??9月6日-9月12日，在福州、青島、濟南和天津等四城完成二輪集中土拍的影響下，本周重點監測城市成交量價均較上周環比上漲。不過，由于這些城市均調整了二輪集中土拍規則，溢價率、流拍率等熱度指標表現仍然不佳，土拍熱度仍處于低位。

??熱點城市土地側調控持續深入

??東莞進一步限制馬甲拍地

??9月9日，東莞再出土地新政，要求競買企業需有房地產開發資質且購地需使用合規自有資金。不僅是東莞，西安、金華等采取集中拍地的城市最新公告的集中土拍規則也向22城集中供地新要求靠攏。由此來看，在土地供給側調控進一步深入下，熱點城市實際地價快速漲勢也有望被遏制。

??除了控實際地價外，租賃住房的發展也快速推進。9月9日，國家人權行動計劃發布，稱將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，各地政策也進一步跟進，如浙江擬要求本省人口凈流入大城市新建保障性租賃住房占新建住房比例達到30%以上，并可利用集體經營性建設用地、企事業單位閑置用地等來發展保障性租賃住房。

??土地供應

??本周供地量環比下降近五成

??西安、金華集中推地

??供應方面。本周重點監測城市的土地供應量環比上周幾乎腰斬，總供應建面為1255萬平方米，同比也下降了19%。具體來看，一線城市中僅上海新掛了4幅商辦用地，其余城市無新增掛牌土地。二線城市中，西安供應建面最大，總體量達557萬平方米，涉及44宗地，均為西安第二輪集中出讓地塊。三四線城市中，佛山、清遠、臺州和金華等均有多宗宅地推出，其中金華推出了市區第四批集中出讓地塊，總建面約33萬平方米，總起價27.97億元，將10月18日進行出讓。此外，西安、金華此次集中土拍規則也有所調整，基本與22城集中土拍新規保持一致；值得一提的是，金華此次土拍取消了保留底價，土地出讓透明性進一步增加。

??土地成交

??四城完成二輪集中土拍

??拉動成交規模大幅走高

??成交方面，在福州、青島、濟南和天津等四個城市完成二輪集中土拍的帶動下，本周重點監測城市的土地成交規模較上周大幅上漲。具體來看，重點監測城市總成交建筑面積為1810萬平方米，同環比均大幅上漲；成交金額也突破千億，達到1034億元；價格方面，本周平均地價較上周小幅走高，成交樓板價達5711元/平方米，環比上漲7%。

??各能級城市方面，在四個二線城市有集中土拍的影響下，二線城市成為本周絕對成交主力。具體來看，一線城市本周仍無成交。二線城市中，青島、天津、濟南和福州均完成了第二次集中土拍；對比首輪成交規模來看，四城中除青島的成交量較首輪有所增加外，其余三城的成交規模均不敵首次集中土拍。重點監測的三四線城市中，常州也于本周完成了市區第二輪集中出讓，本次集中出讓常州計劃出讓13宗雙限地塊，最終有5宗地進入搖號階段，7幅地溢價成交，還有1宗因無人報價而流拍；和首次集中土拍相比，熱度有所下滑。

??市場熱度

??規則調整下四城二輪土拍熱度下滑

??整體溢價率仍維持在低位

??成交溢價方面。重點監測城市的平均溢價率繼續低位運行，本周仍處于5%以下的低位。雖然本周有4個城市集中拍地，但在二輪土拍規則調整的影響下，四城的土拍熱度整體處于低熱狀態，除福州的溢價率仍在10%以上外，其余三市的溢價率均不足1%，明顯不及首輪土拍熱度。

??重點城市土拍熱度的下行不僅反映在溢價率的下滑上，土地流拍現象亦較首輪集中土拍明顯增多，包括溢價率超過10%的福州亦是如此。二輪集中土拍中，考慮臨時撤牌地塊，天津、濟南、青島和福州均有多宗地塊遭遇流拍，其中天津、濟南和福州的流拍率均在30%以上，較首輪顯著上漲。 

??周度TOP5

??天津包攬兩榜榜首

??土拍規則調整下入榜地塊多為低溢價成交

??本周，重點城市二輪集中拍地潮來臨，福州、濟南、青島和天津等四城市均完成了二輪集中土地出讓。 在此影響下，本周成交總價榜TOP5和單價TOP5榜單幾乎全被二線城市所包攬。尤其是天津，由于本次出讓地塊中有多宗中心六區優質宅地，如紅橋區鈴鐺閣地塊、河西區安江里地塊、和平區多倫道地塊等，成為本周兩榜入榜主力。

??不過，在天津、福州等城市紛紛調整二輪集中供地規則的影響下，這些城市的土拍熱度整體都維持在低位。以單價TOP5地塊來看，除福州晉安區紅光村地塊達到最高限價搖號成交外，其余地塊均以超低溢價成交，競拍熱度處于低位。

??重點地塊點評

??中海低溢價拿下天津紅橋區鈴鐺閣地塊

??地塊分析：

??經歷了多日的延期后，天津第二輪集中土拍終于在9月10日正式開啟。此次集中出讓，天津共順利成交40宗地，共攬金達40億元，其中總價最高的地塊為紅橋區鈴鐺閣地塊。宗地位于天津市城區核心位置，區位優勢明顯，最終由中海以34.66億元的總價成功競得，溢價率0.17%。值得一提的是，宗地還有1.68萬平方米的自持租賃要求，實際可售樓板價接近2.2萬元/平方米。 

??詳細來看該宗地的條件。據地理位置來看，地塊位于芥園道與復興路交口東南側，周邊2公里范圍內有多個地鐵站點，與之距離最近的是2號線西北角站，交通出行十分便捷。由于地處天津城區腹地，周邊配套資源也十分豐富：商業方面，項目周邊2公里范圍內有陸家嘴中心、天佑城、大悅城等多個商業綜合體，能充分滿足生活需求；教育方面，項目附近有紅橋區中心小學、鈴鐺閣外國語中學、天津復興中學等多所學校，資源也比較豐富。周邊樓市方面，目前項目周邊在售住宅項目不多，均價約在4萬元/平方米左右，與地塊成交樓板價相比利潤空間充裕。