??導讀：      

??銷售增速高于同規模房企，一二線核心城市加速拿地。

??【銷售增速高于同規模房企，全年目標壓力不大】2020年上半年全口徑合約銷售金額257.6億元，同比增速高達52.9%，表現明顯好于同規模房企。下半年是建發國際銷售業績的主要發力期，雖然上半年僅完成全年700億銷售目標的37%，但是考慮到其當前銷售增速及充足的貨值，預計完成銷售目標的概率較高。

??【一二線核心城市加速拿地，注重土儲質量】2020年上半年新增土地建筑面積同比增長32%至288萬平方米，新增土地貨值同比增長145%至667億元。建發國際調整投資結構，加大一二線核心城市的拿地力度，首次進入北京、上海和貴陽。截至2020年6月30日，建發國際土地儲備總可供銷售面積為1039.6萬平方米，土儲能夠滿足未來一年多的土地發展需求。建發國際拿地以招拍掛為主，未來將重點布局城市更新領域。

??【個別低利潤項目結轉影響，期間費用率仍可控】2020年上半年營業收入285.4億元，同比增長123.3%。期間毛利率21.9%，同比下降18.7個百分點；歸母凈利率5.3%，同比下滑11.1個百分點；核心歸母凈利率6.4%，同比下降9.7個百分點。公司銷售與行政費用隨地產開發規模的增長而增加，個別結轉項目毛利率水平較低，因而期內公司盈利受到影響。

??【融資優勢明顯，短期無償債壓力】在負債控制方面，公司借款總額較期初增長17.7%至541.8億元，持有現金較期初下降14.1%至99.3億元，長短期債務比為19.2，現金短債比為3.7.公司凈負債率較期初增加72個百分點至247.7%，上半年平均融資成本較去年同期下降14個百分點至5.35%。公司在融資渠道與資金方面的優勢明顯，能夠為拿地與銷售規模的繼續增長提供資金支持。

??1銷售

??業績持續高增長

??下半年是銷售發力期

??2020年上半年建發國際實現全口徑合約銷售金額257.6億元，合約銷售面積155.9萬平方米，同比分別增長52.9%和60.8%；合約銷售均價16527元/平方米，較去年合約銷售均價17317元/平方米下降4.6%。

??銷售業績的快速增長，一方面是因為建發國際是建發房產控股的香港主板上市公司，主要負責房地產開發、物業管理及新興投資業務的三大業務，其控股母公司將主要負責土地一級開發和商業運營等業務板塊，業務定位劃分明確，控股股東多方面支持建發國際的房地產開發業務。另一方面，母公司建發房產本身也處于規模擴張期，2020年上半年實現全口徑合約銷售金額380.0億元，合約銷售面積221.8萬平方米，分別同比增長36.3%和42.0%。同期TOP 50 房地銷售業績整體下降2.1%，建發的表現大幅好于同規模房企。在此情況下，建發房產全口徑合約銷售金額行業排名相較2019年上升8個名次至第41名。

       從建發國際銷售金額的區域分布看，2020年上半年銷售占比最高的是福建省，為59%，相較于2019年全年微增1個百分點；長三角區域銷售占比下降6個百分點至23%。依托母公司資源，建發國際在福建省長期深耕，是保證業績增長的重要基本盤。具體從城市層面看，廈門、莆田和無錫分列業績貢獻度前三位。

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       2020年建發國際提出全口徑銷售目標700億元，目標銷售增長率為38%。上半年建發國際完成銷售目標的37%，仍有442.4億的缺口。下半年是建發國際的傳統銷售高峰期，去年下半年銷售額占全年銷售額的比重高達67%。只要今年下半年建發國際相較去年同期達到31%的業績增長，即可完成銷售目標。雖然上半年受到新冠疫情的影響，建發國際的銷售額增速仍超過50%，相信建發國際有能力達成今年的銷售目標。

        2土地

       核心城市拿地加速

       首次進入北上筑

        2020年上半年建發國際在北京、上海、貴陽、南京、杭州、廈門等核心城市新增18個項目，新增土地建筑面積288萬平方米，同比增長32%，新增土地貨值667億元，同比增長145%；購地權益比例為79%。拿地貨值相較于拿地建面增長更快，主要是由于建發國際抓住機會，加大在一二線核心城市拿地力度。建發國際在加速拿地的同時也十分注重土地的質量，上半年首次進入北京、上海和貴陽的土地市場，未來也考慮進入有潛力的一二線城市，如重慶、鄭州、西安等城市，以及浙江東部、華南區域的部分城市，全國化布局正在逐漸落地。
截至2020年6月30日，建發國際土地儲備總可供銷售面積為1039.6萬平方米，同比增長52.5%；庫存總可售貨值為2015億元，同比增長58%。其中，83%集中于核心一二線城市。從目前建發國際的銷售規模與增長速度看，當前土儲能滿足未來1-2年的土地發展需求，為支持公司繼續增長的業績目標，建發國際已經做好充分的資金和資源準備，將在未來幾個月繼續把握拿地窗口期，積極拓展土地儲備。

??建發國際的土地獲取方式逐漸優化。當前建發國際拿地以招拍掛為主，大部分項目能夠保障8%-10%的利潤率。為了保證規模增長，建發國際今年上半年也增加了部分占用集團資源較少的快周轉項目，其利潤率可能在8%以下。近幾年，建發國際在收并購方面已經取得一定成果，與建發房產之間的一二級聯動也是土儲的重要來源，未來建發將在城市更新領域重點拓展。

??3盈利

??個別結轉項目影響盈利表現

??毛利率與凈利率呈下降趨勢

??從收入水平看，2020年上半年建發國際實現營業收入285.4億元，同比增長123.3%。其中，物業開發收入237.7億人民幣，占營業收入83.3%；物業管理收入38.4億人民幣，占營業收入13.4%；其他收入（商業資產管理、代建等）0.9億人民幣，占營業收入3.3%。收入的大幅增長主要源于交付物業面積增長拉動的物業銷售收入同比增長164.1%。目前公司已簽未結轉的合同銷售約人民幣576億元，相較2019年底增長44%，銷售規模的強勁增長是未來公司營收的有力保障。

??建發國際的物業板塊發展穩中提質。截止2020年6月，建發國際的合同在管面積3959萬平方米，近三年復合增長率31%；在管面積2615萬平方米，近三年復合增長率14%。因為物業銷售交付規模的提速、外拓比例的增加、以及增值服務的優化，建發國際物業管理收入同比增長43%，未來業務發展也具備較好的穩定性與成長性。

??從利潤水平看，建發國際2020年上半年毛利潤為6.3億元，同比增長20.4%；股東應占凈利潤為1.5億元，同比下降27.9%。建發國際的毛利潤增長而歸母凈利潤下降，主要是因為公司上半年房地產開發規模保持高增速，期間銷售及管理費用有所增加。公司營銷及管理費用率相較2019年底上升0.5個百分點至1.92%，期間費用率仍然可控。

??從盈利性指標看，建發國際毛利率同比下降18.7個百分點至21.9%，歸母凈利率和核心歸母凈利率也雙雙下滑，前者同比下降11.1個百分點至5.3%，后者同比下降9.7個百分點至6.4%。建發國際的毛利率明顯下滑，主要是因為上半年結轉的個別項目占營收比重較高但是毛利率水平較低所致。近幾年，公司的毛利率與凈利率下降，主要是因為目前的發展方向以規模擴張為主，不斷進入新城市可能面臨多方面的挑戰，預計未來完成全國化布局后，盈利能力或將有所提升。

??4償債

??負債隨投資增長

??短期償債壓力低

??債務結構方面，建發國際的負債總額增長，長期債務占比上升。截至2020年6月底，公司借款總額541.8億元，相較期初增長17.7%；長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。

??建發國際短期償債壓力低。截止2020年6月底，建發國際持有現金99.3億元，相較期初下降14.1%；建發國際的現金短債比為3.7，借款總額中約人民幣26.86億元須于一年內償還，相較期初下降66.6%。2020年上半年，建發國際銷售回款266.3億元，充裕的現金流，不僅能覆蓋短期債務，也為公司加快投資速度提供了資金保證。

??2020年上半年，建發國際凈負債442.5億元，較期初增加97.9億元，凈負債率較2019年底增加72個百分點至247.7%，主要是因為期內股東貸款與銀行貸款增加。公司2020年上半年平均融資成本5.35%，相較去年同期下降14個百分點。得益于母公司的國企背景，建發國際長期以來融資成本處于行業內較低水平。公司在融資渠道與資金方面的優勢明顯，能夠為拿地與銷售規模的繼續增長提供資金支持。