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??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節假期再度迎來返鄉高峰，鐵路客流繼續保持回升態勢：

??1月21日至27日，全國鐵路發送旅客5017.4萬人次，日均發送716.8萬人次，同比增長57.0%，恢復至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來返程客流高峰，連續2天突破千萬人次。

??雖然春節期間返鄉客流迎來高峰，但“返鄉置業”整體卻不容樂觀，CRIC監測數據顯示，40個重點城市在春節周成交量僅為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比，降幅也達到了3成以上。

??同時，據克而瑞研究中心《2023春節職業調查問卷》結果顯示，在“今年春節不打算買房的原因”一項中，近三成受訪者認為：房價仍有下降空間。

??由此可見，2023年開局依舊很“難”。

??2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開。提出，2023年房地產工作要以“增信心、防風險、促轉型”為主線，促進房地產市場平穩健康發展。

??會議指出，2023年要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

??在此之前，2023年1月5日，央行、銀保監會、住建部三部委同日表態松綁政策，“降首付降利率”。

??然而，2023年至今的這些托市政策，對于購房者的刺激作用依然有限。

??2023年1月16日至28日期間，克而瑞研究中心發布《2023春節置業調查問卷》，從問卷調查結果來看，僅15%的受訪者表示在春節期間有置業計劃，37%的受訪者持觀望態度。

??在“今年春節不打算買房的原因”一項中，31%受訪者認為：“房價仍有下降空間，再看看”。同時，認為“首付不夠，收入降低，月供壓力大”占比達30%。

??由此可見，首付不夠以及認為房價仍有下降空間成為了受訪者中不買房最主要的原因，目前購房者觀望情緒依然濃重。

??具體到房價情況來看，在“您現在所在的城市房價水平”一項中，僅16%的受訪者認為“可以承受”，47%的受訪者認為房價“太高”或者“還需要奮斗5-10年”。

??調查問卷的受訪者雖然有限，但一葉知秋，對市場來說也有一定的參考意義。從2023年“返鄉置業”情況來看，整體市場情況確實不容樂觀。

??2023年春節假期房企推盤積極性普遍不高。

??雖然疫情管控已經全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長沙、梅州等少數熱點城市在2023年1月21日-1月27日春節期間供應量達2萬平方米以上，多數城市均近乎于0供應。

??結合春節前一周來看，累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀，CRIC監測數據顯示2023年1月14日-1月27日，40個重點城市新增供應量僅為306.9萬平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對比，降幅也在45%左右。

??受房企推盤積極性較低影響，2022年春節樓市成交尚未止跌。CRIC監測數據顯示，40個重點城市在春節周成交量僅為35.7萬平方米，環比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。

??細化到日度變化，2023年春節前一周成交量開始波動下行，春節周降至低位，自年初二開始，日度成交基本創2019年以來同期新低。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，雖然春節周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。

??二線成交表現略顯遜色，9個典型城市春節周成交僅為7.1萬，環比下降86%，同比降幅也達到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。

??三四線“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，28個三四線城市環比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??微觀項目層面，我們調研了35個城市春節期間熱銷項目，可以看出，96個熱銷項目中有63個位于三四線城市，占比高達66%，核心一二線城市項目去化表現顯著不及三四線城市。

??具體來看，一二線城市北京、成都等熱銷項目主要集中在供應稀缺、配套健全的核心片區，以改善項目居多，項目走量較佳。

??以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號線（在建）與12號線（在建）雙軌交匯，春節期間銷售套數達到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛迪、凱文等17所國際學校資源而保持了較好的項目流速。

??目前來看，居民購房開始復歸理性，逐步回歸為自住需求為主導，熱銷戶型主力面積段集中在90-130平不等。

??而蘇北、川渝等三四線城市因疫情管控全面松綁迎來了“返鄉置業”高潮，疊加部分開發商以低首付、特價房、大折扣等多重優惠讓利購房者，促使多個項目春節期間去化套數均在10套以上。瀘州金科美院、資陽武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽武城錦繡年華首付可分期，通過引入第三方借貸公司，首付低至1萬起。

??其中蘇北三四線城市折扣和讓利幅度不及川渝，多以抽獎、紅包雨、送年貨、送車位優惠券等為主。

??據CRIC調研，春節假期期間，徐州在售項目普遍到訪量和認購量上升，剛需購房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項目，12月末新加推72套房源，至春節期間已去化過半。值得一提的是，該項目已收回先前折扣，銷售均價由1.2萬元/平方米回升至1.4萬元/平方米，后續還將加推精裝房源。又如弘陽天卿項目，春節及節前一周完成認購約20套，與此前單月認購量相當。

??綜合來看，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節樓市激起太大的浪花，除了少數二三線城市房企仍保持較高的推盤熱情之外，多數城市推盤積極性不高，核心一二線城市項目去化表現不及三四線城市。

??而三四線城市春節期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續性存疑。

??基于此，我們認為，2023年行業規模的樂觀預期便是止跌，供應稀缺、配套健全的改善盤仍將是成交主力，而隨著房企利潤空間的收窄，以價換量終究難以為繼，整體房價也將進入持穩階段。