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??每季度召開(kāi)的中央政治局會(huì)議都是決定經(jīng)濟(jì)政策方向的關(guān)鍵會(huì)議，尤其是7月下旬年中政治局會(huì)議承上啟下，其重要性僅次于為次年定調(diào)的12月會(huì)議。

??“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國(guó)內(nèi)需求不足，一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。”這是中央層面對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的最新判斷。

??7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中對(duì)于房地產(chǎn)方面出現(xiàn)重大調(diào)整信號(hào)。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??相較4月份召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房住不炒定位”，此次中央對(duì)于樓市定調(diào)發(fā)生重大變化。

??多位業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為，過(guò)去一年多，普通二線和三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)，此次調(diào)整優(yōu)化將主要針對(duì)核心一二線城市，即22個(gè)熱點(diǎn)城市下半年限制性政策大概率松動(dòng)。

??供求關(guān)系發(fā)生改變 適時(shí)調(diào)整優(yōu)化

??自2017年以后，隨著黨的十九大提出“化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”，中國(guó)進(jìn)入了“全民降杠桿時(shí)代”，全國(guó)房地產(chǎn)隨之進(jìn)入“下行期”。

??進(jìn)入2022年以來(lái)，房地產(chǎn)政策一再“松綁”，但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市，一直被認(rèn)為樓市供不應(yīng)求的22個(gè)核心一二線城市，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策一直未有松動(dòng)。

??這22個(gè)城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫共18個(gè)二線城市。

??據(jù)報(bào)道，這22個(gè)城市對(duì)樓市“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）政策的調(diào)整，須報(bào)市住建局、省住建廳、住建部等部門(mén)通過(guò)后，還需報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

??“當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。”這是此次中央政治局會(huì)議對(duì)樓市調(diào)控作出重大調(diào)整的大前提。也就是說(shuō)，當(dāng)前行業(yè)主要矛盾，已經(jīng)不是供不應(yīng)求激發(fā)炒作行為，而是需求不足，房地產(chǎn)可能已告別了大范圍過(guò)熱走勢(shì)。

??這與央行的判斷一致。7月14日，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。

??2023年上半年樓市表現(xiàn)很差。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.9%，為年內(nèi)最大降幅；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大；商品房銷(xiāo)售額6.31萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1.1%，增幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。

??房?jī)r(jià)下跌壓力亦加大。自2022年2月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)17個(gè)月同比下跌，且6月份跌幅在連續(xù)4個(gè)月收窄后再次擴(kuò)大。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉解讀稱，從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過(guò)去高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的。

??從當(dāng)前市場(chǎng)階段特征來(lái)看，2022年我國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)1962年以來(lái)首次下降，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，過(guò)去20多年我國(guó)人均住房面積明顯提升，當(dāng)前戶均擁有住房接近1.1套，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求階段趨于飽和，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)住房過(guò)剩。

??為適應(yīng)新形勢(shì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性購(gòu)房需求”。

??財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康表示，從前以行政手段為主、具有權(quán)宜之計(jì)性質(zhì)的不得已的限購(gòu)、限貸甚至限價(jià)措施，現(xiàn)在已明顯不合時(shí)宜，要盡快把能取消的都取消，釋放出剛性需求、改善型需求。

??一二線城市在房貸利率等金融方面也有望出現(xiàn)松動(dòng)。“金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾表示。

??中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平表示，2023年下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點(diǎn)二線城市可能會(huì)取消或適度取消限制性購(gòu)房政策，此前已經(jīng)有若干城市調(diào)整了部分片區(qū)的限購(gòu)、限貸、限售政策，未來(lái)可能會(huì)有更多城市加入，以激活購(gòu)房需求。

??加大保障房供給 積極推動(dòng)城中村改造

??本次會(huì)議還指出，加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

??這與7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》政策保持一致，對(duì)改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

??近年來(lái)，政府持續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快健全住房市場(chǎng)與住房保障兩個(gè)體系，預(yù)計(jì)城中村改造、閑置資產(chǎn)盤(pán)活也將是加大保障性住房建設(shè)和供給的重要方式。

??此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，而房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)主要還是集中在房企。

??植信投資研究院資深研究員馬泓表示，目前房企償債壓力不容忽視，年內(nèi)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款可能存在一定資金缺口，這對(duì)房地產(chǎn)投資形成明顯拖累。同時(shí)，房企銀行貸款利率高于其投資回報(bào)率，導(dǎo)致過(guò)去兩年多時(shí)間內(nèi)房企盈利大幅度收縮、甚至部分上市房企出現(xiàn)虧損，也是導(dǎo)致銀行業(yè)房企不良貸款產(chǎn)生的重要原因。

??馬泓預(yù)計(jì)，2023年下半年將加大住房金融供給側(cè)支持力度，加快推進(jìn)支持房地產(chǎn)“金融十六條”及融資“三支箭”政策落地，以有效化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)。下半年房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步加大支持力度，在激活居民購(gòu)房需求、擴(kuò)大城中村建設(shè)的同時(shí)，有效緩釋房企風(fēng)險(xiǎn)，以長(zhǎng)短結(jié)合的政策組合促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)依舊突出。近日部分民企債券價(jià)格暴跌，未來(lái)房企仍存在債務(wù)違約預(yù)期，甚至可能向穩(wěn)健企業(yè)擴(kuò)散。同時(shí)，保交樓進(jìn)度不及預(yù)期。百年建筑網(wǎng)對(duì)全國(guó)1114個(gè)保交樓項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)保交樓完成率只有34%。

??李宇嘉預(yù)計(jì)，下半年政策層面會(huì)著力防范樓市大幅度下滑風(fēng)險(xiǎn)，包括適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進(jìn)保交樓，風(fēng)險(xiǎn)處置等，以對(duì)沖行業(yè)下行。具體政策包括繼續(xù)降低LPR、下調(diào)存量房貸利率、降低二手房交易成本等，以支持剛需和改善型住房需求。同時(shí)，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略與深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，包括加大保障性住房供給、加快推進(jìn)城中村改造，解決新市民、年輕人、外來(lái)人群融入城市問(wèn)題，釋放其消費(fèi)潛力，并帶動(dòng)家居等大宗商品消費(fèi)。