截至2013年第二季度末，上海市GDP同比增長7.7%，至人民幣1.016萬億元，增速高于同期全國平均水平7.6%。根據地方政府的長期經濟 戰略，一批支柱產業得以持續推動，部分行業因此受惠。從一月至六月，第二產業增加值同比上漲4.8%。在第二產業增加值各類中，汽車制造和生物醫藥業增速最快，同比分別上漲14.9%和14.0%。在第三產業增加值中，金融、房地產及信息技術業增速最快，同比分別上漲14.7%、14.5%和14.3%。聚焦于那些相應領域的商務園區例如張江、漕河涇和金橋[簡介 最新動態]因此獲益甚大。上海仍系跨國公司首選投資目的地。據上海市統計局，2013年上半年上海實際利用外資總額同比上漲12.1%，至73億美元。

  供應

  2013年第二季度，上海商務園區有5個項目共計211,800平方米的新增供應入市，使總存量擴大至約600萬平方米。臨空有兩個新項目落成，合 計67,827平方米，其分別是永琰企業中心(一棟位于天山西路和福泉路交匯處的9層大樓)及位于淞虹路和北翟路交匯處的明基商務中心一期。騰飛瑞資項目 的竣工為金橋總存量增加約79,880平方米。該物業位于金蘇路新金橋路交匯處，接近未來地鐵12、14號線及地鐵9號線的延伸路段。虹橋國際商務中心在 漕河涇落成，該項目為毗鄰地鐵9號線合川路站的一雙塔寫字樓。同期，浦江高科技園F區5期在漕河涇浦江落成。

  需求

  2013年第二季度，國內及跨國企業對于上海商務園區物業市場的需求暢旺。本季，凈吸納量共計約185,600平方米，環比上漲15%。盡管季內有 大量新增供應落成，旺盛的需求使空置率保持相對穩定，僅環比上升0.1個百分點至14.5%。按子市場分析，漕河涇、漕河涇浦江和張江凈吸納量最高。漕河 涇凈吸納量共計約30,000平方米，需求主要源于制藥和高科技制造業企業。但由于供應增長略微超過需求，空置率因此環比上升0.5個百分點至5.0%。

  張江市場的凈吸納量達到34,000平方米，且仍系許多租戶最青睞之園區。租戶搬遷和擴租的需求使張江空置率環比下降2.4個百分點，至 13.8%。金橋受新增供應及制造業放緩影響，空置率從2013年第一季度的24.9%上升至第二季度的26.7%，為各商務園區中最高。漕河涇浦江和臨 空在本季亦有穩定需求；陸家嘴軟件園、閘北和楊浦由于可租面積較少及存量有限，活躍度有所減少。

  季內矚目的租賃交易包括：亞德諾從黃浦區的企業天地遷至展想廣場， 承租5, 400平方米； 杜邦在展想廣場承租5, 400平方米用于擴租；SK集團某附屬企業在虹橋國際商務中心承租4,000平方米；楚天科技在星聯科研大廈二號樓承租1,500平方米；高知特在金橋服 務外包示范園區承租6,477平方米，用于設立新的辦公點；潤英聯在金橋現代產業服務園區一期承租4,000平方米作為其商務技術中心；埃提斯生物技術有限公司遷入漕河涇浦江高科技園F區，承租2,500平方米；奧斯龍也在漕河涇浦江高科技園F區承租3,000平方米，用于設立其產品開發與檢測中心。

  租金

  截至2013年第二季度末，上海商務園區的辦公物業平均租金上升至人民幣3.43元每天每平方米，環比上漲1.5%。按子市場分析，八個園區中五個 園區的租金上升。其中，上漲最快的為漕河涇和張江，環比分別上漲3.3%和3.6%，至人民幣3.81元每天每平方米和人民幣3.62元每天每平方米。較 低的空置率、專業的管理和高品質配套使漕河涇的租金保持快速增長。在張江，新項目的高租金提升其區域平均租金。高品質樓宇的較快吸納誘導業主提高租金。金 橋由于較高的空置率及現有項目的競爭激烈，租金環比下降1.0%。其他園區租金基本保持穩定。

  投資

  季內，上海商務園區辦公物業整售市場表現活躍，兩宗錄得的機構投資者以及自用買家的交易即系佐證。五月，凱龍瑞以人民幣7,745元每平方米從由美 國DLJ RECP和致遠投資組成的合資企業處購得泰弘研發園。該項目約21,045平方米，由六棟三至八層的建筑組成。美國制造商諾信以人民幣約24,000元每 平方米自美敦力公司收購張江一座現有工業設施。該項目位于科苑路和郭守敬路交匯處，建筑面積2,000平方米。可建筑面積最多為6,000平方米，為該項 目再開發提供可能。該項目預計將自用。

  展望

  據上海十二五規劃(2011-2015)，上海年均GDP增長目標為8%。這一計劃明確上海將重點發展新一代信息技術、高端制造、生物、新能源、新材料和其他產業。這些產業繼續領跑整體市場，并使上海商務園區受益。

  未來半年，上海商務園區物業市場將有顯著增長，將有超過800, 000平方米的新增供應入市，使全市空置率上升。但由于建筑品質的改善、基礎設施及服務的完善，商務園區的租金有望保持積極增長。

  在投資領域，盡管未來有大量供應，高品質商務園區樓宇的缺少將令資本值保持穩定。隨著對較高收益投資的市場需求增長，更多的投資者或將目光拓展到傳統CBD之外的商務園區。其相對其它資產類別將有望獲得更高的收益率。同時，整售交易機會對于自用買家仍具有吸引力。

  鑒于上海基礎設施進一步改善，新的地鐵線路和環路將連接各商務園區同市中心及其它功能區域，商務園區市場未來前景看好。中長期內，租金和資產值預計均將上升。短期內，盡管一些子市場有大量新增供應，市場表現預計仍大致平穩。