??導(dǎo) 讀 

??TOP100單月環(huán)比下降29%，同比微增；碧恒萬(wàn)單月環(huán)比下降23%，降速略低于行業(yè)；市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷，8月份將繼續(xù)走弱。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說(shuō)明

??今年是克而瑞編制中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再?gòu)膯我坏匿N售榜，到推出代表操盤(pán)能力的操盤(pán)榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來(lái)的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤(pán)。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤(pán)榜是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)。反映的是企業(yè)的營(yíng)銷和操盤(pán)能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)納入操盤(pán)口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年7月，TOP100房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。受上半年末企業(yè)業(yè)績(jī)沖刺影響，百?gòu)?qiáng)房企7月單月銷售規(guī)模較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。1-7月，TOP31-50梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，TOP50房企銷售權(quán)益金額門(mén)檻較去年同期提升較大。 

??另外，截止目前已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告。從企業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，今年房企整體利潤(rùn)規(guī)模在上了一個(gè)臺(tái)階之后進(jìn)入平穩(wěn)期。規(guī)模房企的利潤(rùn)表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，而中小規(guī)模房企未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力。 

??我們認(rèn)為，雖然7月房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上似有淡季不淡的錯(cuò)覺(jué)，實(shí)際市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。此次中央政治局會(huì)議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，釋放房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號(hào)。預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)將繼續(xù)走弱，9月特別是四季度之后隨著企業(yè)供貨的增加，百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售可能會(huì)有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。

??01 整體業(yè)績(jī)

??百?gòu)?qiáng)房企7月業(yè)績(jī)環(huán)比降低29%

??2019年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期。1-7月，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月，百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。單月操盤(pán)口徑和權(quán)益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。我們認(rèn)為，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”的預(yù)期不變。三四季度隨著企業(yè)供貨的增加，百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售會(huì)有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。

??02 上榜門(mén)檻

??TOP100房企權(quán)益金額門(mén)檻較去年持平

??2019年1-7月，除TOP10房企外，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門(mén)檻較去年同期都略有提升。其中，TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門(mén)檻為569億元和401.6億元，分別同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企權(quán)益金額門(mén)檻101.8億元，與去年同期基本持平。而TOP31-50梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門(mén)檻較去年同期大幅提升15.5%至279.7億元。

??03 企業(yè)表現(xiàn)

??標(biāo)桿上市房企增速20%，高于行業(yè)整體

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園7月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額590億元，累計(jì)業(yè)績(jī)4485.4億元，在操盤(pán)、全口徑、權(quán)益三大金額榜中繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首的位置。2019年以來(lái)TOP3龍頭房企提質(zhì)控速，規(guī)模增速持續(xù)放緩。1-7月，碧桂園、恒大的全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是，三家龍頭房企7月單月銷售規(guī)模在環(huán)比下降的同時(shí)，也顯著低于上半年的業(yè)績(jī)均值。 

??而對(duì)于TOP3之外的標(biāo)桿上市房企而言，這部分房企2019年至今的累計(jì)業(yè)績(jī)整體增速仍將近20%，強(qiáng)于行業(yè)整體。其中，世茂、遠(yuǎn)洋、越秀、中駿、禹洲、寶龍等房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^高。另外，保利、綠城、正榮、金茂、建業(yè)、首創(chuàng)等房企7月單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，較去年同期業(yè)績(jī)同比增幅較大。

??04 利潤(rùn)表現(xiàn)

??規(guī)模房企強(qiáng)者恒強(qiáng)

??企業(yè)整體利潤(rùn)增長(zhǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期

??截止目前，已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)告。我們認(rèn)為，相較于2018年同期房企利潤(rùn)水平的大幅增長(zhǎng)，今年企業(yè)整體的利潤(rùn)規(guī)模在上了一個(gè)臺(tái)階之后，進(jìn)入到一個(gè)平穩(wěn)期。 

??具體來(lái)看，規(guī)模房企的利潤(rùn)表現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，其中如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤(rùn)分別預(yù)期增長(zhǎng)59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元；金科、泰禾、藍(lán)光的歸母凈利潤(rùn)增速也在2018年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步提升。此外，融創(chuàng)、首開(kāi)、陽(yáng)光城等房企2019年上半年歸母凈利潤(rùn)增速則較去年同期和全年均有一定放緩，利潤(rùn)增長(zhǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。 

??而市場(chǎng)調(diào)整期下隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)也出現(xiàn)了一定分化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年預(yù)計(jì)盈虧的基本都是200強(qiáng)之外規(guī)模較小的房企。從長(zhǎng)期來(lái)看，特別是對(duì)于中小規(guī)模房企而言，未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力。如何平衡規(guī)模增長(zhǎng)與增長(zhǎng)質(zhì)量對(duì)經(jīng)營(yíng)者的管理能力也提出了更高的要求。

??05 企業(yè)融資

??二季度后收緊，下半年延續(xù)偏緊的融資環(huán)境

??2019年，房企第一和第二季度的融資情況有比較明顯的不同。其中，一季度的融資環(huán)境延續(xù)了2018年底以來(lái)適度寬松的態(tài)勢(shì)，使得整個(gè)一季度的房企融資出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，房企1月的融資額還達(dá)到了近兩年來(lái)的新高。而二季度以來(lái)，由于4月整體融資環(huán)境有所收緊，5月發(fā)布了23號(hào)文限制房企融資，房企融資規(guī)模有較為明顯的減少，融資成本也有顯著提升。預(yù)計(jì)隨著房企償債潮的到來(lái)，下半年房企的融資環(huán)境將以偏緊為主。

??06  市場(chǎng)預(yù)判

??表面上淡季不淡、實(shí)際市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷

??8月份將繼續(xù)走弱

??表面上看，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)似有淡季不淡的錯(cuò)覺(jué)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量環(huán)比下降11%，同比仍增長(zhǎng)2%。主要還是受延遲備案因素影響，6月底房企沖業(yè)績(jī)，大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。 

??具體而言，一線城市成交量環(huán)比全線回落，同比仍增長(zhǎng)21%，北京同比倍增。二三線城市成交量環(huán)比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環(huán)比高位回落，重慶、濟(jì)南等環(huán)比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調(diào)，長(zhǎng)沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。 

??實(shí)際上7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，3月份以來(lái)的“小陽(yáng)春”行情早已戛然而止，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，部分城市甚至開(kāi)始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。

??展望未來(lái)，中央政治局會(huì)議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，已然釋放房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號(hào)，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，8月份市場(chǎng)將繼續(xù)走弱。受此影響，房企正迎來(lái)真正的考驗(yàn)，建議堅(jiān)持“促銷售、抓回款”策略，不能靠天靠地，只能靠自己。