??2019年末105家典型房企的現金持有量為30913億元，同比增長10.8%，持續創歷史新高，主要由于房企規模的持續增大使得現金存量仍實現較大的增長。但值得注意的是，隨著近幾年但由于行業增速放緩，房企的現金持有量的增速正逐年下降。房企期內現金的變化，主要受以下三個指標變化的影響：經營性現金流、投資性現金流、籌資性現金流。

??2019年現金存量增速下降，主要在于經營性現金流減少，投資性現金流凈流出收窄，籌資性現金流下降。受全國棚改化的影響，房企自2016年開始發展迅速，房企間的合作現象也越來越頻繁，現金流量表三項指標出現較大的增長，到2017年的時候迎來了增長高峰，2017年經營性現金流凈額出現負值，2017年房地產投資開發進入白熱化階段，房企拿地投資力度大于其銷售回款力度，同時投資性現金流凈額及籌資性現金流凈額均達到歷史高峰，房企合作現象持續增多，房企籌資性現金流凈額首次超過萬億元。2018年隨著調控效果的顯現，加上房地產增速放緩，房企的發展逐步回歸理性，加上房企償債潮的到來，為防風險房企籌資性現金流凈額逐年減少，投資性現金流凈額絕對值也收窄。

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??01

??調控下房企強抓銷售回款

       促經營性現金流回正抵御風險

??1、調控結果逐步顯現，房企加大經營性現金流回正

??我們可以通過經營性現金流窺探房企的業務經營的狀況及質量，但目前港股和A股房企的經營性現金流凈額記錄方法有所不同，A股主要按實際發生項記錄，而港股采取間接法，通過合并利潤表和資產負債表之間的勾結關系進行調整得出。綜合來看，銷售回款及投資開發是衡量房企的經營性現金流凈額變化重要組成部分。

由房企的歷年的經營性現金流凈額來看，隨著房企2016年銷售規模的飛速發展，2016年房企經營性現金流凈額同比大幅增長166%，2017年為-510億元，彼時房企在銷售持續增長的同時，由于前期棚改化消化了部分內存，土儲減少加上房企資金流動性增強，投資力度空前，經營性現金流流出大于流入。2018年流入出現較大的反彈，主要在于前期房地產調控效果開始顯現，房企通過加大銷售回款力度等促進經營性現金流回正。從房企的經營性現金流凈額梯隊表現情況來看，TOP10房企的經營性現金流是唯一五年為正的梯隊，且近兩年手握大量經營性現金流結余的現金。

??2、經營性現金流凈額為負企業下降，12家房企連續三年為負需警惕（略）3、投資開發增速或因表外投資增多而下降，促進經營性現金流回正（略）

??02

??房企自2017年起逐年

??減少投資性現金流凈流出

??1、合作項目產生收益是投資性現金流凈流出逐年減少主要原因

??由于近年來房企規模擴張的加速，房企之間的合作變得越來越頻繁，因此帶來了大量的合聯營非并表項目，這就使得房企的經營性現金流中有部分投資開發的支出轉移至投資性現金流中對合聯營企業的投資。近年來對合聯營項目企業的投資以及所得是房企投資性現金流的主要組成部分。

??從105家典型房企歷年來的投資性現金流凈額來看，凈額流出自從2017年之后2018年和2019年都呈現逐年遞減的趨勢。然而值得注意的是，在對合聯營企業支付的現金方面，在2017年的峰值之后2019年的數額相較于2018年還有所增加。出現這種現象說明目前房企在項目合作上的力度依然較大，投資性現金流凈流出減少的主要原因也許并不是房企減少了投資開發力度。（有刪減）

??2、頭部房企的投資性現金流凈流出相對較多

??從各梯隊房企的投資性現金流凈流出情況來看，可以發現各梯隊房企的投資性現金流變化的趨勢基本一致，都是在2017年達到了最高之后在2018年基本持平或有所減少，2019年同步收縮。值得注意的是2018年部分TOP11-30房企的投資現金凈流出曾經短暫反超了TOP10房企，這主要是因為頭部房企中融創在2018年投資支出減少幅度較大，同比減少了860億元的凈流出，從而使得TOP10房企在2018年的投資性現金凈流出在各梯隊房企中減少最大，讓TOP11-30梯隊完成了短暫的“反超”。

??3、持續投入多元化和合作較多的企業投資性現金流凈流出較多（略）

??03

??融資環境收緊+償債潮

??令籌資性現金流凈額收縮

??1、經營和投資活動產生缺口較大的房企對融資依賴度較大

??綜合房企的經營性現金流凈額和投資性現金流凈額，我們可以通過資金缺口（經營性現金流凈額+投資性現金流凈額）這一指標表示房企所有投資經營性活動現金流的凈額，由于房地產為資金密集型行業，房企發展主要來自于債務的推動，因此這一指標一般表現為負值。通過將這一指標與籌資性現金流比較，可以看出房企對融資的依賴程度。

??而房企的籌資現金流主要來自于兩個方面，一方面是通過債務融資所得的現金以及為此支付的利息，另一方面則是來自于股東或者第三方注資以及為此分配的股利。從105家典型房企歷年來的籌資性現金流凈額來看，房企的籌資性現金流凈額在2017年達到了頂峰的13391億元，此后在2018和2019年都持續同比減少，2019年的籌資性現金流凈額甚至不及2017年的一半。

??2、償債潮到來及融資環境趨緊，導致有息債務所得凈額逐年減少（略）3、因融資力度較大，TOP11-30房企近年來籌資性現金流凈額保持最高（略）

??04

??強抓銷售回款仍是主位

??優勢企業可抓緊窗口擴張

??1、部分企業形成較為良好的內生資金，資金鏈充裕有較大優勢（略）

??2、部分房企應警惕經營及負債風險，加強銷售回款力度

??值得注意的是，部分房企的經營性現金流凈額連續多年表現為負，這可能意味著這些企業的經營模式及投資布局略顯激進，或者資金回籠出現了停滯，未來如果企業沒有形成良好的資金循環機制以保證償債，或者令償債期限保持在較為安全的范圍內，就比較容易爆發企業的經營危機以及債務兌付危機，需要警惕。與此同時，部分企業雖然在經營性現金流等方面表現較為優秀，但仍有大量債務隱患。

??對于部分資金缺口表現為正的企業，其經營狀況也可能存在較大的問題及危機。資金缺口為正，主要表現為經營性現金流及投資性現金流凈額帶來現金的流入，但值得注意的是，他們的負債率居高不下，同時遭遇現金流危機，甚至債務兌付出現問題，在此情況下房企在減少拿地甚至不拿地，加上處置自有資產的情況下，資金缺口表現為正，但仍具有一定的風險。

??此外，由資金覆蓋倍數較低房企，一部分為積極上市的小型房企力在上市募集資金及打開融資渠道，疏解企業的資金困難；另一部分企業則因對規模發展的要求導致投資開發力度較大，而企業的持有現金相對較少。由于通過杠桿促進企業發展是一把雙刃劍，在加速企業擴張的同時也會為企業增添一份風險，因此需要這些企業小心使用。

??總的來看，在行業增速放緩，調控持續不放松，外加償債潮來臨的情況下，房企的現金增長增速放緩，房企降杠桿的主旋律仍有一段路要走。在此情況下，持續加強房企銷售回款成為加快經營性現金流回流的有利武器，在投資開發方面，房企更加注重房企間的合作以規避風險，也將成為業內常態，此外有部分房企回歸主業以筑起現金流高墻。而在籌資性現金流凈額下降的趨勢中，如何在更好的置換償還債務之余，有余力實現經營性現金流和投資性現金流流入的增長是企業需要思考的重要命題。