1月40城地市延續降溫態勢，

杭州土地出讓金最高，徐州土拍溢價率最高

??上海易居房地產研究院2月1日發布《2021年1月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??1月杭州土地出讓金領跑40城，徐州西安等城溢價率最高。1月杭州土拍放量，主要是去年四季度政府控制土地供應，1月土地集中供應。土地出讓金排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，三四線城市中，徐州的土地出讓金最高。1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價成交，部分地塊溢價率甚至超過100%，可見徐州地市仍然很熱。1月西安溢價率較高，主要是一宗西咸新區的純住宅用地溢價率高達297%，該地塊樓板價創西咸新區新高。1月杭州多宗地塊達到限價上限，通過競自持比例出讓，土拍熱度較高。

??易居研究院研究員沈昕表示: 1月40城土地成交量、價、溢價率均同比小增，整體延續去年下半年以來的降溫態勢。從土地成交面積看，1月同比小幅增長7%；從土地成交價格看，1月同比小幅上漲4.6%；從溢價率來看，1月為12.7%，環比下降0.5個百分點，同比上升3.4個百分點，地市延續了2020年下半年以來的降溫態勢。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體: 1月成交量、價、溢價率均同比小增，延續去年下半年來的降溫態勢

??1、土地成交建筑面積：1月同比小幅增長7%

??2021年1月，40個典型城市土地成交建筑面積4001萬平方米，環比下降64%；同比小幅增長7%。2月由于有春節長假因素，預計40城土地成交建筑面積環比將下降，因去年同期疫情影響下的低基數，同比則大概率增長。

??2、土地出讓金收入：1月同比增長30%

??1月，40個典型城市土地出讓金收入為2335億元，環比下降51%，同比增長30%。

??2020年一季度受疫情影響，出讓金有所減少；二季度房企拿地需求爆發，出讓金大幅回升；下半年多地調控加碼，土地出讓金同比增速在15%-20%間小幅震蕩。因去年同期基數較低，2021年1月土地出讓金同比增速提高至30%。

??分城市來看，2021年1月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、成都、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為529、474、220、144和1707億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，三四線城市中，徐州的土地出讓金最高。

??3、移動平均土地出讓均價：1月同比小幅上漲4.6%

??1月，40個典型城市移動平均土地成交均價為4877元/平方米，環比下跌0.5%，同比小幅上漲4.6%。

??2020年1月地價見底后開始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來40城土地成交均價重新進入下跌趨勢。

??4、土地成交溢價率：1月為12.7%，環比小幅下降

??1月，40個典型城市土地成交溢價率為12.7%，環比下降0.5個百分點，同比上升3.4個百分點，從溢價率來看，地市延續了2020年下半年以來的降溫態勢。

??2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度多個熱點城市政策收緊，溢價率小幅盤整；四季度以來溢價率持續下降。

??分城市來看，1月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為徐州、西安、金華、東莞和杭州，土地成交溢價率分別為64%、61%、57%、48%和26%。1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價成交，部分地塊溢價率甚至超過100%，可見徐州地市仍然很熱。1月西安溢價率較高，主要是一宗西咸新區的純住宅用地溢價率高達297%，該地塊樓板價創西咸新區新高。1月杭州土拍放量，多宗地塊達到限價上限，通過競自持比例出讓，土拍熱度較高。1月，溢價率為0%的城市相比12月明顯增多，可以看出40城整體地市仍處于降溫趨勢中。

??二、城市分類：1月一線城市成交量同比增速最高，三線城市成交均價同比漲幅最高

??1、一線城市：1月土地成交量同比大幅增長74%，成交均價同比小漲3.8%

??1月，一線城市土地成交建筑面積為580萬平方米，環比下降18%，同比大幅增長74%。1月，一線城市6個月移動平均成交均價為14078元/平方米，環比下跌6.5%，同比上漲3.8%。

??回顧歷史，2016年5月以來，一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中，地市已有較長時間的調整，有企穩回暖的需求，預計短期內將保持震蕩向上的走勢。此外，一線城市房地產調控政策嚴厲，土地出讓面積相對有限，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。

??2、二線城市：1月土地成交量同比小增3.6%，成交均價同比小漲1.2%

??1月，二線城市土地成交建筑面積為2380萬平方米，環比大幅下降70%，同比增長3.6%。1月，二線城市6個月移動平均成交價為4422元/平方米，環比小幅上漲0.8%，同比小幅上漲1.2%。

??回顧歷史，土地均價自2017年9月達到5334元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價上漲幅度較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續下降，地價漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢，一直持續到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱，成交均價快速反彈；三季度，多個熱點城市出臺調控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價開始高位盤整；四季度，成交均價持續下降。

??3、三線城市：1月土地成交量同比下降6%，成交均價同比上漲12%

??1月，三線城市土地成交建筑面積為1041萬平方米，環比下降59%，同比下降6%。1月，三線城市6個月移動平均成交價為3014元/平方米，環比下跌7%，同比上漲12%。

??2016年以來，樣本中的三線城市（其中，長三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價，呈現波動較大的震蕩向上走勢。2020年二季度地價開始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續小幅上漲，9月份以來地價持續回落至今，未來幾個月或仍有小幅回落空間。

??三、40城土地市場趨勢研判：預計一季度地市仍將穩中有降

??2020年12月18日的中央經濟工作會議中，關于房地產的表述，除了延續自2016年以來“房住不炒”定位政策基調外，本次會議首次提出要“解決好大城市住房突出問題”，將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位。會議指出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。預計今年一線和強二線城市的土地供應會向租賃住房傾斜。

??2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。今年1月初，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企，有知情人士稱，融資“三道紅線”試點有望擴圍。

??1月，已有上海、深圳、杭州等熱點城市進一步升級了限購、限售、限貸等調控政策，廣州則收緊了房貸。短期來看，調控政策和貨幣政策均不會放松，預計今年一季度地市仍將穩中有降。

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