??導  語

??重點監測城市土地市場成交規模在春節后首次突破1000萬平方米，同環比均大幅上漲。

??2020年第14周，隨著各城市土地供應量明顯恢復，重點監測城市土地市場成交規模在春節后首次突破1000萬平方米，同環比均大幅上漲；地價也在北京、上海、杭州等多個高地價城市有高價地成交的帶動下，呈現出上漲趨勢。不過，連續6周下行的土地流拍率又呈現出上升勢頭，主要是由于供地規模大幅增加之下，優質用地的數量也在增加，導致條件較為普通的地塊更無人問津，土地流拍現象也因此有所加劇。

??土地政策

??政策基調仍以“穩定”為主

??城鎮老舊小區改造納入專項債支持范圍

??3月份以來，中央多個部門重申“房住不炒”，本周財政部又明確專項債不得用于土地收儲和房地產相關項目，進一步表明中央穩定市場的態度。不過，城鎮老舊小區改造被納入專項債支持范圍，利好老舊小區改造的推進。此外，沈陽在政策修訂版中提出可延期繳納土地出讓金，對房企的支持力度較此前明顯加大。

??土地成交

      二三線城市成交規模進一步恢復

??帶動整體成交量環比大幅回升

??2020年第14周（3月30日-4月5日），重點監測城市土地市場延續上周量價齊升趨勢，土地成交進一步恢復。具體而言，本周成交總建筑面積節后首度回升至1000萬平方米以上，達到1672萬平方米，同比也呈現上漲趨勢；成交金額也突破1000億元，環比大漲173%至1163億元；由于北京、上海、廣州、杭州、蘇州等多個高地價城市均有高價地塊成交，帶動本周平均地價上漲至6959元/平方米，同環比上漲幅度均在3成以上。

??各能級城市方面，二三線城市成交量明顯恢復，成交占比進一步提升。具體來看，一線城市本周僅成交了7宗地，北京、上海各3宗，余下一宗位于廣州；北京成交的3宗地中僅有1宗為住宅用地，該宗地位于朝陽區，是一宗普通商品住宅用地，最終由中海聯合首開以底價拿下，余下2宗地分別位于朝陽和昌平，由金隅和慧聰底價分食；上海成交3宗地分別位于虹口和奉賢，其中虹口宅地位于北外灘板塊，是內環內極為稀缺的住宅用地，價值極高，最終成交樓面價超過6萬元/平方米，由中海競得；廣州僅成交了花都區的一宗宅地，由恒大溢價35%競得，是一線城市本周唯一溢價成交的地塊，也是廣州近來難見的溢價成交地塊。二線城市中，中西部城市仍是供地主力，其中成交量最大的城市是武漢，在疫情得到控制后的首次土拍，武漢就掛出了7宗地，總體量接近250萬平方米，龍湖、金茂、武漢地產等均有所獲；聯系競拍熱度來看，有優質土地出讓的南京、杭州、成都、西安等地的溢價率較高，均在15%以上，其中南京3宗宅地的成交溢價率均超過30%，競拍熱度較高。熱點三四線城市中，房企布局重點仍在無錫、常州、佛山等強三線城市，這些城市的土地市場熱度也相對較高，本周成交溢價均在20%以上。

??土地流拍

??流拍率下降趨勢中止

??鄭州、昆明成流拍重災區

??土地流拍方面。隨著各城市土地出讓逐步恢復，供應地塊增多，在資金流不充裕的情況下房企對參拍地塊的選擇也更加謹慎，普通地塊較此前更易流拍。本周重點城市的土地流拍率呈現出上升趨勢，環比上周增加4個百分點至9.7%。從流拍土地所在城市來看，主要集中在鄭州、昆明等中西部城市，且以商辦用地為主。

??周度TOP5

??成都土拍熱度高位延續

??杭州、南京核心城區地價上漲

??隨著各城市土地供應逐漸排上日程，高價地的供應較上一周也明顯增多。單就重點監測城市本周成交總價來看，本周入榜門檻突破35億元，較上一周明顯上升。從入榜地塊所在城市來看，和前幾周情況相反，本周總價榜TOP5地塊多來自三四線城市，義烏、溫州、中山等均有土地入榜，不過榜單TOP2仍被一二線城市包攬。具體來看，本周成交總價最高的土地位于成都錦江區，是成都中心城區少有的大體量住宅用地，起拍單價創下了成都土地起拍樓面價最高紀錄，吸引了14家房企爭奪，可見該地塊競拍熱度之高。事實上，2月以來成都的土拍熱度就一直保持在高位，據CRIC各地機構反饋的競拍數據顯示，近來成都幾乎每周都有高溢價地塊成交，天府新區、武侯、雙流等多個區域均有地塊吸引數十家房企爭奪。老城區優質宅地入市的溫州競拍熱度也比較高，宗地吸引了7家房企競拍，在經過72輪拉鋸戰后被陽光城以37.16億元的總價競得，溢價率27%。北京地市表現卻較為冷淡，入榜的朝陽區金盞鄉地塊盡管是一宗不限價宅地，但并未能吸引多家房企爭奪，最終由中海聯合首開底價拿下。

??單價榜單方面，長三角核心城市是入榜絕對主力，包攬其中4席，余下1席則由北京占據。具體而言，本周成交單價最高的地塊位于上海虹口，是一宗位于內環內的稀缺宅地，成交樓面價高達63155元/平方米。和此前上海地市的低熱度相反，該宗地吸引了中海、萬科、綠地等多家頭部房企的參與，除了區域賦予地塊的價值外，還有一層原因是因為該宗地并無15%的自持比例要求，明顯增加了項目的盈利空間，盡管宗地價格較周邊最近一次成交地塊價格有所上漲，但就實際樓面價來看，宗地價格反而是微有下降的。不過，杭州和南京核心城區的地價卻在上漲，其中供應較少的建鄴河西板塊地價漲幅最為明顯，位于該板塊的南苑街道宅地最終成交樓面價較上一年周邊成交地價漲幅超過3成。

??重點地塊點評

      中海斬獲虹口北外灘稀缺宅地

??地塊分析

??3月末，備受關注的虹口嘉興街道地塊終于對外出讓。宗地位于寸土寸金的上海內環內，緊鄰北外灘核心區，區位極其優越，屬于市中心板塊的稀缺住宅用地，價值極高，因此吸引了多家頭部房企的關注，中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安等均參與競拍。最終，由中海以34.3億元的總價競得，平均樓板價約為63155元/平方米。

??具體來分析這宗地的情況。由于地處上海中心城區的核心位置，宗地周邊的各類配套也十分完善。首先，在交通方面，地塊周邊1公里范圍內有地鐵4號線、10號線和12號線等多條地鐵線路，并且還緊鄰新建路隧道出入口，出行十分便利。商業方面，地塊旁就是年初規劃的北外灘CBD，周邊1公里內還有瑞虹天地月亮灣、白玉蘭廣場、上海ist艾尚天地等多個大型商業中心，商業配套十分豐富。宗地周邊的教育配套同樣也比較豐富，方圓2公里內有虹口區第二中心小學、上海繼光高級中學、上海長青中學等多所中小學及幼兒園。目前，宗地周邊在售新房項目不多，最新開盤的瑞虹新城天悅君庭項目價格約在10.58萬元/平方米，二手房掛牌價格大多在7萬元-10萬元/平方米。值得注意的是，此次地塊出讓條件中并無15%的自持要求，僅需要配建5%的保障住房和自持1500平方米的菜場，可售樓板價成本相較仍處于合理區間，這也是吸引多家頭部房企參與競拍的原因之一。