??導讀：       

??持續增加二線城市投資力度；非銀占比下降帶動債務結構改善。

??【投資結構改善逐步顯現，銷售均價穩步增長】2020年上半年全口徑合約銷售金額677億元，銷售增速達6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，目前目標完成率為40%。得益于前期投資結構的調整，2020上半年二線城市銷售貢獻大幅增長17個百分點，帶動銷售均價同比增長18%至12500元/平方米。

??【二線城市占比大幅提升，投資結構持續改善】2020年上半年中梁持續保持較為積極的投資力度，拿地總價394億元，拿地銷售金額比達到0.58。投資結構持續改善，持續堅持轉二線及強三線城市的策略。2020年上半年二三線城市拿地占比達到91%，同比持平，其中二線城市的占比達到64%，同比大幅增長了24個百分點。

??【未來兩年營收有保障，盈利水平還有提升空間】截至2020年上半年末中梁預售賬款達1250.96億元，可以保證未來兩年營收規模及其增長。受早期地價上漲及城市限價的因素影響，毛利率同比下降約2個百分點至22.56%，凈利率9.30%，歸母凈利率5.07%，未來盈利水平仍有較大提升空間。

??【債務結構改善，融資成本持續下降】有息債的非銀占比較期初下降了9個百分點，現金短債比1.52，較期初增長0.3，長短債比1.30，債務結構得到較大的改善。平均融資成本較期初下降0.5個百分點至8.9%，但相對TOP20房企的平均水平來說仍相對較高，未來中梁在持續減小非銀占比的融資的同時，其他方面仍需進一步尋求融資成本下降的可能。

??1銷售

??投資結構改善逐步顯現

??銷售均價穩步增長

??2020年上半年中梁控股實現全口徑合約銷售金額677億元，合約銷售面積541萬平方米，分別同比增長6.32%和下降10.24%，銷售增速高于TOP20房企的平均增速。銷售目標完成率達到40%。銷售均價12500元/平方米，同比增長18%，主要得益于2018年下半年以來的投資結構向二三線城市轉移效果顯現，預計今年全年銷售均價將達到13000元/平方米以上。

??2020年下半年中梁的可售貨源為1600億元，去化率達到62.7%則可以完成全年的銷售目標。而根據近幾月的銷售情況來看，中梁控股5月開始，其銷售業績實現了回暖，當月合約銷售金額151億元，環比上漲64.1%，同比增長3%，是年內首次實現銷售金額單月同比上漲；此后的6-7月均實現銷售金額的同比上升。若銷售恢復持續，預估完成全年目標沒有問題。

??從銷售城市來看，銷售貢獻最大的城市是溫州，貢獻銷售金額110.65億元，是唯一一個銷售規模超過百億元的城市，其余另有杭州、麗水等14個城市銷售金額超過10億元，但均不高于50億元，城市深耕力度需進一步加強。

??在銷售金額區域分布來看，2020上半年中梁控股銷售占比最高的區域為長三角區域，占比達到為63.5%，同比增長8.6個百分點，長三角的銷售占據中梁控股銷售的半壁江山。此外，海峽西岸城市占比下降了6.6個百分點至5.5%。

       得益于前兩年土地投資結構向二線城市及強三線城市的改變，2020年上半年中梁控股的銷售金額來自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達到43.9%，同比大幅增長了17.2個百分點，四線城市的占比下降了3.2個百分點至10.9%。

       二線城市占比大幅提升土儲結構持續改善2020年上半年中梁持續保持較為積極的投資力度，新增56個項目，新進入黃山、馬鞍山、莆田、南平、邯鄲、永州、荊州這7個城市。上半年新增土地建面745萬平方米，拿地總價394億元，分別同比下降8.4%和增長23.1%，共計新增1070億元的貨值。拿地銷售金額比達到0.58，高于同期TOP20房企的平均水平。2020年上半年中梁維持2019年下半年以來合作的策略，拿地權益比約60%。

??由拿地金額區域結構來看，中梁2020年上半年長三角、中西區、環渤海、海峽兩岸和珠三角區域的拿地占比為56%、19%、15%、8%和1%.其中，長三角仍是中梁拿地占比最大的區域，此外上半年中梁在環渤海城市的拿地占比較于2019年全年上升了7個百分點。

??在城市能級策略方面，中梁持續堅持轉二線及強三線城市的策略。2020年上半年二三線城市拿地占比達到91%，同比持平，但值得注意的是，二線城市的占比達到64%，同比大幅增長了24個百分點，主要得益于今年上半年的投資城市主要來自于杭州、溫州、合肥、蘇州、天津、重慶、成都，未來將有助于企業銷售單價的持續上漲。

??截至2020年上半年，中梁控股項目總數504個，覆蓋全國149個城市。從土儲分布來看，45%位于長三角，34%位于中西部區域，深耕長三角和中西部。從各省土儲建面占比來看，浙江省占比高達23.9%，其次是江蘇達到13.1%。扣除已售未結部分，2020年上半年末其未來可售建面僅為4000萬平方米，相對中梁的現有規模以及高周轉的發展模式來說，未來仍需加大拿地力度。 

??3盈利

??未來兩年營收增長有保障

       盈利水平仍有提升空間

??得益于前兩年的銷售的大幅增長，2020年上半年營業收入穩步增長，同比增加15.6%至237.7億元，此外，截至2020年上半年末，中梁預收賬款達1250.96億元，是過去一年（2019年下半年+2020年上半年）已確認收入的2.1倍，可以保證未來兩年的營收規模增長。毛利潤53.62億元，凈利潤22.10億元，分別同比增長6.51%和16.4%。但值得注意的是，中梁上半年歸母凈利潤僅同比微漲0.14%，凈利潤的增長更多的是來自少數股東凈利的上漲，未來在提升規模的同時也要適當提升權益比例，從而促進歸母利潤的增長。

??受早期地價上漲及城市限價的因素的影響，中梁上半年毛利率同比下降了約2個百分點至22.56%。而得益于其營銷、行政開支費用、以及財務費用總額的下降，其消化了部分毛利率下降帶來的影響，凈利率同比微至9.30%，歸母凈利率5.07%，仍低于行業平均水平，未來還有提升空間。

??4償債

??債務結構持續改善

??融資成本持續下降

??2020年上半年末，中梁控股持有現金較期初增長32.18%至350.21億元，現金短債比1.52，較期初增長0.3，現金持續覆蓋短債，短期償債風險不大。此外，長短債比1.30，債務結構得到較大的改善。凈負債率較期初上漲4.33個百分點至69.9%，處于相對安全的水平。

??截至2020年上半年末，中梁控股有息債中非銀占比較期初下降了9個百分比至31%，從而使得其平均融資成本下降0.5個百分點至8.9%。債務結構的改善以及融資成本的下降主要是由于企業上市帶來的積極影響，融資渠道不斷拓寬。未來中梁在持續減小非銀占比的融資的同時，仍需進一步尋求融資成本下降的可能。