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??— 熱點聚焦 —

??自2月份以來，杭州、蘇州、南京、成都、北京、廣州等多個重點城市2023年首輪土拍紛紛開啟。整體來看，隨著房企融資環境持續改善和房地產市場的整體回暖，市場信心正有序恢復，土地市場呈現點狀溫和復蘇態勢。

??— 熱點評析 —

??“多頻少量”“集中掛牌、分散出讓”特征顯現，核心地段優質地塊供應增加

??從供地規則來看，隨著2023年2月自然資源部對集中供地政策作出優化完善，重點提出：各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考；每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，詳細清單內的地塊在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告；商品房去化周期長、土拍流拍率高、市場需求明顯不足的城市、應當控制商品房用地的供應規模等，重點城市供地“多頻少量”“集中掛牌、分散出讓”的特征愈發顯著。如：成都3月22日成交4宗涉宅用地，另有31宗將于4月底前陸續出讓；廣州3月27日出讓2宗涉宅用地，另有6宗將于4月競拍；北京2023年首輪土拍也僅出讓2宗住宅用地等。

??從供地質量來看，整體處中上游水平，不乏核心地段優質地塊。如：杭州供應地塊以上城區和余杭區為主，核心地段地塊占比更高；蘇州以高新區和工業園區為主，其中園區一核心地塊以35650元/平方米的成交樓面價刷新園區地價紀錄；南京供應地塊涉及河西新城、南部新城、江寧高新區、溧水等區域，且均為純住宅地塊；北京昌平區朱辛莊CP01-0801-0028地塊由于體量相對較小、周邊交通商業等配套完善，受到42家開發商競逐，成為北京土拍市場有記錄以來參與企業最多的地塊。

??城市土拍冷暖差異顯著，民企在杭州、蘇州等部分城市參與度提升

??從土拍結果來看，多個城市土地市場熱度有所回升，如成都、蘇州、杭州、南京、南昌等城市，平均溢價率均超過7%，多宗地塊觸頂搖號成交。但也有部分城市土拍壓力依然較大，如鄭州10宗成交地塊幾乎均以底價成交，另有1宗地塊流拍，廣州2宗成交地塊均由地方城投以底價競得。同時，城市內區域差異同樣顯著，“觸頂搖號”與“底價成交”并存。如成都4宗成交地塊中，2宗觸頂、2宗底價；南京11宗成交地塊中，4宗觸頂、3宗低溢價、4宗底價；蘇州11宗成交地塊中，3宗觸頂、2宗低溢價、6宗底價。

??從參與房企來看，國企依舊是土地市場成交主力。如成都、鄭州、蘇州、南京首輪土拍中，國企土地成交金額占比分別達到98%、89%、77%、71%。部分城市民企參與度有所提升，如杭州民企土地成交金額占比達到48%，僅略低于國企成交金額占比；蘇州2022年第一批次集中供地土地均由國企競得，此次民企土地成交金額占比提升至23%等。

??部分城市回暖難掩土地市場整體仍低迷，市場企穩仍需政策持續發力

??根據CRIC統計數據，截至3月28日，2023年全國住宅用地及商辦用地累計成交2995宗，較上年一季度下降28.9%；成交面積約1.2億平方米，下降36.8%；成交金額約3008.3億元，下降33.8%。分能級看，一線城市成交面積同比降幅最低，二線城市成交金額同比降幅最低，三、四、五線城市成交面積和成交金額同比降幅均超過35%。

??盡管近期部分重點城市集中土拍出現回暖跡象，但底價成交、國企托底的特征依舊顯著，部分城市平均溢價率提升較大的主要原因在于優質地塊供應量的加大和總體供地規模的縮減，需理性看待。從全國范圍看，土地市場整體仍處于下跌通道，尤其是三、四、五線城市壓力更加顯著。此外，近期關于房地產稅改革試點話題再起。房地產稅作為地方的主要稅種之一，長遠看必將替代土地出讓收入成為地方政府重要的財政收入來源，但短期來看，無論是宏觀經濟環境、房地產市場現狀、居民稅負承受能力，還是房地產稅自身面臨的立法、征收等問題，都將在一定程度上限制房地產稅改革和試點進程。土地出讓收入客觀上短期內仍將是大部分城市重要的財政收入來源，對緩解地方債務負擔起著重要作用。因此，無論是從維穩樓市角度，還是防范化解地方債務風險角度，土地市場均需得到更多呵護，供需兩端政策仍需持續發力。