牌量就增加1000多套，不少改善型剛需客戶紛紛考慮出手。

??隨著核心一二線逐步落實“認房不認貸”，預計9月整體新房成交規模有望止跌企穩，但回升幅度預期有限。

??近幾天來，一系列信貸政策與2014-2016年救市的節奏很類似：

??2014年9月30日，二套房貸款實行“認貸不認房”；

??2015年3月30日，調降二套房首付比例下限至40%；

??2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%；

??2016年2月1日，不限購首套首付比例下限降為20%，二套降為30%。

??輪番政策刺激下，房地產市場輪動復蘇。2014年四季度，一線城市房地產市場率先回溫，2015年，二線“四小龍”和中西部城市市場漸次回暖，2016年，三四線城市全面轉暖。

??當前樓市現狀下，能否延續過去回暖路線？答案是很難。

??首先，行業已今非昔比，房地產市場供求關系已發生重大變化，城鎮化率減速換擋、住房剛需趨于飽和的情況下，行業也將進入到平穩健康發展階段。

??另一方面，居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，無論是降首付、認房不認貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負債，難以從根本上扭轉購房者消費預期，只有在穩定的收入增長預期和房價平穩預期下，才能真正轉化為有效購房需求。

??政策短期內對樓市信心恢復有一定的積極作用，尤其是風向標城市跟進，對改善市場預期也有一定的促進作用。

??預計9月整體新房成交規模有望止跌企穩，但回升幅度預期有限，各城市熱度持續分化，核心一二線城市將釋放一些改善型剛需客戶，而弱二三線城市諸如昆明、南寧、福州等，即便政策加碼，短期內剛需購買力仍需修復。

??目前來看，除了信貸政策調整，樓市政策仍有進一優化空間。比如交易稅費減免、限價放松甚至取消、限購政策局部調整放松，以提振樓市信心。

??房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模現已基本見頂，房地產市場很難再現當年的V型反轉行情，短期內止跌企穩、中長期穩步修復仍值得期待。