分析師/李瑩 柳啟慧

  鑒于城鎮化推進對城鎮建設用地的需求，新一輪土改呼之欲出。目前，國土部門已形成關于改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規劃城鎮 建設用地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。另外，業內傳一份事關農村土地改革進程的重要文件已下發至 河北、遼寧、吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉。

  土地制度改革盤活存量，集體用地流轉有利于化解土地供需矛盾

  新一輪土地改革的核心是盤活土地資源、打破土地二元結構限制。為了適應新型城鎮化發展的要求，此次土改的工作重點包括有提高存量用地在建設用地 供應總量的比重、扭轉城鎮建設對新增土地出讓收益的過多依賴、建立起有利于存量建設用地盤活利用的制度政策體系等。針對以上土改重點，我們認為提高存量用 地比重、以“盤活存量”為主的制度體系，不僅可以提高閑置土地的利用率，減少土地資源的浪費，而且可以增加土地的出讓量，滿足房地產行業日益增大的土地需 求，緩解樓市房價增長過快壓力。

  目前來看，各地積極試水土改，各地的土地改革試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標，并未實行集體土地的自由流轉，可以分為以下兩類：一是 整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經營權置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮住房”的模式，盤活宅基地資源， 復耕宅基地，換取建設用地指標。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業用地流轉”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現有工業用地和閑置土地 進行優化配置。

  價值分配成土地制度改革“破冰“點

  另外，在歷年土改中，因牽涉補償問題，故征地制度一直是土改進程中的一大壁壘。近年來，征地拆遷類的糾紛事件層出不窮，究其原因就是土地被征 用，但農民并沒有得益于巨大的增值收益，其利益受到嚴重損害。因此業界也達成共識，認為長期以來的征地矛盾核心所在就是征地補償標準的“缺失”，現行標準 已不能完全體現被征地農民的權益，因而激發社會矛盾。盡管我國曾多次對征地補償制度進行改革，但“按照被征收土地的原用途給予補償”這一基本征地補償思路 一直未變，“年產值倍數法”和“征地區片法”就是現行的兩種主要的賠償方法。 這兩種方法均是基于被征收土地原農業利用方式下的補償，并沒有將土地的潛在利用價值或市場價格的補償計算在內，其實質是一種非等價交易的關系。我們認為， 現行的補償標準僅僅是對土地的“表面”價值的補償，對于土地增值、預期收益等功能價均沒有體現。考慮到目前縮小及嚴格限制征地范圍的主要改革方向，因此我 們認為，在征地改革中，應按照被征土地的未來價值，估算被征地農民的利益分配，并進行合理的補償。

  另外，此次土地制度改革的一大難點在于土地性質改變后的利益劃分問題，可能的做法大致為兩種，一是采用類似“地票”的形式，將大部分利益讓于政府，以便于 地方政府收儲，而將地票拍賣的收益讓于農民，這樣也改變了之前農民沒有收益的情況。二是將農用建設用地與城市建設用地等權，這就意味政府只收取拍賣手續費 這一小部分利益，而將大部分利益讓于農民，這種方式將更考驗房企資金及地方政府關系實力。