??2020年第20周，本周重點監測城市的成交規模環比上漲三成，但平均地價卻受能級成交結構變動影響出現回落趨勢。市場熱度方面，在優質用地持續入市成交的帶動下，本周溢價率再度攀升，重點城市的平均溢價率已經突破20%，是今年以來的最高水平；另一方面，土地流拍率也降至近一年來最低位，僅為3.7%。

??土地政策

??廣東承接審批權方案出臺

??上海第一個試點項目已獲批

??繼今年3月國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》將審批權下放至地方后，作為8個試點省份之一的廣東于本周出臺了實施方案，為承接國務院委托用地審批權、自然資源部委托用地預審權、先行用地批準權做出相關規定；另一試點省市上海第一個試點項目已于本周獲批，承接國家審批權已經實質性啟動。

??土地成交

??成交規模環比上漲近三成

??受能級結構變動影響地價小幅回落

??2020年第20周（5月11日-5月17日），重點監測城市土地市場成交量漲價跌。具體來看，重點城市成交建筑面積為1300萬平方米，環比上漲27%，但較去年同期下跌了30%；成交總金額環比上漲18%至891億元，同比則下降了16%；受能級成交結構變動影響，本周地價呈現下降趨勢，平均樓板價為6853元/平方米，較上周下降7%，同比仍有20%的漲幅。

??就各能級城市的成交情況來看。一線城市本周成交量最大的城市是上海，共計成交了3幅地，均為住宅用地，分別位于寶山區和閔行區，由中華企業、新城、建發分食，其中由新城和建發拿下的閔行區浦江兩宗居住用地均是溢價成交，溢價率均在3%左右；北京也成交了2宗住宅用地，其中朝陽東壩限價宅地由首開聯合體底價競得，大興采育地塊也有首開聯合路勁溢價32%競得；相比北京和上海，深圳的土地市場熱度明顯較高，本周出讓的前海宅地吸引了數十家規模房企競拍，最終成交總價突破100億元，溢價率高達45%。二線城市中，長三角二線表現亮眼，除南京外，其余四市均有多宗土地出讓，其中合肥和寧波的成交總量均超過100萬平方米；四個城市的土拍熱度也比較高，合肥、寧波、杭州本周成交溢價率均在25%以上，蘇州除一宗商業地塊外其余地塊也均是溢價成交。熱點三四線城市中，長三角城市表現依舊突出，紹興、常州、麗水等多地市場熱度延續高位，其余城市熱度則相對較低。

??市場熱度

??溢價率持續上漲

??流拍率降至近一年來的最低水平

??市場熱度方面，在深圳等多個城市優質用地成功出讓的帶動下，土地市場成交熱度再度攀升，本周重點城市的成交溢價率突破20%，達到26%，較上周再漲7個百分點；各能級城市的溢價率也是全線上漲，特別是一線城市，在深圳有優質土地成交的帶動下，溢價率大幅上漲至27%。

??土地流拍方面，本周重點監測城市的土地流拍率降至3.7%，環比大幅下降5個百分點，已是近一年來的最低水平。土地流拍率的下降，主要是由于優質土地持續入市帶動地市熱度上漲，融資環境寬松下房企拿地意愿提升，重點監測城市的流拍土地幅數明顯減少。

??周度TOP5

??優質地塊競爭越發激烈

??深圳前海宅地百億成交

??就重點監測城市成交重點地塊來看，本周又有多宗優質土地入市成交。就本周成交總價TOP5地塊來看，這5宗地均是溢價成交，且其中4幅地的溢價率都超過30%，足以可見地塊質量之優秀。在這5宗地中，最引人關注的還當屬深圳前海宅地，在經歷百輪競價后，才被龍光以最高限價及4.08萬平方米的配建條件競得，成交溢價率高達45%。杭州入榜地塊同樣也是最高限價成交，由深耕本土的濱江競得；太原萬柏林地塊在經歷數次流拍后最終也成功溢價出讓，由保利發展競得。不僅是一二線城市，從機構反饋的競拍信息來看，三四線城市的優質土地同樣也備受房企青睞，如無錫濱湖的太湖新城宅地和紹興的大越路東側地塊，均位于城市的核心位置，規劃利好突出，吸引了多家房企爭奪，經歷了數百輪的競拍才成交。

??單價榜單方面，一線城市則是絕對主角，本周有土地出讓的北上深均有地塊入榜，其中位居榜首的依然是深圳前海宅地，該宗地成交樓板價達63615元/平方米，若扣除配建，實際可售樓面價已經超過8萬元/平方米，較此前成交同類型地塊價格明顯上漲。在一線城市中，上海的地價仍保持在穩定水平，此次中華企業拿下的寶山顧村地塊和上一年周邊成交地塊相比價格一致。鄰近的蘇州也是如此，在土拍規則的嚴格限制下，地價也保持平穩，如此次新希望拿下的吳中郭巷地塊較去年成交地塊的價格相差無幾。而無錫入榜的太湖新城宅地成交單價也較周邊成交宅地上漲了8%，若考慮配建成本，該宗地的價格已經突破1.8萬元/平方米，創下板塊單價最高紀錄。綜上，總體而言優質地塊的拿地成本仍在上升，未來優質土地的競爭也會越發激烈。

??重點地塊點評

??龍光116億競得深圳前海宅地

??地塊分析

??作為土地資源最為緊張的一線城市，深圳每一次住宅用地的出讓都吸引著市場的關注，5月15日出讓的這宗住宅用地亦是如此。這宗地位于南山區前海板塊的中心位置，區位優勢顯著，同時該宗地也是住宅用地供應極為稀缺的前海片區出讓的第二宗限價宅地，屬于稀缺中的稀缺，起拍價就接近80億。因此，該宗地吸引了數十家頭部房企前來競拍，包括招商、中海等央企、國企，最終該地塊在經過多輪激烈的競拍后，由龍光以115.97億元以及配建4.08萬平方米人才住房競得，成交樓板價達63165元/平方米。

??據地理位置來看，這宗宅地臨近5號線前灣公園站，再上一站就是5號線和11號線的換乘站前灣站，交通優勢明顯；同時，地塊周邊配套也比較完善，商業方面主要以周邊社區的配套商業為主，但在距離稍遠處就有多家大型購物中心，如來福士、信和購物廣場等，教育資源也比較豐富，2公里范圍內有多家中小學。目前，前海片區在售、待售項目并不多，由于片區整體主要以商務辦公和產業大廈規劃為主，商品住宅整體供應較少，最近開盤的招商領璽項目一經開盤就全部售罄，片區內購房需求十分旺盛，項目未來的去化速度預計較快；雖然該地塊是限價房，但商品住房限價在10.71萬元/平方米，并未明顯低于周邊一手住宅成交均價，與項目的可售樓板價相比仍有一定的盈利空間。從企業角度來看，該項目的獲取有助于龍光增加在大本營深圳的土儲，進一步強化龍光在深圳的布局。