??2020年2月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年中國(guó)百城居住用地交易年度報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，2019年全年，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為62309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。觀察2019年年初累計(jì)居住用地成交面積同比增速曲線(xiàn)，可以看出，全年形成了三個(gè)階段，其中1-7月份為升溫階段，8-11月份為降溫階段，而12月份繼續(xù)回暖。總結(jié)來(lái)看，全年居住用地交易市場(chǎng)的波動(dòng)，和住宅庫(kù)存面、土地市場(chǎng)政策、房企資金面、房企經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等都有較為密切的關(guān)系。

??觀察近9年數(shù)據(jù)，可以看出，中國(guó)百城居住用地市場(chǎng)呈現(xiàn)了三輪比較明顯的周期特征。其中第三輪周期為2018-2019年。2018年樓市政策面繼續(xù)收緊，同時(shí)三四線(xiàn)城市樓市也開(kāi)始降溫，進(jìn)而拖累了居住用地的交易，全年增速收窄至3.1%。2019年一二線(xiàn)城市土地交易市場(chǎng)略顯強(qiáng)勢(shì)，拉升了這條曲線(xiàn)，全年增速擴(kuò)大至6.2%。2020年是否會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)，至少?gòu)哪壳皝?lái)看，面臨很多阻力和不確定性。

??圖  近9年全國(guó)100城居住用地成交面積年度增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

??報(bào)告對(duì)2020年1月中國(guó)百城居住用地的供應(yīng)情況進(jìn)行分析。從土地供應(yīng)的規(guī)律和具體情況看，1月份供應(yīng)的土地往往會(huì)在2月份完成交易。換句話(huà)說(shuō)，受新冠肺炎事件的沖擊和2月份嚴(yán)厲管控，2020年1月份的土地供應(yīng)明顯會(huì)受到影響。即便有部分土地在1月份已經(jīng)成交，其在2月份也難以進(jìn)行開(kāi)工或展開(kāi)相關(guān)工作。

??統(tǒng)計(jì)顯示，2020年1月份全國(guó)100個(gè)城市中，至少有45個(gè)城市有明確供地計(jì)劃，即有土地公開(kāi)掛牌等情況，此類(lèi)城市后續(xù)需要防范新冠肺炎事件對(duì)土地市場(chǎng)的沖擊。另外從城市結(jié)構(gòu)上看，二線(xiàn)城市的供地規(guī)模較大，占比也比較高，比如在統(tǒng)計(jì)的32個(gè)二線(xiàn)城市中，有19個(gè)城市有明確的供地計(jì)劃。而部分三四線(xiàn)城市因?yàn)?月份的重心在于刺激返鄉(xiāng)置業(yè)需求，所以土地供應(yīng)節(jié)奏較慢、規(guī)模也不大，但土地市場(chǎng)的負(fù)面效應(yīng)會(huì)在2月份暴露出來(lái)。

??從具體城市來(lái)看，2020年1月，武漢和蘇州居住用地供應(yīng)規(guī)模較大，分別為358萬(wàn)平方米和189萬(wàn)平方米。武漢此次預(yù)計(jì)管控時(shí)間將長(zhǎng)于全國(guó)其他城市，所以土地市場(chǎng)面臨的沖擊也會(huì)更大。而蘇州是此次新冠肺炎事件后首個(gè)出臺(tái)延遲復(fù)工政策的城市，類(lèi)似土地供應(yīng)和交易計(jì)劃自然也會(huì)受到干擾。在統(tǒng)計(jì)表中，徐州成為居住用地供應(yīng)規(guī)模最大的三四線(xiàn)城市，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也需要警惕。雖然本報(bào)告中的徐州城市口徑是包括相關(guān)縣城的，但即便剔除縣城數(shù)據(jù)，直接以市轄區(qū)口徑進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，徐州在2020年1月居住用地供應(yīng)規(guī)模也達(dá)到了103萬(wàn)平方米，依然屬于供地規(guī)模較大的城市，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)需要防范。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從土地市場(chǎng)的周期角度看，2019年中國(guó)百城居住用地交易市場(chǎng)正逐漸走出2018年的降溫通道，有微小復(fù)蘇的可能。但因?yàn)?020年1月份新冠肺炎事件，相關(guān)邏輯、分析和判斷需要做調(diào)整。至少?gòu)哪壳皝?lái)看，“停售令”和“停工令”會(huì)導(dǎo)致房企資金面壓力增大，土地投資、交易和開(kāi)工等會(huì)明顯受到影響。土地市場(chǎng)是否有調(diào)整，關(guān)鍵看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以及房企的銷(xiāo)售情況和投資意愿。目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場(chǎng)會(huì)比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒(méi)有明顯改善，那么居住用地交易市場(chǎng)的回暖會(huì)明顯滯后于住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)。

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