??昨天，滬九條首場土拍競爭異常激烈，奉賢南橋新城誕生新的單價地王，松江泗涇板塊更是兩度刷新單價地王紀錄，為何在上海最嚴限購令的作用下，土地市場依舊火熱？不單是上海,近期市場銷售火熱的城市無一例外的土地市場逢拍必出地王,如此狀況何時、何法可以破解？

??投資價值認知嚴重趨同，熱點城市政策收緊仍難阻土地市場火熱

??今年以來，重點一二線城市逐漸開始收緊調控政策，且有進一步加劇的趨勢。譬如上海、深圳相繼加碼限購政策，南京步蘇州后塵下發限漲令，不僅備案階段更加嚴苛，而且實行區間調控，進一步加大了高端盤的調控力度。不過，熱點城市土地市場持續火熱， 由于4月一線城市僅上海寶山區大場鎮成交了一宗動遷宅地，全國經營性土地成交單價排名前十地塊全部來自于二線城市，其中蘇州共計6宗地入圍。更為重要的 是，4月以蘇州、南京、合肥和廈門為代表的熱門二線城市，土地溢價率分別為195%、128%、241%和138%，土地市場熱度可見一斑。

??值得一提的是，新出讓地塊體量中等偏小，單價排名前十地塊建面均在20萬方左右，并有多宗地建面低于10萬方，說明地方政府嚴控單宗地塊體量，甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓，這在一定程度上加劇了重點一二線城市土地市場競爭。

??主要原因有以下兩點：一方面，強二線城市房地產市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩居市場前列，樓市量價走勢仍將穩中有升； 另一方面，在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業投資需求，“僧多肉少”直接造成了強 二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

??要在集中度近50%的行業求存，中型房企為拼規模拿地最激進

??1-4月，典型企業拿地銷售比排名靠前的企業除千億房企之外，不乏融創、綠城這類拿地方式較為激進的企業，并且閩系房企成功“突圍”，泰禾、金 科雙雙進入榜單前十名，泰禾前4月豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊，拿地銷售比高居榜首。囿于重點一、二線城市土地市場競爭過于激烈，屢有地 塊拍出100%以上的高溢價率，留給企業的利潤空間著實有限，土拍市場出現一個顯著特征：大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。

??大型房企不在意“一城一池”之得失，因為城市布局更為廣泛，不會為了單方面的業績指標犧牲企業的利潤率水平；小型房企資金實力有限，單項目周轉不暢便可能決定企業的生死，控制土地成本、避拿地王成小型企業回避投資風險的不二法門；在當前行業集中度超過50%的情況下，要在激烈競爭環境中求存，中型房企沖業績、拼規模的動力最強勁，往往會不惜投入重金也要布局重點一、二線城市，并且愿意犧牲一部分利潤，以求業績規模能夠更上一個新的臺階，以品牌和規模擴張應對愈演愈烈的行業兼并重組，在集中度提升的大潮中尋得發展空間。

??綜上所述，雖然重點一、二線城市調控政策漸趨收緊，但地王頻出、面粉貴過面包的現象時有發生，明顯與當前房地產市場平穩健康發展相悖。

??我們認為可以在3個方面著力，破解熱點城市土拍逢拍必出地王的困局。首當其沖的是土地供應端三管齊下，增加土地供應。根據市場銷售情勢及時調整新增住宅建設用地指標，另一方面要積極盤活存量土地，允許商辦、工業用地改變土地利用屬性；對已出讓土地嚴格把控土地開工、竣工時間周期，杜絕囤地。如此一來，便在源頭端緩解熱門城市土地市場供不應求的現狀；其次，調控政策要有穩定性和可預見性，才能穩定房地產市場預期，調控政策切忌朝令夕改；再次，因城施策，調整土地拍賣制度，譬如推行商品房現售、適當增加土地競標方式多樣化如帶設計方案拍賣、在溢價率達到一定標準不再向上競價改為競拍保障房面積等方式，有序引導高熱的土地市場逐漸回歸理性。