??專題背景

??截至6月15日，22個重點城市首批次集中供地計劃均已出爐，其中已有長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門、南京、蘇州、長沙、鄭州、合肥、濟南，寧波、成都20城完成了首批集中供地。為了對“兩集中”新政下的土地市場做系統研究，本文對首批集中供地城市的土拍狀況和TOP30房企的拿地情況等進行了梳理，以期分析集中供地對企業和行業的直接影響，為房企接下來的拿地提供參考性建議。

??01

??20城土地市場表現

??從20城集中供地總體表現來看（見表1），城市土拍熱度分化，城市間表現差異化明顯。深圳、重慶、廈門、杭州、北京、蘇州、合肥、寧波8城土拍熱度高，除北京平均溢價率較低，其余4城平均溢價率均超過20%。深圳和廈門首批集中供地量較小，但市場熱度高，限價地塊競爭尤為激烈。重慶沒有對土地實施限價，平均溢價率最高。北京、杭州成交金額均過千億，杭州57宗地中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”，北京限價嚴格，平均溢價率僅7%，但房企整體競拍積極性并未減弱，蘇州此次土拍也競爭激烈，但溢價率控制在了合理水平，合肥14宗地塊中12宗宅地均競拍至地價上限，寧波29宗地塊中19宗地塊競拍至價格上限。

??福州、南京、廣州、天津、無錫、沈陽、長沙、鄭州、濟南9城城市內部分化明顯，中心區域熱度高于外圍。天津市內六區、環城四區部分區域為房企爭奪熱點。廣州競拍的地塊中，黃埔、南沙多宗地塊溢價率20%以上，熱度明顯高于其他區域。無錫本次供地首次要求“競租賃住房建筑面積”，經開區南外國王國際學校南側地塊、崇安中儲地塊自持比例高達39%、22%。沈陽優質地塊也被封頂+競配建成交。長沙9宗地塊達到最高競拍限價，開福區出現兩宗地塊樓面價破萬，這是長沙涉宅地塊樓面價首次破萬，19宗地塊底價成交，3宗地塊流拍。鄭州此次推出地塊多為定向的城改地，均底價成交，公開招標的3宗地塊被競拍至熔斷價格。濟南此次出讓地塊數量最多，30宗地塊溢價成交，78宗以底價成交，6宗地流拍，市區核心地塊溢價率最高達64.41%，冷熱不均態勢明顯。各城市中心城區以及遠城區熱點或潛力板塊依然是房企重點追逐的對象。

??長春、青島2城整體市場表現平淡，整體溢價率不高，部分地塊還出現了流拍，反映出房企的戰略布局依然更傾向于長三角、粵港澳等熱門城市圈。

??02

??土地集中出讓制度下TOP30房企的拿地特征

??1、TOP30房企整體拿地金額占比較高

??TOP30房企在沈陽、深圳、天津、寧波、無錫、南京拿地金額占比超過50%，成都、長春、廈門地塊大多被本地房企獲取，TOP30房企參與度較低（見表2）。

??2、TOP30企業拿地節奏分化明顯

??在此次集中供地中，TOP30房企中13家拿地金額超過百億元（見表3），資金充足的大型房企繼續多點布局，區域房企繼續深耕，部分中小房企拿地謹慎。融創中國拿地金額最高，達到589億元，同時拿地數量也最多，合計42宗。在重慶、青島、天津、無錫融創拿地數量排名第一，分別為8宗、8宗、7宗、4宗，在杭州拿到5宗地塊，排名第二。招商蛇口拿地金額313億元，拿地范圍較廣，在重慶、南京、廣州、無錫、沈陽、天津均有落子，其中在南京和廣州的集中供地中拿地金額排名第一。在“三道紅線”監管下，財務狀況良好、資金充足的企業獲取優質土地資源的能力更強。融信集團拿地金額262億元，其中在此次杭州集中供地中獲取7宗地塊，融信+濱江聯合體收獲4宗地塊，融信單獨拍下3宗地塊。而中梁、美的置業、陽光城、世茂、奧園、中南建設本次集中拿地金額不足50億元，其中世茂、中南建設分別拍下2宗地塊，奧園拍下1宗地塊，拿地態度謹慎。

??3、中小房企采取合作拿地方式

??在土拍熱度較高的區域，大型房企得益于資金優勢及運營優勢，選擇在熱門城市或者熟悉的市場持續深耕，部分中小房企選擇在郊區拿地或者通過與大型房企合作的方式聯合拿地。廣州、重慶兩城首次集中供地中聯合拿地占比分別為19%、15%，企業合作模式主要包括三類，一是中小房企與頭部房企合作拿地，如象嶼+融創、大發+融創等組合在重慶成功拿地；二是中小房企與區域優勢企業合作，如美的+金科，華宇+新希望+金科，大唐+金科等組合，在重慶成功拿地，溢價率均超過70%；三是中小民企與國企合作，部分中小民企仍有一定的規模訴求，通過與國企合作實現擴張，如弘陽+招商蛇口在廣州成功拿地，樓面價達到2.6萬元/平方米。

??03

??20城首次土地集中出讓的影響

??對房企而言，土地集中供應制度下，熱點城市土拍熱度較高，企業為了增加土地儲備，陷入“薄利搶地”的處境。“限地價、競配建”的土地出讓方式，直接提升了房企的拿地成本，如果房企選擇不拿地，則很難在激烈的競爭中維持規模增長，行業焦慮情緒凸顯。重慶、無錫雖然沒有在土拍端對新房進行限價，但部分樓面價已接近周邊新房價格，房企利潤空間備受挑戰，考驗房企的融資能力、運營能力及產品力。從企業區域布局方面來看，房企更加看重在深耕城市拿地，對新進入城市較謹慎，多數核心城市的競爭格局或進一步固化。例如在杭州拿地金額最高的融信和濱江，兩者均為深耕杭州的房企，深圳成功拿地的房企均為本土深耕房企，廈門地塊也大多被本土房企獲取。

??對行業而言，一方面，在土地集中供應制度下，獲取土地資源能力更強的房企優勢將更明顯，或將進一步加劇企業間的分化。央企和國企背景及部分龍頭民營房企，由于自有資金實力較強，預計將獲得更多土地，在未來行業競爭中或將逐步占據優勢地位。另一方面，集中供地將促進房企在不同城市采取不同的經營策略，在核心城市壓縮利潤，擴大規模，補充現金流，在非核心城市更多追求利潤。

??對市場而言，從土拍整體熱度來看，與以往的土地市場特征相似，熱門城市溢價率依然較高，優質地塊的競拍比較激烈，大部分地塊拿地成本上漲，形成后期促進房價上漲的動力。從調控政策的實施效果出發，一方面需要合理增加土地供應，另一方面需真正控制地價的真實漲幅。對調控政策的制定者而言，集中供地的初衷是“穩地價”，而從當前土拍結果來看，多數城市地價漲幅明顯，后期政策或將繼續調整完善。根據上海第一批集中土地出讓公告，此次上海集中推出56幅地塊，競拍方式做了調整，設置了10%的溢價上限，企業拍地“近均價者”得。在這種規則下，房企報價太高意義不大，因而在報價時會更加審慎理性，能在一定程度上抑制溢價過高。同時，明確了同一申請人只能進行一次交易申請，有利于維護市場公平，給予中小型房企一定的機會。預計后期，在“房住不炒”的背景下，會有更多熱門城市效仿上海的土拍規則，抑制土地價格上行，中小房企可重點關注相關城市的拿地機會。

執筆：屈雁翎

中房研協 測評研究中心 研究員