??導(dǎo) 讀 

??10月份，全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行愈加穩(wěn)定。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??2019年第四季度首月，全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)為量穩(wěn)價(jià)跌。具體來(lái)看，成交體量在近兩個(gè)月大規(guī)模的土地供應(yīng)支撐下仍然維持在全年較高水平，進(jìn)一步接近2億平方米。地價(jià)則在一線(xiàn)城市成交量大幅縮減的影響下并未能延續(xù)上月的回漲趨勢(shì)，平均樓板價(jià)較上月下跌了17%；不過(guò)，下月四個(gè)一線(xiàn)城市有多宗價(jià)值宅地出讓?zhuān)A(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)地價(jià)起到一定的抬升作用。

??市場(chǎng)熱度方面，成交溢價(jià)率在本月終于停止下滑，迎來(lái)近6個(gè)月來(lái)的首次回升，漲至8.3%，這主要是受一、二線(xiàn)城市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地成交增多帶動(dòng)。值得注意的是，三四線(xiàn)溢價(jià)率指標(biāo)仍在下滑，市場(chǎng)行情仍不容樂(lè)觀(guān)。

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??市場(chǎng)走勢(shì)

??成交規(guī)模維持穩(wěn)定，高地價(jià)城市成交量縮減致本月地價(jià)下滑

??供應(yīng)方面，10月份全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量較上月略有下跌，但仍然保持在高位。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)336城經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積為2.4億平方米，環(huán)比下降9%，和去年同期相比依舊是增加趨勢(shì)，漲幅為21%。供應(yīng)規(guī)模的下滑主要是由于供應(yīng)主力二三線(xiàn)城市在本月減少了土地供應(yīng)量，如杭州、天津等城市的供應(yīng)量環(huán)比縮減幅度都在三成以上。不過(guò)，一線(xiàn)城市的供地節(jié)奏仍在加速，本月一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量環(huán)比上月再漲17%，總供應(yīng)體量為590萬(wàn)平方米，是今年供應(yīng)的最高峰。在如此大的供應(yīng)規(guī)模中，一線(xiàn)城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，如廣州本月掛出土地中不乏位于荔灣、黃埔這樣鮮有宅地供應(yīng)的區(qū)域，上海也掛出了數(shù)宗內(nèi)中環(huán)宅地，連久未有宅地供應(yīng)的深圳也在本月大手筆供應(yīng)了7宗宅地。在此影響下，下月一線(xiàn)城市的量?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將會(huì)有一定的回升。
成交方面，雖然10月份有國(guó)慶假期影響，但全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模并沒(méi)有因此下滑，總成交量甚至略微超出上月，同比也是增加趨勢(shì)。具體來(lái)看，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)336城土地成交建筑面積為2億平方米，相比上月微漲0.5%，同比也有7%的漲幅。結(jié)合土地供應(yīng)情況來(lái)看，由于本月土地供應(yīng)量仍在高位，年末又是傳統(tǒng)的成交高峰期，加之廣州等近來(lái)流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市為保證土地供應(yīng)已經(jīng)調(diào)整了供地策略，預(yù)計(jì)接下來(lái)土地成交規(guī)模仍會(huì)繼續(xù)上升。

??雖然成交規(guī)模維持在高位，但地價(jià)卻在上海、廣州、杭州等高地價(jià)城市的成交量大幅縮減的影響下呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)：10月份平均地價(jià)為2058元/平方米，和上月相比下降了18%，同比漲幅也進(jìn)一步縮小，漲幅僅為3%。各能級(jí)城市的地價(jià)也均表現(xiàn)為環(huán)比下滑的趨勢(shì)：一線(xiàn)城市成交平均樓板價(jià)為14124元/平方米，較上月下降了8%，主要是由于上海、廣州兩大成交主力本月出讓地塊價(jià)格相對(duì)較低導(dǎo)致，拉低了一線(xiàn)城市整體地價(jià)；二線(xiàn)城市在杭州、蘇州等高地價(jià)城市成交規(guī)模縮減的影響下，成交均價(jià)環(huán)比大幅下滑，下降幅度接近三成，是三個(gè)能級(jí)城市中地價(jià)降幅最大的城市；三四線(xiàn)城市成交地價(jià)仍在持續(xù)回落，不過(guò)降幅始終控制10%以?xún)?nèi)，平均地價(jià)為1450元/平方米。

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??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率迎來(lái)近半年來(lái)的首次上漲，但上漲趨勢(shì)較為微弱

??在北京、武漢等城市優(yōu)質(zhì)用地出讓的帶動(dòng)下，10月土地市場(chǎng)熱度終于迎來(lái)近半年內(nèi)的首次回漲，成交溢價(jià)率為8.3%，環(huán)比上月上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比降幅也進(jìn)一步收窄至2.1個(gè)百分點(diǎn)。分能級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市本月平均溢價(jià)率為4.1%，較上月再漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要是北京、廣州均有稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)绫本┡f宮地塊的成交溢價(jià)率達(dá)到34%，拉動(dòng)溢價(jià)率繼續(xù)回漲；二線(xiàn)城市溢價(jià)率也在武漢、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下較上月上漲了1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到7.7%；三四線(xiàn)城市溢價(jià)率下滑趨勢(shì)延續(xù)，相比上月再降1.2個(gè)百分點(diǎn)，平均溢價(jià)率降至9.5%的低位。優(yōu)質(zhì)土地的增多雖然抬升了溢價(jià)率，但也在當(dāng)前房企資金壓力升級(jí)、拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎的背景下，進(jìn)一步加重了普通條件地塊的流拍現(xiàn)象。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍率為11.5%，較上月再度上漲，土地流拍現(xiàn)象略有加重。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍情況來(lái)看，不僅是中西部城市，本月東部城市如廣州、深圳、南京等此前熱點(diǎn)城市也有多宗地流拍，其中廣州更是在一月之內(nèi)中止出讓6宗地，主力供應(yīng)區(qū)域增城更是有數(shù)宗地流拍。流拍現(xiàn)象的頻頻發(fā)生也使得地方政府在供地態(tài)度上出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，繼廈門(mén)調(diào)整土拍規(guī)則后，廣州、珠海等城市也降低了部分地塊的起拍價(jià)格，在此影響下流拍現(xiàn)象或?qū)⒂兴徑狻?/p>

??03

??重點(diǎn)地塊

??核心區(qū)域稀缺土地供應(yīng)增多，兩榜溢價(jià)成交地塊明顯增多

??為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，保障土地供應(yīng)，本月重點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)相對(duì)較多，如北京舊宮“限競(jìng)房”地塊、廣州海珠大干圍地塊、武漢青山濱江土地等均是比較難見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)地塊。稀缺地塊的出讓也使得本月成交總價(jià)和單價(jià)榜的入榜溢價(jià)地塊明顯增多，兩榜中溢價(jià)率在20%及以上的土地均有四幅，比上月多出一倍。其中，溢價(jià)率最高的當(dāng)屬北京舊宮地塊，由于宗地介于四環(huán)至五環(huán)之間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，周邊配套也比較齊全，最終成交溢價(jià)率高達(dá)34%，是近來(lái)難見(jiàn)的高溢價(jià)地塊。此外，武漢本月表現(xiàn)也較為亮眼，由于出讓地塊中不乏濱江CBD、光谷中心城等熱門(mén)區(qū)域的土地，本月的成交溢價(jià)率高達(dá)23%，是成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市中溢價(jià)率最高的城市。

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??總結(jié)

??10月份，全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行愈加穩(wěn)定：一方面成交總量在近兩月大規(guī)模供應(yīng)的支撐下仍維持在較高水平；另一方面，雖然地價(jià)受上海、廣州、杭州等高地價(jià)城市成交規(guī)模縮減影響有所降低，但成交溢價(jià)率已停止下滑，土地流拍率也并未大幅走高，土地市場(chǎng)運(yùn)行更加穩(wěn)定。

??接下來(lái)，由于第四季度是傳統(tǒng)的成交高峰，整體成交規(guī)模上升趨勢(shì)預(yù)計(jì)可以維持。同時(shí)，針對(duì)土拍持續(xù)遇冷的情況，已有一些城市調(diào)整土拍規(guī)則，如廈門(mén)在10月中旬掛出兩宗地均不設(shè)拍賣(mài)底價(jià)，并且允許土地成交金額可分兩次繳清，也有部分城市如廣州、珠海等調(diào)低了地塊的起拍價(jià)格，在此影響下，流拍現(xiàn)象也有望持續(xù)緩和。此外，結(jié)合近來(lái)的土地供應(yīng)情況來(lái)看，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯增多，因此在今年最后兩個(gè)月，拿地機(jī)會(huì)更加值得關(guān)注。