??緊縮調(diào)控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

??10月份，一、二城市調(diào)控全面升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次迎來了“限購(gòu)潮”。受此影響，大部分熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。土地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)降溫，月內(nèi)平均溢價(jià)率、地王數(shù)量等指標(biāo)均有所下滑。

??由于限購(gòu)令的“回歸”削減了需求基數(shù)，限貸的升級(jí)加大了購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)將有越來越多購(gòu)房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場(chǎng)成交至少會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：民間投資增速加快，居民房貸比重回落

??政策：調(diào)控以“四限”為綱，以強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序相輔佐

??樓市：鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

??房?jī)r(jià)：中住288指數(shù)漲幅放緩，合肥等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅回落

??土地：成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價(jià)率高位回落至57%

??【圖說樓市】

??供應(yīng)：環(huán)比減少24%，一線城市環(huán)、同比皆銳減超六成

??成交：環(huán)比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

??庫(kù)存：超7成城市庫(kù)存仍在下降，但多數(shù)城市消化周期上升

??成交結(jié)構(gòu)：中等戶型占比上升，京滬中高檔產(chǎn)品成交占比回落

　　【研究視點(diǎn)】

　　緊縮調(diào)控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

　　10月份，一、二城市調(diào)控全面升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次迎來了“限購(gòu)潮”。受此影響，大部分熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。土地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)降溫，月內(nèi)平均溢價(jià)率、地王數(shù)量等指標(biāo)均有所下滑。

　　本月地方調(diào)控新政迅速蔓延，其中17個(gè)城市明確施行限購(gòu)政策。從調(diào)控細(xì)則來看，作為限制需求入市的最有效手段，“限購(gòu)、限貸”成為了本月調(diào)控的關(guān)鍵詞，典型如南京、蘇州將二套房首付最高提升到8成，達(dá)到歷史最高水平；為直接干預(yù)過快上漲的房?jī)r(jià)，預(yù)售證的“限價(jià)令”在更多城市蔓延開來，其中東莞、惠州等投資性需求較多的三線城市不僅“限漲”，還要求“限跌”；為了控制住地價(jià)水平的過快上漲，“控地價(jià)”新政也在更多的城市得以執(zhí)行， 如福建、佛山、東莞、珠海等省市均在月內(nèi)宣布了“限地價(jià)、競(jìng)配建”的調(diào)控新政。

　　在密集的政策調(diào)控下，市場(chǎng)成交未能延續(xù)9月份的回暖勢(shì)頭，10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市成交量顯著下滑，如濟(jì)南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過五成；但也有少數(shù)城市出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，新政出臺(tái)后迎來購(gòu)房者的集中入市，如南昌、惠州十月份成交量環(huán)比漲幅均超過3成，并創(chuàng)下今年新高。

　　土地市場(chǎng)方面，市場(chǎng)預(yù)期中的成交高峰期并未到來，全國(guó)土地成交面積降至今年以來新低，主因多個(gè)城市土地政策有所調(diào)整，在很大程度上影響了地方政府供地計(jì)劃。受土拍資金監(jiān)管加嚴(yán)、土地限價(jià)令等政策影響，熱點(diǎn)一、二線城市土地成交明顯降溫，地王數(shù)量大幅縮減，溢價(jià)率迎來高位回落。

　　由于限購(gòu)令的“回歸”削減了需求基數(shù)，限貸的升級(jí)加大了購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)將有越來越多購(gòu)房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場(chǎng)成交至少會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位。尤其對(duì)于南京、蘇州、廈門等調(diào)整土地出讓條件，要求超限價(jià)土地現(xiàn)房出售的熱點(diǎn)城市而言，明天下半年市場(chǎng)推貨節(jié)奏將面臨挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)成交量下滑將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

　　但從中長(zhǎng)期來看，由于國(guó)內(nèi)遷徙性購(gòu)房需求仍未得到滿足，我們認(rèn)為商品房市場(chǎng)成交仍將保持穩(wěn)步發(fā)展，部分城市也有再度升溫的可能。特別是熱點(diǎn)城市，中長(zhǎng)期市場(chǎng)仍將維持“規(guī)模擴(kuò)容、價(jià)格穩(wěn)升”的局面，原因也不難理解，首先限購(gòu)令并不會(huì)真正滅失購(gòu)房需求，實(shí)質(zhì)上只是購(gòu)房者入市時(shí)機(jī)延后；其次，目前高企的地價(jià)已經(jīng)成為房?jī)r(jià)有力支撐，在成本側(cè)限制了房企下調(diào)房?jī)r(jià)的空間；最后，增加供應(yīng)雖已成為共識(shí)，但大多數(shù)城市只是從“供不應(yīng)求”向“供求平衡”轉(zhuǎn)變，量?jī)r(jià)同漲的市場(chǎng)規(guī)律仍將延續(xù)。

　　【01 經(jīng)濟(jì)】

　　民間投資增速加快，居民房貸比重回落

　　三季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好。M1、M2“剪刀差”進(jìn)一步收窄，資金脫虛入實(shí)意愿加強(qiáng)。

　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，民間投資增速加快

　　三季度全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)延續(xù)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值529971億元，同比增長(zhǎng)6.7%，增速與今年一、二季度持平。其中，前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比上半年加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；隨著全球大宗商品回暖及國(guó)內(nèi)去產(chǎn)能的推進(jìn)，9月份工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格(PPI)同比上漲0.1%，自2012年3月以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。物價(jià)處于相對(duì)低位運(yùn)行，前三季度居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅較上半年收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；9月當(dāng)月CPI同比上漲1.9%，較上月加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，全國(guó)固定資產(chǎn)投資426906億元，同比名義增長(zhǎng)8.2%，增速比上半年回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，但9月當(dāng)月投資增長(zhǎng)9.0%，增速已連續(xù)2個(gè)月加快。其中，民間投資261934億元，增長(zhǎng)2.5%，比1-8月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，占全部投資比重為61.4%。

　　房地產(chǎn)方面，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長(zhǎng)5.8%，增速比上半年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-8月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)5.1%。房屋新開工面積122655萬平方米，同比增長(zhǎng)6.8%，其中住宅新開工面積增長(zhǎng)6.7%。總體來說，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)仍在高位運(yùn)行，但隨著國(guó)慶期間樓市調(diào)控政策的接連出臺(tái)，四季度行業(yè)形勢(shì)下滑已不可避免，同時(shí)房地產(chǎn)投資的下滑也將進(jìn)一步加大全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力。

　　2、中長(zhǎng)期貸款比重回落明顯，M1、M2剪刀差進(jìn)一步收窄

　　9月，M2同比增速11.5%，較8月小幅回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，信貸回升和央行公開市場(chǎng)操作加碼助力M2回升。M1同比增長(zhǎng)24.7%，增速小幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，基數(shù)效應(yīng)繼續(xù)影響M1同比回落。M1和M2同比增速“剪刀差”進(jìn)一步縮窄至13.2%，資金脫虛入實(shí)意愿進(jìn)一步加強(qiáng)，企業(yè)堆積現(xiàn)金的局面有所改觀。隨著基數(shù)增加和政府財(cái)政存款的回升，預(yù)計(jì)M1、M2 “剪刀差”將繼續(xù)收窄。

　　9月新增貸款1.22萬億元，超過市場(chǎng)平均預(yù)期的1萬億元;較上月增加2713億元，較去年同期增加1700億元。人民幣貸款大增帶動(dòng)社融規(guī)模環(huán)比繼續(xù)增加, 9月新增社融總量達(dá)1.72萬億，環(huán)比多增2503億。新增居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)高位運(yùn)行，達(dá)到5741億，但占比由8月份的約56%降至約47%，出現(xiàn)明顯回落。隨著10月初樓市調(diào)控，未來居民貸款下降是大概率事件。隨著未來居民貸款的回落，新增社融整體規(guī)模也會(huì)有所下降；但隨著企業(yè)盈利的逐漸改善，將繼續(xù)引導(dǎo)資金進(jìn)一步回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的社融規(guī)模仍將保持高位。

　　【02政策】

　　調(diào)控以“四限”為綱，以強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序相輔佐

　　自9月30日起的短短十日內(nèi)，全國(guó)共有22個(gè)城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，其中17個(gè)城市明確施行限購(gòu)政策，部分城市更是在原來限購(gòu)的基礎(chǔ)上升級(jí)調(diào)控力度，即使沒有限購(gòu)的城市，也在預(yù)售證審批、企業(yè)拿地及融資等方面直接干預(yù)市場(chǎng)。去庫(kù)存方面，國(guó)務(wù)院推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，地方層面，河南省出臺(tái)去庫(kù)存方案，福州是加快去商辦庫(kù)存，無錫則補(bǔ)助20%購(gòu)房契稅。

　　1、樓市調(diào)控新政密集發(fā)布，但長(zhǎng)期影響有限

　　此輪調(diào)控涉及城市較廣，既包括北京、合肥、南京和蘇州這類熱點(diǎn)一、二線城市，也有無錫、珠海、中山等三、四線城市。限購(gòu)是本次調(diào)控新政出現(xiàn)頻率最高的政策之一，先后共有17各城市施行限購(gòu)，其主要集中表現(xiàn)在多數(shù)城市限購(gòu)范圍主要集中在中心區(qū)域、本地戶籍限購(gòu)2套房而非本地戶籍限購(gòu)一套房及個(gè)別城市分面積段限購(gòu)等。總體來說，此輪限購(gòu)政策力度較為溫和。除限購(gòu)?fù)猓鄶?shù)城市將首套房首付比例提高至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，武漢更是明文規(guī)定外地人二套房停貸。個(gè)別城市限貸政策愈加嚴(yán)苛，如北京二套房為非普通自住房，首付比例不低于70%；蘇州和南京首付比例更是大幅提升至80%。造成當(dāng)下熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲很重要的因素便是土地供應(yīng)不足，此番新政多個(gè)城市分別在加大土地供應(yīng)力度及通過盤活存量用地等方面增加土地供應(yīng)量，如合肥要求今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭(zhēng)全年全市居住用地供應(yīng)超10000畝，土地供應(yīng)力度不可謂不大。

　　但由于目前造成樓市量跌價(jià)不跌的原因不再是以往的居住需求，而更多的是房產(chǎn)已成為全社會(huì)資產(chǎn)保值增值的工具，投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場(chǎng)迅速抬升了熱點(diǎn)一、二線城市市場(chǎng)熱度。加之寬松的信貸環(huán)境，本輪調(diào)控新政，在短期內(nèi)會(huì)對(duì)樓市成交起到立竿見影的效果，但難以形成長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整周期。

　　2、因城施策去庫(kù)存，商辦去庫(kù)存壓力不減

　　中央層面，國(guó)務(wù)院印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，主要目標(biāo)是提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率及推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，按照方案中的標(biāo)準(zhǔn)，除重慶、天津、南京等少數(shù)城市外，大部分二線城市如蘇州、杭州都達(dá)不到“特大”級(jí)別，購(gòu)房落戶、投資納稅落戶等政策均將叫停。

　　地方層面，河南省出臺(tái)去庫(kù)存方案，按照分區(qū)域施策，分類調(diào)控原則針對(duì)不同城市實(shí)施不同土地供給政策，旨在均衡發(fā)展省內(nèi)各轄市房地產(chǎn)市場(chǎng)。福州通過給予商辦項(xiàng)目房?jī)r(jià)補(bǔ)貼等措施促進(jìn)商辦物業(yè)的去庫(kù)存。無錫在國(guó)慶出臺(tái)“限購(gòu)”政策后再出購(gòu)房補(bǔ)貼新政，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)的同時(shí)，也增加了開發(fā)商的投資積極性。值得注意的是是，地方層面的去庫(kù)存政策中，均提到了商辦去庫(kù)存，目前商辦去庫(kù)存壓力依舊較大。

　　【03 樓市】

　　鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

　　十月伊始，熱點(diǎn)城市收緊政策接二連三出臺(tái)，總體來看，政策密集出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，購(gòu)房者觀望情緒加碼，多數(shù)城市在供應(yīng)、需求兩端均較為低迷。尤其是部分出臺(tái)政策的熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同、環(huán)均有所下滑，而蘇州、鄭州成交則下滑顯著。在需求基數(shù)減少、購(gòu)房成本增加之下，成交將持續(xù)下滑。

　　1、供應(yīng)：環(huán)比減少24%，一線城市環(huán)、同比皆銳減超六成

　　10月，房企推盤量大幅減少，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%，尤其是多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應(yīng)同環(huán)比全部下滑，廣州供應(yīng)量環(huán)比銳減72%，而45萬平方米的供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于今年以來的平均值；二、三線城市整體供應(yīng)為2070萬平方米，環(huán)下滑18%,僅6個(gè)城市供應(yīng)量環(huán)比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應(yīng)量處于相對(duì)低位。相比之下，大部分城市供應(yīng)量均同、環(huán)比下跌，佛山、常州跌幅超過6成。值得注意的是，鄭州10月供應(yīng)量雖環(huán)比下滑19%，但絕對(duì)量依舊處在較高位置，同比漲幅仍高達(dá)187%，這與政府要加大供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格的政策導(dǎo)向不無關(guān)系。

　　2、成交：環(huán)比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

　　在部分城市成交回暖后，10月多城政策頻出，政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐漸放大， 10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，部分城市成交規(guī)模均不及今年月平均值。但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

　　其中，一線城市成交量環(huán)比下滑9%，近期北、上、廣、深均出臺(tái)樓市新政，尤其是北京，9月30日出臺(tái)新政之后，成交量環(huán)比下跌4成，同比下滑6%。上海在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲執(zhí)行“3.25”新政以及嚴(yán)查資金之下，成交環(huán)則比下滑18%。另外，深圳在“限購(gòu)”、“限貸”升級(jí)之下，成交量卻環(huán)比增長(zhǎng)5成，同比下滑12%，一方面是此前基數(shù)較低，另一方面是“末班車”效應(yīng)所致。相比之下，廣州表現(xiàn)亮眼，成交保持上升勢(shì)頭同時(shí)再創(chuàng)新高，達(dá)到180萬平方米。二、三線城市成交較為分化， 26個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅共計(jì)成交2870萬平方米，環(huán)比下跌16%，同比上漲14%，仍有7成城市成交量高于今年月平均水平。

　　具體來看，除一線城市以外，二、三線近20多個(gè)城市在三季度末出臺(tái)“限購(gòu)”、“限貸”政策，短期來看，政策出臺(tái)后多數(shù)城市成交應(yīng)聲下跌，僅部分城市成交上漲，城市間分化顯著。第一，濟(jì)南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅較大，跌幅基本均在5成以上，蘇州在此前政策疊加之下，成交量?jī)H為41萬平方米，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)下近一年新低，而鄭州在新政出臺(tái)后，大多數(shù)樓盤選擇封盤，成交規(guī)模僅高于今年2月份，為今年次低。另外，例如南京、佛山、杭州成交環(huán)比皆有不同程度下滑。第二，南昌、南寧政策對(duì)市場(chǎng)影響平平，南昌10月成交量同、環(huán)比漲幅均超過5成，成交量創(chuàng)下單月成交新高，僅在政策發(fā)布當(dāng)日和次日，成交已經(jīng)突破35萬平方米；南寧10月成交106萬平方米，環(huán)比上漲32%，成交為今年以來最高值，但同比較去年略低4%。第三，沒有出臺(tái)新政的城市走勢(shì)不一。成都、寧波、天津市場(chǎng)成交持續(xù)上漲，長(zhǎng)沙、沈陽、長(zhǎng)春等城市成交環(huán)比下跌，長(zhǎng)沙在9月成交走高后回落至正常水平，沈陽、長(zhǎng)春則受制于高庫(kù)存。

　　總體來看，國(guó)慶新政密集出臺(tái)之后，熱點(diǎn)城市基本均受其影響，供應(yīng)萎縮之下，成交量均有較大幅度下滑，僅個(gè)別城市因“末班車效應(yīng)”導(dǎo)致成交增長(zhǎng)。短期來看，“限購(gòu)”“限貸”對(duì)市場(chǎng)起到一定震懾作用，未來成交量繼續(xù)下滑為大概率事件。

　　3、庫(kù)存：超7成城市庫(kù)存仍在下降，但多數(shù)城市消化周期上升

　　10月多數(shù)城市供求比均有所下降，僅南京、廈門、長(zhǎng)春、武漢等7個(gè)城市供求比在1之上，鄭州更是到達(dá)2.2；而北京、廣州、南昌、佛山等城市供求比僅為0.3，市場(chǎng)供遠(yuǎn)小于求。盡管成交下滑，但基于多數(shù)城市供求比仍小于1，重點(diǎn)城市庫(kù)存并未明顯增加，超過七成城市庫(kù)存環(huán)比下降，其中上海、南昌庫(kù)存環(huán)比降幅分別為27%和22%，僅深圳、成都等城市同比增長(zhǎng)。

　　重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少。一線城市中僅北京環(huán)比上漲，而深圳隨著成交回暖，消化周期降至16.9個(gè)月。二、三線城市中，此前熱點(diǎn)城市如南京、廈門等消化周期環(huán)比上升，南京10月下滑周期為2.2個(gè)月，環(huán)比上漲23%，同比仍就下滑近6成，按照2.2個(gè)月的消化周期來看，當(dāng)前市場(chǎng)仍是一房難求。

　　4、成交結(jié)構(gòu)：中等戶型占比上升，京滬中高檔產(chǎn)品成交占比回落

　　從價(jià)格段分布看，本月北京、上海中高檔產(chǎn)品占比回落，深圳中檔以下產(chǎn)品成交占比接近零點(diǎn)。上海中高檔產(chǎn)品成交占比環(huán)比下降了4個(gè)百分點(diǎn)。北京中檔產(chǎn)品成交占比上升，成為本月成交占比最大的一類產(chǎn)品；深圳中低檔產(chǎn)品成交占比持續(xù)回落，本月低檔、中低檔產(chǎn)品成交占比合計(jì)只有1%。

　　從面積段結(jié)構(gòu)看，中等戶型成交占比持續(xù)增加，深圳大戶型產(chǎn)品成交占比大幅回落。本月上海144-200平方米產(chǎn)品成交占比下滑，而200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比相應(yīng)上升；北京120-144平方米、200平方米以上面積段成交占比均有不同程度上升，其余面積段占比相應(yīng)回落；深圳200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比大幅下滑，本月成交占比僅1%。

　　5、小結(jié)：四季度成交下滑不可避免，未來仍需關(guān)注信貸層面

　　四季度伊始，市場(chǎng)成交未能延續(xù)9月份回暖勢(shì)頭，在密集政策調(diào)控下，多數(shù)城市供應(yīng)、成交均出現(xiàn)不同程度下滑，尤其是已經(jīng)出臺(tái)政策熱點(diǎn)城市，成交量下滑顯著，但南昌、惠州、深圳等城市在新政之下成交仍延續(xù)上漲勢(shì)頭，這與政策出臺(tái)后購(gòu)房者集中入市不無關(guān)系。整體來看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)高位回落的勢(shì)頭。

　　考慮到國(guó)際環(huán)境等因素貨幣政策不會(huì)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒“的地價(jià)、房?jī)r(jià)，一旦地價(jià)沒有明顯回落，預(yù)計(jì)接下來還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。因此，整體來看，四季度成交下滑已成定局，絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。限購(gòu)令的“回歸“直接削減了需求基數(shù)，限貸升級(jí)則加大購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)購(gòu)房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往深圳和蘇州市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，一旦調(diào)控到位，接下來成交絕對(duì)值會(huì)保持一到兩個(gè)季度的低位。

　　【04 288指數(shù)】

　　中住288指數(shù)漲幅放緩，合肥等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅回落

　　2016年10月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1265.4點(diǎn)，指數(shù)較上月上升17.4點(diǎn)，環(huán)比上漲1.39%，漲幅較上月縮小0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅為14.83%。

　　全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的區(qū)域數(shù)為7個(gè)，較上月減少2個(gè)。而天津、上海、北京、福建省、湖北省、新疆維吾爾自治區(qū)、浙江省、江蘇省、廣東省、西藏自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、湖南省、安徽省、山東省、海南省、吉林省、河南省、江西省、遼寧省和重慶等24個(gè)省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比有小幅上升。

　　月內(nèi)限購(gòu)、限貸政策在一、二線城市的大面積鋪開，大大提高了投資性需求的購(gòu)房門檻，而“限價(jià)令”政策的蔓延，更是直接限制了房?jī)r(jià)繼續(xù)上升空間。受此影響，熱點(diǎn)城市樓市明顯降溫，案場(chǎng)來電來訪量顯著下滑，288房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅明顯收窄。

　　分城市能級(jí)來看，一線城市本月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅都低于2%，各市房?jī)r(jià)增速均現(xiàn)回落，其中上海房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)變動(dòng)最大，環(huán)比增幅跌至1.09%，較9月份下降了2.85個(gè)百分點(diǎn)；深圳房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)最低，僅較上月環(huán)比上漲0.04%；廣州則成為了房?jī)r(jià)增速最快的一線城市，房?jī)r(jià)環(huán)比增速達(dá)到了1.77%。

　　二線城市方面，本月超過半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)下滑。合肥環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)大幅回落，本月環(huán)比增幅僅為1.36%，較10月份下滑4.02個(gè)百分點(diǎn)，南京、廈門、天津、福州等三季度市場(chǎng)火熱的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也出現(xiàn)較大下滑，降幅均在2個(gè)百分點(diǎn)以上；而呼和浩特、哈爾濱等城市則有所升溫，本月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為2.18%和1.55%，重歸正增長(zhǎng)區(qū)間。

　　在經(jīng)歷了密集調(diào)控收緊之后，10月份一、二線城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯著降溫，如合肥、南京房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)大幅下滑，但對(duì)于大部分熱點(diǎn)城市而言，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀并沒有真正反轉(zhuǎn)，故此房?jī)r(jià)指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌的可能性不大，四季度仍將保持在高位運(yùn)行。但具體到城市角度，對(duì)于部分以投資性需求為主的遠(yuǎn)郊板塊，受需求退出、行政限令干預(yù)推案價(jià)格等因素影響，短期內(nèi)的價(jià)格性風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。

　　【05土地】

　　成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價(jià)率高位回落至57%

　　10月多省市接連出臺(tái)土地調(diào)控新政，一方面加強(qiáng)土地交易資金監(jiān)管，另一方面，多省市發(fā)布土地限價(jià)令，北京更是率先試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式。

　　1、成交：土地成交規(guī)模刷新年內(nèi)新低，平均溢價(jià)率降至56.8%

　　10月，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交226幅，環(huán)比下降38%，成交建面2092萬平方米，環(huán)比下跌43%，成交總價(jià)805億元，環(huán)比驟降67%。雖然四季度乃土地成交高峰期，但是本月土地成交規(guī)模不增反跌，創(chuàng)造今年以來最低點(diǎn)。一方面，多個(gè)城市土地政策有所調(diào)整，很大程度上影響了地方政府供地計(jì)劃。譬如福建省出臺(tái)土地限價(jià)令，要求土地溢價(jià)率超過一定比例中止拍賣，轉(zhuǎn)而采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓。北京更是先行先試，海淀區(qū)和大興區(qū)4宗住宅用地將試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。另一方面，個(gè)別城市土拍被緊急叫停，廣州一周之內(nèi)中止出讓南沙區(qū)、增城區(qū)3宗宅地。

　　土地平均溢價(jià)率56.8%，環(huán)比減少34.2個(gè)百分點(diǎn)。主要還是受上月較高基數(shù)影響，9月份南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)一、二線城市土地成交明顯放量，地王數(shù)量進(jìn)一步攀升至64宗，再創(chuàng)年內(nèi)新高。隨著熱點(diǎn)一、二線城市土地成交規(guī)模明顯縮減，平均溢價(jià)率緩步回落至正常水平。各能級(jí)城市土地溢價(jià)率均有不同程度的回落，尤其是三四線城市土地溢價(jià)率驟降至23.5%，環(huán)比減少130個(gè)百分點(diǎn)。僅南通、佛山成交數(shù)宗高溢價(jià)地塊，更多的三四線城市受困于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，底價(jià)成交已成市場(chǎng)常態(tài)。

　　2、分布：各能級(jí)城市成交規(guī)模明顯回落，后兩月回升可期

　　10月，各能級(jí)城市土地成交規(guī)模同、環(huán)比均有所回落。其中，一線城市土地成交建面68萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降81%；二線城市土地成交建面1687萬平方米，環(huán)比回落39%，同比回落9%；三、四線城市土地成交建面337萬平方米，環(huán)比下跌59%，同比下跌73%。

　　具體來看，一線城市土地成交建面僅有68萬平方米，北京、上海和廣州成交量都維持在較低水平，深圳連續(xù)兩月無土地出讓。值得一提的是，北京9.30調(diào)控新政后，大興區(qū)亦莊板塊成功出讓一宗自住型商品房用地，最終該宗地一級(jí)開發(fā)商博大新元總價(jià)21.1億元競(jìng)得，樓板價(jià)20824元/平方米，相較于2.3萬/平方米銷售限價(jià)，項(xiàng)目盈利空間著實(shí)受限，甚至保本都不容易，足以印證北京土地市場(chǎng)高熱程度。

　　二線城市土地成交建面大幅回落至1687萬平方米，杭州、武漢等多個(gè)二線城市成交量明顯回落，環(huán)比跌幅超70%，南京、蘇州更是無土地成交。成都、天津和重慶土地成交相較活躍，成交建面都在100萬平方米以上。值得一提的是，天津土地出讓金飆升至224億元，環(huán)比大增70%，平均溢價(jià)率多達(dá)144%。因環(huán)城四區(qū)并不受限購(gòu)、限貸政策影響，土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，東麗區(qū)、西青區(qū)再次成交多宗高溢價(jià)地塊，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)3宗純宅地溢價(jià)率均在500%左右，土地市場(chǎng)熱度可見一斑。

　　三、四線城市土地成交建面337萬平方米，僅次于今年7月份，為年內(nèi)第二低點(diǎn)。受制于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)三四線城市大幅調(diào)降供地指標(biāo)，成交建面不足10萬平方米。常州土地成交明顯放量，天寧區(qū)、武進(jìn)區(qū)和鐘樓區(qū)合計(jì)成交27宗經(jīng)營(yíng)性土地，建面多達(dá)156萬平方米。不過，常州土拍競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，低溢價(jià)率乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，平均溢價(jià)率僅有0.5%。反觀，環(huán)一線城市周邊的三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，佛山順德區(qū)、南通港閘區(qū)多宗地溢價(jià)率均超100%。

　　我們認(rèn)為當(dāng)下土地成交規(guī)模驟降至極低水平并非市場(chǎng)常態(tài)，鑒于熱點(diǎn)一、二線城市年初制定的供地指標(biāo)完成情況不甚理想，合肥、南京、南昌等市已經(jīng)明確發(fā)文要求加大供地力度。以南昌為例，四季度計(jì)劃再推30宗商住用地，總面積逾180萬平方米，相當(dāng)于前三季度供應(yīng)用地面積的1.2倍，預(yù)計(jì)后兩月全國(guó)土地成交規(guī)模將穩(wěn)步回升至正常水平。

　　3、重點(diǎn)地塊：榜首及門檻持續(xù)走低，天津多宗地入圍總價(jià)、單價(jià)T0P10

　　10月，因熱點(diǎn)一、二線城市土地成交不振，總價(jià)、單價(jià)榜單榜首和門檻進(jìn)一步回落。總價(jià)TOP10方面，本月入榜門檻為美的奪下的寧波鄞州新城區(qū)陳婆渡東地段YZ09-09-c5/C7地塊，總價(jià)15.39億元，環(huán)比下降62%，榜首為平安競(jìng)得的津西青(掛)2016-02號(hào)地塊，總價(jià)76億元，環(huán)比下降28%。

　　單價(jià)TOP10方面，入榜門檻為常州市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)摘得的常州天寧區(qū)QL-080408地下空間地塊，樓板價(jià)12057元/平方米，環(huán)比回落56%，榜首為金隅競(jìng)得的津?yàn)I保(掛)2016-5號(hào)地塊，樓板價(jià)32528元/平方米，環(huán)比回落22%。天津環(huán)城四區(qū)土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，東麗區(qū)、西青區(qū)共有5宗地躋身總價(jià)、單價(jià)TOP10。值得關(guān)注的是，金隅股份57.5億元連拿空港經(jīng)濟(jì)區(qū)3宗純宅地，樓板價(jià)都超3萬/平方米，位居單價(jià)榜單前三名。

　　10月12日，天津西青區(qū)張家窩板塊一宗商住用地掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、中海、中糧、中冶、華潤(rùn)、中駿、正榮、旭輝、禹洲、金隅、華遠(yuǎn)、天一、龍湖、平安及恒大等17家房企參與土拍。最終，經(jīng)過80輪競(jìng)價(jià)，平安總價(jià)76億元奪下，溢價(jià)率99%，樓板價(jià)20417元/平方米，創(chuàng)造了環(huán)城四區(qū)新的總價(jià)地王。

　　該宗地距離地鐵3號(hào)線楊伍莊站僅300米，可謂是地鐵上蓋，交通出行便捷。相較于板塊內(nèi)在售競(jìng)品，地理位置更為靠近市區(qū)，拍出高價(jià)也屬自然現(xiàn)象。得益于京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，天津南站將建設(shè)成為面向京津冀的綜合交通樞紐，屆時(shí)將帶來大批人流、物流。目前，天津南站高鐵商務(wù)區(qū)尚處規(guī)劃統(tǒng)籌階段，參照上海虹橋高鐵商務(wù)區(qū)、廣州番禺高鐵商務(wù)區(qū)發(fā)展進(jìn)程，天津南站高鐵商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展前景值得期待，張家窩板塊價(jià)值仍有較大的提升空間。

　　10月26日，津?yàn)I保(掛)2016-5號(hào)地塊掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、遠(yuǎn)洋、聯(lián)發(fā)、正榮、首創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、景瑞、東亞新華、華僑城、金隅、天保等14家房企參與土拍。最終，金隅總價(jià)19.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率521%，樓板價(jià)32528元/平方米，問鼎環(huán)城四區(qū)新的單價(jià)地王。

　　天津土地市場(chǎng)最為火熱的區(qū)域當(dāng)屬市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，9.30新政落地后，非本地戶籍家庭在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)房實(shí)行限購(gòu)、限貸政策，進(jìn)一步抬升了環(huán)城四區(qū)土地市場(chǎng)熱度。該宗地位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，得益于自貿(mào)區(qū)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，疊加軌道交通Z2線規(guī)劃利好，土地確實(shí)存在一定的升值潛力。不過，地價(jià)顯著超出市場(chǎng)預(yù)期，樓板價(jià)高達(dá)3.25萬/平方米以上，保本售價(jià)預(yù)計(jì)5-6萬/平方米，周邊競(jìng)品復(fù)地湖濱廣場(chǎng)、意境蘭庭售價(jià)僅2萬/平方米，項(xiàng)目開發(fā)前景不容樂觀。

　　4、本月小結(jié)：加強(qiáng)土地交易資金監(jiān)管，將成為土拍降溫的殺手锏

　　10月，土地市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單概括為以下三點(diǎn)：其一，土地成交規(guī)模掉頭向下，刷新年內(nèi)新低，遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期；其二，熱點(diǎn)一、二線城市土地成交低迷，溢價(jià)率大幅回落，熱點(diǎn)城市不限購(gòu)區(qū)域土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，天津環(huán)城四區(qū)多宗地入圍總價(jià)、單價(jià)TOP10；其三，土地資金監(jiān)管力度明顯增強(qiáng)，福建省嚴(yán)禁債券、信托、資產(chǎn)管理資金用于支付土地出讓價(jià)款，上海更是要求承諾資金來源全部為自有資金，否則將取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，并且三年內(nèi)嚴(yán)禁參與招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

　　國(guó)慶前后22城密集出臺(tái)調(diào)控新政，落地限購(gòu)、限貸政策的城市明顯增多，個(gè)別城市更是升級(jí)了原先的限購(gòu)、限貸政策，并且土地資金監(jiān)管愈加嚴(yán)苛，足以彰顯中央及地方政府對(duì)于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)控的決心。雖然，現(xiàn)有貨幣政策未見明顯轉(zhuǎn)向信號(hào)，但房地產(chǎn)資金面收緊尤其是企業(yè)拿地資金嚴(yán)格監(jiān)管已是不爭(zhēng)事實(shí)，這將成為熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)降溫利器。