??隨著地產行業步入白銀時代，行業集中度不斷上升帶來兩極分化加劇，利潤空間的壓縮促使房企紛紛謀“變”，兼并收購(下文簡稱“收并購“)作為一種高效的資產重組方式而被廣泛應用。這主要是基于：一是可較穩妥地擴大規模，開辟新市場；二是可帶來多重資源整合，提升企業競爭力；三是可通過收購其他領域公司，拓展行業發展空間；等等。

??那么，房地產行業收并購呈現怎樣的態勢？哪些標的比較受關注？未來的趨勢又將是怎樣？本文正是基于行業收并購的歷史數據，為大家一一解惑。

??1、歷年總體情況：交易總額只升不降，交易完成率呈下滑趨勢

??交易數量：參與總數于2015年升至最高，交易完成率呈下滑趨勢。從2008年至2016年1-10月的收并購交易數量來看，行業收并購的參與案件(包括進行中、完成、失敗、傳言)步入高峰期的時間是2014年，而2015年是交易數量最多的年份，為311個。另外，值得關注的是，從各年的完成率來看，歷年呈現下滑的趨勢。除了2008年、2009年、2010年完成率在85%以上，其余年份均在50%上下，2015年以來呈現直線下滑，滑落至30%以下。另外，不難發現，行業進入調整期的2009年、2013年是收并購完成率的拐點年份，這說明在行業進入低迷期或者調整期，是收并購交易容易達成的最佳時期。

　　交易額：14年創年度最高值，歷年交易額呈上升趨勢。從交易額來看，高峰期出現在2014年，2014年行業收并購的參與案件(包括進行中、完成、失敗、傳言)的交易額較2013年大幅增長120%。究其原因，2014年交易額的大幅增長除了收并購數量的增長以外，隨著近年來房地產行業土地、物業等資產屬性的不斷增值讓收并購的交易額也在逐年增加。2014年整體收并購事件的平均交易額突破10億元(人民幣，下同)，為10.73億元，盡管15年平均交易額有所下滑，但之后2016年又有提升，年平均交易額或能突破20億元。這說明行業內的收并購交易額只升不降已成定勢。

　　標的：房地產類依然是主流，多元化類或有望上升。從歷史數據來看，房地產開發類是交易標的主要組成部分，交易數量和金額的占比分別高達50%和48%。房地產開發企業之間的收并購交易盛行說明目前堅守主業的房地產企業仍是主流企業，且隨著行業銷售集中度的不斷提升，未來該種類別占比依然會是主導。除房地產類以外，由于房地產行業屬于資本密集型行業，故金融類標的較受關注，相對其他標的占比暫時領先。另外，基于房地產開發上下游的酒店商業、建筑工程、物業、物流等為主導的主流多元化類也受到房企青睞。再者，近年來，影視與文化的收并購也比較盛行，部分企業加碼該領域的標的試圖發展多元化的萬達。最后，隨著互聯網時代來臨，房企借助收并購互聯網公司為其解決互聯網技術方面的問題，也是當下不少房企所選的標的之一。

　　2、2016年：收并購數量或有減少，多元化交易額有所上升

　　2016年以來，發生在典型房企之間的整合并購較多，主要體現在：一方面，以中海、中信等國企代表紛紛進行整合，優化各自發展戰略，提升整體效率；另一方面融創等擴張欲望較強的房企通過收并購開項目公司，拓展市場規模。除此以外，萬達、遠洋等企業，多元化業務擴張的收并購數量也很積極，如萬達旗下萬達院線今年以來于全球大手筆“買買買”一直不斷，收購了多家電影院線企業。

　　從整體交易來看，收并購數量或有減少，交易額上升明顯。從2016年1-10月份的情況來看，收并購參與案件數量(包括進行中、完成、失敗)出現大幅銳減，1-10月僅123個，較同期大幅減少49%。而2016年1-10月收并購交易額卻有所提升，較上年同期上升了24%，全年交易額很可能超越2015年，有望成為有史以來收并購交易額最高的年份。我們認為并購數量的變少主要有以下原因：一來，上年留存未完成的交易較多；二來，隨著行業規模變大，資源集中度不斷加強，企業之間收并購交易數量也會減少，三是受房企主觀意愿的影響，部分房企尤其是小企業，對行業持謹慎觀望態度，參與收并購的意愿減退。16年收并購交易額的上升主要是今年來交易額占比較大主要是大企業之間的業務收購與整合、國外企業/大宗資產收購等如萬科456億元收購前海國際100%股權，中海出資310億元并購中信住宅開發業務；國外如萬達集團230億元收購傳奇影業100%股權，另外，借殼上市的收并購也是一大筆交易額，如中房向忠旺集團以發行股份的方式支付282億收購其100%股權，助力忠旺集團借殼中房實現A股上市。

　　圍繞房地產上下游拓展，房企加碼多元化領域標的。據2016年1-10月份的數據顯示，房地產開發交易標的數量和金額占比都有所上升，較上年同期上升了近11個百分點和14個百分點。原因是今年出現不少大型國企之間的整合，以及像萬科收購前海國際這種上百億的收并購事件。文化娛樂在今年1-10月份的總體交易金額占比均有明顯的提升，較上年上升近12%。這主要受大型房企轉型的影響，如萬達轉型多元化，今年大手筆進軍影視、娛樂等產業。總體來看，除房地產開發和其他以外，今年1-10月金融、酒店商業、物業、文化娛樂、建筑工程與裝潢、互聯網與信息技術、物流幾個多元化大類合計數量和金額占比均較15年提升了近10個百分點。我們預計，未來隨著房地產開發市場容量見頂，圍繞房地產上下游或基于房企自身資源情況的多元化業務收并購交易或將再度提升。

　　3、總結與展望：收并購難度只升不降，“大魚吃小魚，小魚吃蝦米“現象或將延續

　　從以上數據分析我們得出如下結論：

　　從歷年收并購數量/金額來看：交易額在上升，而完成率卻面臨下滑；

　　從收并購標的種類來看：房地產類依然是主流，多元化類或有望上升：

　　從參與收并購的企業來看：不少成長型房企借收并購之手實現擴張，大型房企偏好大額標的。

　　收并購項目并非如公開市場競價拿地那樣簡單，其復雜博弈過程收購達成期間會比較長，對于房企而言并非易事。但房企也可抓住客觀有利條件，實現短期內一蹴而成，尤其是當行業處于調整期。另外，受政策影響，國企之間的整合也是當下一個契機，想在此輪政策利好下有所收獲的房企要不斷完善自身各方面的能力，如企業運營能力、資產儲備、品牌建設等等。

　　最后，如果不考慮企業其他優勢，僅從交易成本的角度來看，歷史數據顯示房地產行業收并購單項目的交易額是上升的，且其趨勢十分明顯。這對于企業而言，加大了收并購的資金門檻，收并購難度將不斷增加。由此，行業內“大魚吃小魚，小魚吃蝦米“現象或愈加明顯，對于那些風險承受能力弱的企業，很可能將成為標的。