??經(jīng)歷一個(gè)多月的斷供后，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍在8月初由無錫按下再度開始鍵。本次集中出讓無錫共推出了23宗地，于8月4日22宗地均已確定競得房企，1宗則遭遇流拍。值得關(guān)注的是，無錫此次出讓規(guī)模、結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則都發(fā)生了改變。在這些改變之下，無錫第二輪集中出讓和首輪相比，熱度、盈利空間等指標(biāo)又如何變化？

??01

??供應(yīng)變化：二輪出讓規(guī)模增加

??競拍方式全部為“限地價(jià)+搖號(hào)”

??在近期中央多次強(qiáng)調(diào)要落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)下，為了控制市場熱度，無錫第二批集中出讓與首輪相比有以下幾點(diǎn)變化：

??1） 規(guī)模增加：本輪供應(yīng)的23宗地中，最終成功出讓了22宗，共成交建筑面積達(dá)219萬平方米，較首批增長了24%。成交金額亦上漲至262億元，不過由于本次出讓地塊中有多宗遠(yuǎn)郊地塊，總價(jià)漲幅則僅有2%。

??2） 競拍方式改變：全部地塊采取“限地價(jià)+搖號(hào)”方式競拍，而首輪僅有錫東新城與具區(qū)路地塊兩宗地出讓方式為“限地價(jià)+搖號(hào)”，其余地塊則是“限地價(jià)+競配建”。

??3） 地塊出讓條件增加：23幅地中僅有10宗地為不帶任何附加條件的涉宅地，其余地塊或有投資協(xié)議、或?yàn)橐胂嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)、或有配建要求等；而首輪僅有1幅地為商住用地，且商業(yè)占比僅有2%。

??4） 部分地塊溢價(jià)率上限下調(diào)：本次無錫出讓地塊中部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限降至3%；而首輪溢價(jià)率上限最低為6%。

??02

??熱度變化：二輪土拍熱度較首輪明顯降低

??但優(yōu)質(zhì)地塊競爭更加激烈

??在上述調(diào)整下，無錫第二輪集中出讓節(jié)奏明顯加快，所有地塊競價(jià)僅在1天之內(nèi)完成，至8月4日9宗搖號(hào)地塊也確定了最終競得人。最終，23宗地中有1宗地塊因區(qū)位偏遠(yuǎn)、無人競價(jià)而流拍，其余22宗全部成功出讓，總成交建面達(dá)219萬平方米，共攬金262億元，平均樓板價(jià)為11964元/平方米，溢價(jià)4%。

??對(duì)比兩次土拍平均溢價(jià)率來看，無錫二輪集中土拍溢價(jià)率僅有4%，較首次12%下降了8個(gè)百分點(diǎn)。再對(duì)比最高限價(jià)成交地塊比例來看，無錫此次出讓的23幅地中僅有9宗搖號(hào)成交，占比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價(jià)成交，占比超過九成。此外，無錫二輪土拍出現(xiàn)了地塊流拍現(xiàn)象，而首輪則無一宗土地流拍。由此來看，無錫二輪土拍熱度較首輪有所降溫。

       值得注意的是，此次集中拍地區(qū)域土拍冷熱不均現(xiàn)象也更加凸顯。首輪土拍中，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的宅地也拍到了競配建階段，而二輪集中土拍中僅有9宗地觸及上限價(jià)。這9幅地多位于梁溪、濱湖、惠山等區(qū)域，因地段優(yōu)越、配套完善而吸引了多家房企參與競拍，如梁溪區(qū)虹橋新村東側(cè)A地塊（XDG-2021-30號(hào)）就有77家房企報(bào)名參拍，開拍前就已觸及最高限價(jià)直接轉(zhuǎn)為搖號(hào)，競拍熱度十分高。而如錫山、新吳等區(qū)域的遠(yuǎn)郊板塊，出讓地塊的參拍房企基本都在3家以下，最終也多以超低溢價(jià)成交。

      03

??盈利空間：搖號(hào)機(jī)制下地塊盈利空間增加

??熱門地塊地房比僅有0.62

??與首輪集中土拍多數(shù)地塊采取“限地價(jià)+競配建”的出讓方式不同，第二輪集中土拍無錫出讓地塊全部采取“限地價(jià)+搖號(hào)”的競拍方式，使得實(shí)際成交地價(jià)多控制在合理水平。如進(jìn)入搖號(hào)階段的磨具廠地塊（XDG-2021-1號(hào)）最終成交樓板價(jià)為17000元/平方米，而其周邊的XDG-2021-2號(hào)地塊在無錫首次土拍中實(shí)際成交樓板價(jià)達(dá)到18021元/平方米，拿地成本有所降低。

??再對(duì)比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來看。排除有條件準(zhǔn)入地塊、定銷房用地和雙限房用地來看，本輪無錫成交15宗純宅地平均地房比為0.66，低于首輪平均地房比0.71，盈利空間有所提升。其中，搖號(hào)成交的9宗地平均地房比更是僅有0.62，房地差也大多超過了8000元/平方米，利潤空間更加充裕。

??具體到各地塊來看，15宗地中11宗地塊的地房比都在0.7以下，盈利空間尚可。其中，吸引77家房企競拍的梁溪區(qū)虹橋新村東側(cè)A地塊（XDG-2021-30號(hào)）地塊地房比僅有0.51，房地差更是高達(dá)1.7萬元/平方米，是無錫本輪成交地塊中盈利空間最充裕的地塊。當(dāng)然，也有少數(shù)地塊有一定的虧損風(fēng)險(xiǎn)，如新吳商貿(mào)區(qū)的XDG-2021-28號(hào)地塊，由于外資投資要求較高，導(dǎo)致實(shí)際拿地成本已高于周邊在售項(xiàng)目成交價(jià)格。

??總體來看，在加大土地供應(yīng)、修改競拍方式及增加土地出讓門檻等調(diào)控手段下，無錫第二輪集中拍地?zé)岫群褪状蜗啾让黠@溫和，房企拿地也更加理性。同時(shí)，二輪集中出讓中多數(shù)地塊的地房比都保持在合理范圍內(nèi)，也為房企預(yù)留了較為充足的利潤空間。

??結(jié)合近期政策環(huán)境來看，無錫第二輪集中土拍“降溫”將不是個(gè)例。在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來拍地的重點(diǎn)城市二輪供應(yīng)亦將會(huì)有所改變，典型如杭州已取消用地預(yù)申請(qǐng)競拍機(jī)制并將競自持改為競無償移交租賃住房。由此來看，二輪土拍整體熱度預(yù)計(jì)將會(huì)較首次出現(xiàn)降溫。