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??本月樓市政策聚焦

??中央推進住房交易全面減稅，北上廣深等重點城市跟進取消普通住房標準并落實稅收優(yōu)惠政策

??2024年11月，我國房地產政策利好持續(xù)釋放。中央層面，全國人大常委會批準增加6萬億元地方政府債務限額置換存量隱性債務，且從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元；自然資源部發(fā)文支持地方政府運用專項債券資金收購存量閑置土地；財政部、稅務總局、住建部聯合發(fā)布房地產契稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策；住建部進一步加大城中村改造政策支持力度等，持續(xù)助力房地產市場止跌回穩(wěn)。地方層面，本月地方出臺房地產調控政策70條，其中，寬松性政策61條、中性政策7條、緊縮性政策2條。從調控內容來看，北上廣深四個一線城市和重慶、哈爾濱等重點二線城市紛紛跟進取消普通住房標準并落實住房交易稅收優(yōu)惠政策，大部分二三線城市則繼續(xù)圍繞房地產市場供需兩端發(fā)力，如優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金政策支持、推動住房“以舊換新”、鼓勵房票安置、加大房地產融資支持、加大高品質住房供給、優(yōu)化房企預售監(jiān)管等。本期報告主要對11月房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??—02—

??中央政策：降低房地產交易稅費，加快城中村改造落地

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??11月資金面和資金利率中樞總體保持平穩(wěn)。公開市場操作方面，11月逆回購累計投放52572億元，到期54466億元，累計凈回籠1894億元；11月18日，央行進行國庫現金定存操作，操作金額1200億元，到期800億元，凈投放400億元；11月25日，央行開展9000億元MLF操作，到期14500億元，凈回籠5500億元；此外，央行開展8000億元買斷式逆回購操作、凈買入債券2000億元，對流動性形成補充。資金利率方面，11月R007中樞為1.82%，相比上月下行約8bp，DR007中樞為1.67%，相比上月小幅提升約2bp，R007-DR007利差中樞為14bp，較上月收窄約10bp，資金分層現象緩和。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。

??在房地產方面，全國人大常委會批準增加6萬億元地方政府債務限額置換存量隱性債務，且從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務4萬億元，兩項合計，直接增加地方化債資源10萬億元。自然資源部發(fā)布通知，支持地方政府運用專項債券資金收回收購存量閑置土地，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商服用地。財政部、稅務總局、住建部聯合發(fā)布公告，優(yōu)化房地產稅收政策，涉及契稅、土地增值稅減免等。住建部部署各地進一步做好城中村改造工作，將政策支持范圍從35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市擴大至近300個地級及以上城市，鼓勵地方穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置。最高人民法院在規(guī)范網絡法拍工作的指導意見中明確，加大不動產騰退交付力度，執(zhí)行法院應當負責騰退交付等。

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??地方政策：重點城市紛紛取消普通住房標準，二三線城市供需兩側齊發(fā)力促市場止跌回穩(wěn)

??1.寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結

??北上廣深等重點城市紛紛取消普通住房標準，二三線城市供需兩側政策共同發(fā)力促市場回穩(wěn)中房研協測評研究中心監(jiān)測統計，2024年11月，地方出臺房地產調控政策70條，較上月有所減少。其中，寬松性政策61條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、加大住房公積金貸款政策支持、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵住房“以舊換新”、加大房地產融資支持、取消普通住房標準并優(yōu)化相關交易稅費等；中性政策7條，主要涉及加強保障性住房建設籌集和運營管理、制定高品質住宅評價標準等；緊縮性政策2條，主要涉及高層建筑規(guī)劃建設管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設健全。總的來看，房地產利好政策持續(xù)釋放，一線城市及部分重點二線城市相繼取消普通住宅標準并落實相關稅收政策，二三線城市則持續(xù)聚焦發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金政策支持、鼓勵住房“以舊換新”、支持收購存量房用作保障性住房、優(yōu)化房企預售監(jiān)管等。

??行政干預核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標準、發(fā)放購房財稅補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、取消普通住房標準、放寬商品房限售限價、發(fā)放購房財稅補貼、鼓勵房票安置、支持房企合理融資需求、推進住房“以舊換新”等。典型代表有：北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱等核心城市紛紛取消普通住房標準，并落實相關稅費政策；南京明確買房人在購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易；長沙取消商品住房限售，取得《不動產權證書》即可上市交易；哈爾濱取消商品房銷售價格限價機制；西雙版納州取消住房購買、轉讓、信貸、定價等方面限制性措施；鹽城、西昌、咸寧、武漢、河源、杭州市臨安區(qū)、杭州市西湖區(qū)、廣元市青山縣、廣元市蒼溪縣、永州市藍山縣等多地發(fā)布購房補貼政策；銅仁、鄂州、廣州、晉城、哈爾濱、廣元市青山縣等多地鼓勵以房票安置推動城中村改造和城市更新等。

??公積金政策核心舉措包括上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：洛陽將單職工繳存家庭住房公積金最高貸款額度上調至70萬元，雙職工繳存家庭最高貸款額度上調至85萬元，多子女雙職工繳存家庭最高貸款額度上調至102萬元；十堰將二套房最低首付比例下調至20%，將個人最高貸款額度上調至70萬元；哈爾濱取消商轉公貸款“借款人首次申請公積金貸款”的限制條件，支持異地繳存職工在哈爾濱市購買自住住房申請商轉公貸款，并優(yōu)化公積金貸款購房地房屋套數認定標準、延長公積金貸款年齡；貴陽將住房公積金最高貸款額度上調至100萬元，多子女家庭最高貸款額度上調至120萬元，支持提取公積金支付首套房和二套房的購房首付款等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購房補貼等人口人才政策主要涉及放寬落戶門檻、發(fā)放購房補貼等。典型代表有：東莞市新增穩(wěn)定居住就業(yè)入戶事項，明確在東莞市擁有合法產權住宅房屋的本人及配偶可申請入戶東莞；哈爾濱隊自主創(chuàng)業(yè)且年齡在40周歲以下的各類人才（無戶籍限制），在9區(qū)購買首套或第二套新建商品住房的，在取得《不動產權證書》后，按照博士畢業(yè)生10萬元、碩士畢業(yè)生5萬元、本科畢業(yè)生及大中專畢業(yè)生（含技工院校預備技師班、高級工班畢業(yè)生）3萬元的標準，給予一次性購房補貼；鄂州對高層次人才發(fā)放5折購房券，對人才強企、人才池、引進生人才，按全日制博士（正高級職稱）最高12萬元，全日制碩士（副高級職稱、高級技師）最高8萬元，全日制本科（中級職稱、技師）最高6萬元，全日制大專（高級工）最高4萬元的標準，發(fā)放一次性購房券；杭州市西湖區(qū)在落實市級A-D類高層次人才購房補貼基礎上，對符合條件的E類高層次人才購買西湖區(qū)新建商品住宅，給予15萬元購房補貼等。中性政策主要涉及加強保障性住房建設籌集和運營管理、制定高品質住宅評價標準等中性政策主要涉及加強保障性住房建設籌集和運營管理、制定高品質住宅評價標準等。典型代表有：鄭州、廣州發(fā)布征集收購存量商品房用作保障性住房項目的公告；蘭州市蘭州新區(qū)發(fā)布配租型保障房建設管理辦法，其中，進一步放寬保障性租賃住房申請條件，取消申請人具有新區(qū)戶籍或居住證，且在新區(qū)穩(wěn)定就業(yè)3個月以上，或自主創(chuàng)業(yè)、企業(yè)在新區(qū)注冊登記3個月以上的條件，調整為新區(qū)城市居民、自由職業(yè)者，城鄉(xiāng)機關、企事業(yè)單位職工，進城務工農民等在新區(qū)工作、生活且未享受保障性住房政策的人員均可申請保障性租賃住房；廣州審議通過配售型保障房管理辦法，明確配售型保障房籌措方式、戶型面積、申購條件及銷售模式等內容；鄂爾多斯市和安徽省則對高品質住房提出具體設計要求或評價標準等。緊縮性調控主要涉及高層建筑規(guī)劃建設管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設健全緊縮性政策主要涉及高層建筑規(guī)劃建設管控和商品房項目全鏈條監(jiān)管機制建設健全。典型代表有：江蘇省加強高層建筑規(guī)劃建設管控，明確城區(qū)常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑，城區(qū)常住人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建筑；黑龍江省提出健全新房建設項目全鏈條監(jiān)管機制，一方面，加強建設項目全鏈條管理，對可能存在的隱患漏洞進行深入規(guī)范管理，形成層層遞進、環(huán)環(huán)相扣的全鏈條監(jiān)管機制；另一方面，加強平臺協同與信息共享，不斷提升服務企業(yè)流程效率等。—04—

??11月重要事項復盤

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??重點40城現行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據中房研協測評研究中心監(jiān)測統計，截至2024年11月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個，其中，北京、上海限售期最長達到5年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月監(jiān)測的40個重點城市限購限售政策無變化。北京土地限價制度尚未取消，但近期已陸續(xù)推出多宗不限價地塊。

??2.住房信貸及稅收減免政策

??根據中房研協測評研究中心監(jiān)測統計，截至2024年11月30日，40個重點城市中：（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；（2）40城二手房交易中，均已執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。（3）與上月相比，本月40個重點城市住房信貸政策無重要調整。北京、上海、廣州、深圳、重慶、哈爾濱取消普通住房標準，并落實相關稅收優(yōu)惠政策。

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??房地產政策展望

??1.中央層面

??11月8日，央行發(fā)布2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，當前外部環(huán)境的不確定性增多，世界增長動能總體放緩，國內經濟仍面臨有效需求不足、社會預期偏弱等挑戰(zhàn)。但我國經濟基本面堅實，市場廣闊、經濟韌性強、潛力大等有利條件并未改變。下階段，將堅持穩(wěn)中求進工作總基調，堅定堅持支持性的貨幣政策立場，加大貨幣政策調控強度，提高貨幣政策精準性，為經濟穩(wěn)定增長和高質量發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境。短期流動性方面，根據中信證券研究分析，12月將面臨政府債供給小高峰、MLF大量到期、跨年資金需求抬升等沖擊，預計央行將繼續(xù)通過國債買賣、逆回購操作等多項工具加大流動性投放力度，同時，降準的可能性提升。

??在房地產方面，自9月26日中央政治局會議定調促進樓市“止跌回穩(wěn)”及住建部、金融監(jiān)管總局等部門打出“四個取消、兩個降低、兩個增加”政策組合拳以來，房地產政策環(huán)境顯著改善，市場提振效果已初步顯現。此次中央再推出10萬億元化債方案助力緩解地方債務壓力，并明確支持地方政府運行專項債券資金收購存量土地、支持城中村改造貨幣化安置等，為地方進一步消化存量和優(yōu)化增量住房創(chuàng)造了良好條件，后續(xù)將重點關注政策的引導落地。

??2.地方層面

??根據CRIC統計數據，11月，TOP100房企實現銷售操盤金額3633.5億元，環(huán)比降低16.6%，較9月仍增長44.3%；同比降低6.9%，單月業(yè)績同比降幅較2024年前9個月明顯收窄。重點30城商品住宅新增供應930萬平方米，環(huán)比增長35%、同比下降33%；成交1534萬平方米，環(huán)比增長3%、同比增長20%，單月成交面積再創(chuàng)年內新高。總的來看，政策利好效應持續(xù)釋放，尤其是深圳、上海、青島、鄭州、南京、蘇州、合肥等重點一二線城市房地產市場回升態(tài)勢突出，但大部分二三線及更低能級城市則略顯疲軟。基于當前樓市初顯止跌回穩(wěn)態(tài)勢、居民購買力及市場信心依然不足、部分城市仍面臨高庫存、已出臺政策效果遞減等諸多問題，房地產政策仍需加碼。一線及部分二線城市在限購、限售或限價等行政限制上仍有優(yōu)化空間；大部分二三線及更低能級城市則需繼續(xù)加碼住房需求側支持性政策，重點可關注返鄉(xiāng)置業(yè)、農民工進城、人才引進、多孩家庭改善等住房需求，同時，要根據市場存量情況對供給側實施有效管控。此外，地方政府應把握好此次化債機遇，加快產業(yè)發(fā)展和經濟結構的優(yōu)化升級，加快城中村改造和存量房收購工作，推動和鞏固樓市止跌回穩(wěn)和經濟穩(wěn)中有進。