??導 讀 

??1、1月百強房企銷售仍低迷

??2、銷售門檻繼續(xù)大幅下降，企業(yè)分化加劇3、2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期是止跌

??榜單解讀

??前言：2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節(jié)假期再度迎來返鄉(xiāng)高峰、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場總體表現(xiàn)仍難挽去年來的頹勢，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)略顯平淡。

??市場層面，重點30城供應顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，典型城市環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。企業(yè)層面，TOP100房企1月僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。

??整體來看，全國商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，在2022年下調(diào)筑底。房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底。目前行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期是止跌。

??對企業(yè)來說，雖然2022年末以來融資渠道和融資環(huán)境有所改善，但在2023年的前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮。短期內(nèi)，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。一方面，要耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障。另一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。

??1

??1月百強銷售低迷

??業(yè)績不及去年同期

??2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節(jié)假期再度迎來返鄉(xiāng)高峰、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節(jié)期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場總體表現(xiàn)仍難挽去年來的頹勢。1月，TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。預計短期內(nèi)，市場的供求和成交不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

??2

??銷售門檻降幅顯著

??企業(yè)格局分化加劇

??2023年1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

??3

??1月春節(jié)返鄉(xiāng)、供需兩淡

??政策利好疊加+需求修復二季度或見轉(zhuǎn)機

??1月傳統(tǒng)成交淡季穿插春節(jié)假期，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)略顯平淡。重點30城供應顯著縮量，多數(shù)城市春節(jié)周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，環(huán)比下降41%，同比下降41%，與去年春節(jié)月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。

??分區(qū)域來看，長三角熱度走弱，僅滬杭等個別城市尚能保溫。上海、杭州仍保持7成左右去化率，改善盤支撐短期市場熱度。蘇州、寧波因個別網(wǎng)紅盤加推，結構性拉升平均去化率水平，整體市場運行平穩(wěn)。南京、無錫、常州持續(xù)走弱，成交低位徘徊，去化率均不足25%。

??大灣區(qū)僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續(xù)筑底行情。深圳1月4盤推新，整體去化率較上月提升20個百分點至39%，核心地段優(yōu)質(zhì)新房成交提速。廣州成交尚屬低位，1月成交環(huán)比“腰斬”，同比降幅也達47%，春節(jié)期間人員返鄉(xiāng)，來訪及認購量均有大幅回落。佛山、東莞、惠州、珠海供應積極性普遍較低，僅核心地段有少量新盤加推，去化率波幅較大，市場暫未實質(zhì)性回暖。

??環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，北京“一枝獨秀”，天津企穩(wěn)。北京疫后利好政策密集出臺疊加房企“小步快跑”加快推盤節(jié)奏，使得樓市活躍度明顯提升，剔除共有產(chǎn)權房之外，前20天的成交量已與12月持平。天津年末客戶信心明顯好轉(zhuǎn)，1月份案場轉(zhuǎn)化率在8%左右，恢復常態(tài)。濟南、青島樓市平穩(wěn)運行，暫無下探跡象。

??中西部地區(qū)持續(xù)分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動復蘇，居民信心逐步修復，重慶1月來訪量環(huán)比上漲7%，客群看房意愿上漲，武漢春節(jié)成交也略好于2022年同期。鄭州形勢最為嚴峻，市場尚屬筑底狀態(tài)，成交外冷內(nèi)溫，2023年預期低迷行情延續(xù)。

??總體來看，1月雖然疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預期，但是整體市場表現(xiàn)略顯平淡。恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，居民返鄉(xiāng)潮帶動蘇北、川渝個別三四線“看房熱”，但高能級城市除北京外普遍表現(xiàn)不佳，房企推盤放緩，營銷力度減弱，對成交提振作用較小。

??展望后市，我們認為，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M入收尾期，二季度整體市場有望回升。不同城市分化格局還將延續(xù)：核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或?qū)⑦M入需求透支后的短期瓶頸期，僅個別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當前市場已出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，無論是來訪、認購都將保持小幅回升態(tài)勢。而弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復，若后期房企以價換量政策延續(xù)，成交還有進一步增長的可能。而對于蘇北、川渝等個別三四線城市雖然疫情放開刺激短期返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放，但持續(xù)性仍存疑。

??4

??2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期是止跌

??整體來看，全國商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運行之后，在2022年下調(diào)筑底。1月17日，國家統(tǒng)計局公布了2022年國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。2022年全國商品房銷售金額13.33萬億元、商品房銷售面積13.58萬平方米，同比分別下降了26.7%和24.3%。同時，房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也均降至谷底。預計在宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生明顯扭轉(zhuǎn)、銷售回暖之前，房企的投資都將延續(xù)非常謹慎的態(tài)度。目前行業(yè)下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀預期是止跌。

??5

??2023年前三季度償債潮需警惕

??2022年末，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心。信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認。

??穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳疲雵蠹皟?yōu)質(zhì)民企將顯著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍將迎來一波大規(guī)模的償債潮，其中逾7成屬于民營房企。由于2021年以來房企發(fā)債量長期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態(tài)。且相對于央國企而言，民營房企需更注意謹慎應對。

??整體來看，目前短期內(nèi)，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。一方面，受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。另一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。