??9月26日~27日，廣州、南京均迎來了為期兩天的集中土拍。同此前完成出讓的其他城市一樣，南京也在開拍前撤牌了11幅地，二輪集中出讓將拍賣42宗。而廣州并無土地臨時撤牌，是8月供地新規廣泛調整后唯一未撤牌土地的城市。那么，兩市二輪土拍熱度究竟如何？新規調整下，廣州和南京的盈利空間又發生了怎么樣變化？

??01

??供地規則大幅調整

??廣州保障首套剛性購房需求、南京加強品質管控

??同此前參拍的城市相同，廣州和南京也均對土拍規則進行了升級。除了加強房企購地資格和資金審查、溢價率上限不高于15%等常規調整方向外，廣州和南京此次集中供地也均有一些創新之處。

??具體而言。為了滿足剛需購房要求，廣州對海珠、黃埔及南沙等區域共10宗地做出了限制銷售對象要求，即這些地塊需滿足首套住房購房家庭或個人占購房總套數的比例不得低于50%。南京則從房企參拍地塊數量角度出發，要求房企參拍地塊數量不得超過總量的30%，以降低競拍熱度；同時，為了保證工程建設質量和施工安全，南京也對競得地塊做出了6個月內不得上市的要求。

??值得一提的是，和首輪相比，廣州此次推出地塊出讓條件明顯提升，48幅土地中僅有增城區的8幅地不涉及配建安置或政府性房源、產業引入等要求，其余地塊均有此類要求，拿地門檻明顯提升。

??02

??土拍降溫蔓延至一線

??廣州第二輪集中土拍流拍率高達52%

??和首輪集中土拍相比，廣州和南京第二輪集中土拍明顯降溫，尤其是廣州，降溫之勢尤其明顯。本輪集中土拍廣州掛出48宗涉宅地，流拍土地就多達25宗，僅成交23宗，流拍率高達52%，較首輪上升了近40個百分點。南京雖然流拍情況不似廣州那樣嚴重，但流拍率也升至23%，較首輪上升了21個百分點。

??從溢價率情況來看，兩城第二輪集中土拍溢價率較首批均有明顯下滑。以廣州為例，第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.8%，較首輪下降了10.9個百分點。結合溢價成交地塊占比來看，成交的23幅地中僅有5幅溢價成交，其中僅增城區新塘地1宗觸及最高限價，該地最終被路勁以7.94億元競得，成交樓面價12470元/平方米，溢價率15%，余下的溢價地塊中有2宗溢價率不足1%；而首批次集中成交的42宗地塊中超半數溢價成交，并且有4宗觸發“最高限價+封頂配建”進入搖號環節。相比之下，可以看出廣州土地競拍熱度下滑之甚。

??不過，和廣州二輪土拍全面低熱不同，南京此次土拍表現則明顯分化，本次供應的53幅地塊，25幅地塊底價成交，5幅地塊溢價成交，11幅地塊觸頂搖號，12幅地塊中止出讓或流拍，地價封頂與土地流拍現象并存。結合各區域的土拍表現來看，河西板塊、城南板塊和江寧板塊仍是土拍熱點，此次地價封頂的11宗地中有8宗位于這三個區域，如本次土拍中競價最激烈的燕子磯G82地塊，經35輪競價后觸頂（本場土拍競拍輪數最高的地塊），被華發搖中，成交總價29.6億，樓板價為21200元/平方米。而非江核江北、溧水等外圍板塊土地市場比較冷清，不僅提前中止出讓較多，成交地塊多數也以底價成交為主。

??03

??限價影響下地價成本明顯下調

??南京11宗搖號地塊盈利空間尚可

??在“限價下調/取消競自持”的影響下，大部分第二輪集中土拍成交地塊樓板價較首輪均有一定程度的下調；與此同時，限房價依然保持相對穩定（南京部分地塊還有小幅增加），因此兩城利潤空間得到一定的提升，除封頂搖號成交地塊之外，大部分成交地塊的地房比均低于60%，盈利空間較首輪大幅提升。

??下面我們就以本輪土拍中南京封頂搖號成交的11宗土地為例，來探究本輪土拍的盈利情況。按照各自的商品住宅銷售均價測算，11宗地中房地差超過1萬元的有9宗之多，其中秦淮區南部新城G73地塊成交樓面價29643元/平方米，按照其商品住宅銷售均價44898元/平方米來測算的話，房地差高達15383元/平方米，是本輪土拍觸及搖號的地塊中盈利空間最大的。

??雖然有2宗房地差不足萬元，但是依然存在一定的盈利。以江北新區2021G16為例，其成交樓板價為10257元/平方米，按照其商品住宅銷售均價19520元/平方米來測算的話，地房比為53%，房地差高達9263元/平方米，利潤空間也是較為充裕的。

??總體來看，這些觸發封頂搖號的“熱點”地塊尚能實現一定的盈利，其余地塊的盈利空間相對更為充裕，江北、高淳、溧水部分地塊的地房比甚至在45%以下。通過CRIC系統綜合測算，南京本輪集中土拍平均地房比為53%，平均房地差為12088元/平方米，盈利空間還是比較可觀的。

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?04

?流拍和臨時撤牌成為常態

??三輪集中供地“穩預期”是關鍵

??同其它城市一樣，廣州和南京二輪集中土拍“底價成交”也是主流，規則調整下熱度整體下降亦在意料之中。不過，相比于南京仍有11宗觸頂搖號地塊，廣州二輪集中土拍熱度則直接降至冰點，出現了過半地塊流拍的現象。究其原因，主要是由于廣州此次集中出讓地塊條件較為苛刻，多宗地有大體量安置房和公租房配建要求，大幅抬高了拿地成本，導致房企尤其是民營企業參與度不高。

??展望未來，在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，土地流拍和臨時撤牌將成為熱點城市集中土拍常態，央企、國企在接下來也仍是集中土拍拿地主力。這也意味著當前市場降溫預期已經形成，“穩地價、穩房價”調控效果顯現。

不過，需要關注的是，在當前調控大環境收緊及現金流壓力下，供給側民營企業集體“躺平”，需求側沈陽、長春等城市出臺政策托市與杭州等城市“打新”現象仍存，充分表明市場預期仍未趨穩。因此在第三輪集中供地中，主管部門如何穩定市場預期才是重中之重。