??2022年第32周

??2022年8月1日-2022年8月7日，迎來深圳、天津、濟南等城市年內第二批次集中出讓。在此影響下，重點監測城市的土地成交規模環比上周大幅上漲，但平均地價卻因主力成交城市的改變而大幅回落。市場熱度方面，由于深圳此次土拍熱度仍在高位，濟南、天津也在土地出讓門檻降低、供地結構優化等措施下土拍熱度較首輪回溫，因此本周重點監測城市的溢價率得以環比上漲。

??土地政策

??北京加快構建公租房等住房保障體系

??今年租賃宅地供應面積達300公頃

??8月5日，北京住建委正式發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2022）》。白皮書提到，在住房市場方面，北京將圍繞“三穩”目標，完善長效機制，推動住房租賃條例實施，促進市場平穩健康發展。根據北京2022年土地供應計劃，北京2022年計劃供應租賃用地300公頃，供應量仍在高位。中小城市方面，土地出讓政策仍以降門檻、去庫存為主，如金華磐安提出將適當控制商業地產規模，調整土地出讓繳納金方式、降低保證金繳納比例來減輕房企拿地壓力。

??土地供應

??供應建面延續低位運行

??三四線城市仍為供地主力

??供應方面。因重點城市第三輪集中供地多數暫未掛牌，致供應規模持續低位運行。據CRIC統計，重點監測城市總建筑面積僅為509萬平方米，環比下降35%，同比也有41%的降幅。各能級城市中，一二線城市供應規模仍在低位，出讓地塊多以商辦用地或非集中供地區域的宅地為主。不過，本周北京預掛牌了8宗涉宅用地，預計第三批集中供地也將在月內推出。在一二線城市供應量低位的背景下轄，三四線城市則仍是本周供地主力，泉州、汕尾、湖州等城市均有多宗土地推出，其中泉州于8月5日集中推出了14宗地，總建面超過100萬平方米，14幅地塊分別位于鯉城區、豐澤區、洛江區，將全部采用“限房價、限地價、搖號”方式拍賣出讓。

??土地成交

??三城完成年內第二輪集中出讓

??拉動成交建面環比上行

??成交方面。本周迎來深圳、天津及濟南等城市的第二輪集中土拍，因而重點監測城市的土地成交規模環比上周有所增加。具體而言，CRIC重點監測城市本周經營性用地總成交建筑面積為1250萬平方米，同環比均呈上漲趨勢。不過，成交金額卻因主力成交城市成交地塊價格較低影響而環比下降，總出讓金額為658億元。受此影響，本周平均地價也明顯回落，僅為5267元/平方米，較上周萬元以上的高位腰斬。

       分能級城市來看，二線城市成交建面增加較為突出，成交占比也因此上升至52%。一線城市由于深圳供地量不及上海導致本周成交面積大跌，總體量僅為164萬平方米，其中深圳完成了年內第二輪出讓，共成交14幅地，總成交建面達158萬平方米，廣州也成交2幅商業用地，成交建面不足10萬平方米。二線城市中，濟南、天津等集中土拍的城市成交量都在100萬平方米以上，此外成都、合肥因縣域有多宗土地成交、本周成交面積也相對較高。三四線城市中，徐州的成交體量最高，達163萬平方米，其余城市的成交面積多在50萬平方米以下。

??市場熱度

??深圳土拍高熱帶動溢價率進一步走高

??合肥縣域成為本周流拍主力

??市場熱度方面。本周重點監測城市的溢價率達5.3%，較上周上漲了1.1個百分點。溢價率的上升，主要受深圳較高的土拍熱度帶動。具體來說，深圳次輪集中供地成交14宗地，9宗觸及地價上限，成交溢價率達9%，雖較首輪土拍有所下降，但依舊處于22城中最高位。

??土地流拍方面。因本周有3個城市集中土拍，徐州、合肥縣域等也進行了大規模集中出讓，導致流拍幅數較上周明顯增加，重點監測城市的流拍率也因此上升至15%以上。結合流拍地塊所在區位來看，合肥縣域成為流拍主力，共有8宗地遭遇流拍。此外，深圳、天津等集中土拍的城市也各有2宗地遭遇流拍。不過，深圳地塊流拍主要是由于地塊素質較差，盈利空間較窄所致，而天津、合肥縣域等則多是由于樓市去化壓力較大導致房企拿地意愿不足，最終慘遭流拍。

??周度TOP5

??優質地塊競爭依舊激烈

??深圳次輪土拍5幅地搖號成交

??8月初，天津、濟南、深圳先后完成了年內第二輪集中土拍。由于地價相對較高的深圳此次供應量大增，并且南山前海、寶中、深圳北等熱點板塊均有優質土地出讓，因此深圳也成為本周成交總價榜和價格榜入榜主力。其中，成交總價最高的地塊為華潤置地拿下的深圳北A806-0401地塊，成交總價為79.69億元，成交單價最高的地塊為南山前海宅地，平均樓板價達42974元/平方米。

與此前土拍一樣，深圳次輪集中土拍仍保持了較高的競拍熱度。如單價榜中入榜的5宗地全部搖號成交，即在達到地價上限后競自持面積同樣到達了上限，房企拿地意愿十分強烈。這5幅地競爭激烈的背后，除了地塊素質較好外，項目的利潤空間也較為充足，如招商蛇口拿下的南山前海片區地塊在扣除配建面積后實際樓板價與毛坯限價之間的價差仍有4萬+元/平方米。

??重點地塊點評

??招商蛇口幸運搖中南山前海優質宅地

??地塊分析：

??8月初，深圳第二輪集中供地到期出讓。對比首批次集中供地來看，深圳第二輪土地供應量顯著上升，共出讓16宗宅地，總建筑面積達179.9萬平方米。最終，16宗地中2幅地因地塊自身素質較差而遭遇流拍，其余地塊全部順利成交，并且9宗觸及地價上限，土拍熱度仍相對較高。

??成交的14宗地塊中，競爭最為激烈的當屬南山前海的T102-0410地塊，在搖號階段還有8家房企及其聯合體參與，最終由招商蛇口幸運搖中，成交總價為51.29億元，平均樓板價達42974元/平方米。據地塊的地理位置來看，項目臨近聽海大道及前灣二路，距離地鐵5/9號線前灣站僅約400米，出行十分便捷，周邊配套也在逐步完善中。周邊樓市方面，地塊所在的前海片區一二手房倒掛明顯，因此片區內新房去化壓力較輕，如地塊臨近的前海潤峯府在11個小時內就售罄，就此來看，未來建成后項目的去化速度也有保障。盈利空間方面，在剔除移交和自持建面后，項目成交實際樓板價59398元/平方米，與毛坯限價107100元/平方米相比，價差高達47700元/平方米，盈利空間相當可觀。